대구지방법원 2025타경32231. 대구 달서구 도원동 대곡사계절타운 303동 16층 1603호, 전용 116.95㎡ 아파트입니다. 소유자 박영희는 2015년 3월 9일 이 주택을 거래가 300,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 254,000,000원의 70%인 177,800,000원으로, 한 차례 유찰된 가격입니다.
등기 흐름의 핵심은 2019년 1월 29일 설정된 대구은행의 을구 10번 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 설정된 대구은행 근저당과 다수의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 및 우리은행 근저당은 각각 2015년과 2019년에 이미 말소된 기록이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 제303동 제16층 제1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 116.95㎡ · 16층 1603호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박영희 (2015.03.09. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 대곡사계절타운 · 1,200세대 · 1997.09.20. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2019년 근저당이 기준
2009년 국민은행 근저당 120,000,000원과 2014년 국민은행 근저당 50,400,000원은 각각 2015년 3월 9일과 2015년 2월 10일 말소됐습니다. 2015년·2016년 설정된 우리은행 근저당 198,000,000원과 60,000,000원도 2019년 1월 29일 말소됐습니다.
같은 날 대구은행 근저당 두 건이 설정됐지만 을구 9번 209,300,000원은 2021년 12월 30일 말소됐고, 을구 10번 120,000,000원이 남아 말소기준권리로 선언됐습니다. 이후 설정된 을구 12번 대구은행 근저당 120,000,000원과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.6%
대곡사계절타운 동일 면적 116.95㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 242,500,000원, 최근 12개월 9건 평균은 244,944,444원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 16층 241,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.95㎡ | 16 | 241,000,000원 |
| 2026.06 | 116.95㎡ | 15 | 266,000,000원 |
| 2026.04 | 116.95㎡ | 15 | 272,000,000원 |
| 2026.03 | 116.95㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 116.95㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 116.95㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 116.95㎡ | 19 | 269,000,000원 |
| 2025.11 | 116.95㎡ | 10 | 212,500,000원 |
| 2025.10 | 116.95㎡ | 13 | 249,000,000원 |
| 2025.05 | 116.95㎡ | 18 | 262,500,000원 |
| 2025.05 | 116.95㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 116.95㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 242,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 244,944,444원 |
실거래 범위는 212,500,000원~272,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 177,800,000원입니다. 전체 평균 대비 73.3%, 최근 12개월 평균 대비 72.6%로 가격 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 198,000,000원 | 4,110,800원 |
| 을구 6번 근저당 · 우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 대구은행 | 209,300,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대한민국 | 655,215,063원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 대구신용보증재단 | 18,333,840원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 2,149,913,387원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 하나은행 | 18,330,113원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험 | 2,873,767,057원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 894,164,937원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 121,195,320원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 채권 총액은 7,618,619,717원, 채권자 배당액은 174,510,800원, 미배당액은 7,444,108,917원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 177,800,000원 | 174,510,800원 | 7,444,108,917원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 124,459,999원 | 121,917,559원 | 7,496,702,158원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 87,121,999원 | 85,153,803원 | 7,533,465,914원 | 0원 |
회차가 내려가도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 240,000,000원은 현재 회차를 포함한 모든 시나리오에서 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 이 결과 역시 배당표와 등기 말소 이력의 불일치가 해소된 뒤 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곡중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남측 약 35m, 동측 약 25m, 서측 약 12~15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·지역난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,200세대 단지이며 동일 면적 실거래가 2025년 5월부터 2026년 7월까지 이어졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 열람으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 10번 대구은행 근저당이 실제 매각물건명세서에도 말소기준으로 기재되는지 대조하세요.
- 말소된 근저당 배당 제외 확인. 국민은행·우리은행·을구 9번 대구은행 근저당의 말소 사실과 배당표 반영 여부를 확인하세요.
- 회생 관련 등기. 2024년 회생절차개시 및 보전처분은 2025년 폐지·말소된 기록이므로 최신 등기부에서 잔존 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 244,944,444원, 최신 거래는 241,000,000원입니다. 수리비·명도비·체납관리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비와 사용료 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 절차는 생략 금지
현재 최저가는 177,800,000원으로 최근 12개월 평균 244,944,444원의 72.6%입니다. 최신 16층 거래 241,000,000원보다도 낮고, 최근 거래 추세 역시 과거 구간 대비 4.2% 상승으로 나타납니다. 가격만 보면 1회 유찰 단계에서 비교 우위가 분명합니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정요항표의 임대관계가 미상이고, 배당 추정표가 이미 말소된 과거 근저당을 배당 대상으로 포함하고 있다는 불일치가 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 원본 대조는 필수입니다. 원본에서 점유와 말소관계가 확인될 때 비로소 현재의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
