대구지방법원 2025타경32233. 대구 달성군 다사읍 서재화진금봉타운 108동 1505호 아파트입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 5회 유찰되면서 최저매각가는 27,731,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다. 경매개시결정에 앞서 설정된 주택임차권등기가 존재하고, 그 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인이 잔액을 부담하는 구조입니다.
현재 소유자 안효종은 2020년 1월 30일 소유권을 취득했고, 등기부상 당시 거래가액은 155,000,000원입니다. 임차인 정상수는 2020년 2월 27일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 3월 21일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 강제경매개시결정은 2025년 12월 29일입니다. 즉 임차인의 권리 형성이 경매개시결정보다 앞선다는 점이 이번 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 제108동 제14층 제1505호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로 120 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 20층 중 14층 |
| 사용승인 | 1996.12.13 |
| 소유자 | 안효종 (2020.01.30 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 최저매각가 | 27,731,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 169,869,127원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.29 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 주요 인수권리 | 2024.03.21 주택임차권등기 (을구 18번) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부에는 과거 삼성생명보험, 다사농업협동조합, 하나은행, 한국씨티은행, 국민은행 등의 근저당권 설정 이력이 있지만 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 특히 2015년 설정된 삼성생명보험의 채권최고액 108,000,000원 근저당권도 2020.01.30 말소됐습니다. 현재 가장 중요한 권리는 과거 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권등기입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 6,275만원이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상수 전유부분 전부 · 주거 |
2020.02.27 | 162,750,000원 1차 155,000,000원 |
대항력 있음 | 확정일자 확인 실제 배당액 확인 필요 |
해당 없음 |
| 실제 임차인 | 정상수 1명 |
|---|---|
| 임차 부분 | 전유부분 전부 |
| 최초 임대차계약 | 2020.02.06 |
| 1차 보증금 | 155,000,000원 |
| 1차 확정일자 | 2020.02.07 |
| 전입 / 점유개시 | 2020.02.27 |
| 2차 임대차계약 | 2021.11.09 |
| 2차 보증금 | 162,750,000원 |
| 2차 확정일자 | 2021.11.10 |
| 임차권등기 | 2024.03.21 · 을구 18번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.03.21 |
| 매수인 인수 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
정상수의 1차 보증금은 155,000,000원, 2차 보증금은 162,750,000원입니다. 이는 별도 임차인들의 보증금이 아니라 동일 임차인의 계약 변경 이력이므로 합산하지 않습니다. 인수 위험 판단에서는 최종 보증금 162,750,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가보다 보증금이 중요하다
이 사건은 최저가만 비교해서 가격 메리트를 판단하면 중대한 오류가 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금이 보증금 변제에 충당되는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 임차보증금 162,750,000원 수준에 머무르게 됩니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 27,731,000원 | 입찰 시 매각대금 가정 |
| 최종 임차보증금 | 162,750,000원 | 선순위 임차권 보증금 |
| 매각대금 전액을 임차인에게 충당한다고 가정한 미배당액 | 135,019,000원 | 집행비용 등을 고려하지 않은 단순 계산 |
| 보증금 기준 실질취득 | 약 162,750,000원 | 매각대금이 보증금에 충당되는 경우 |
| 임차인 배당이 전혀 없는 경우 | 190,481,000원 | 낙찰가와 보증금 전액 인수의 합계 |
또한 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 보증금 기준 실질취득액이 현재 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 899,158원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 169,869,127원 | 26,831,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 143,037,285원 |
매각가 27,731,000원 기준의 가정배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액은 주택도시보증공사 청구채권의 부족액으로, 임차보증금 미배당액과 동일한 의미가 아닙니다. 선순위 임차권의 최종 배당 및 인수금액은 별도 확정이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 16.81% |
27,731,000원 | 26,831,842원 | 143,037,285원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.76% |
19,411,700원 | 18,662,289원 | 151,206,838원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 8.24% |
13,588,190원 | 12,943,603원 | 156,925,524원 |
예상 시나리오에서는 유찰이 계속될수록 신청채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 이는 신청채권의 부족액으로, 임차인에게 지급되지 않은 보증금과 구별해야 합니다. 임차보증금의 매수인 인수 여부는 각 회차의 실제 배당과 선순위 임차권의 존속 여부에 따라 따로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 서재중학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 서측 인근으로 왕복 4차선 서재로가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.12.13 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 14층 아파트입니다. 승강기·위생 및 급배수·소화전·도시가스·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선, 동측·남측·북측으로 왕복 2차선 정도의 포장도로와 접합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역이며, 서재초등학교·서재중학교·대자연유치원 관련 교육환경 보호구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이는 확인되지 않았고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트이지만 건물의 노후도와 해당 호수의 실제 상태에 따라 시장성이 달라질 수 있습니다. 현시점의 실거래 비교가격을 확인하기 전까지 구체적인 환금성이나 적정 낙찰가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 최우선 확인. 을구 18번 정상수의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다. 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 보증금 정산 확인. 1차 보증금 155,000,000원과 2차 보증금 162,750,000원을 합산하지 말고, 최종 계약금액·반환액·배당액을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사와 임차인의 권리관계. 신청채권자가 주택도시보증공사이므로 임차보증금의 대위변제 여부, 채권 승계 여부, 임차권 말소 가능성 및 매수인에 대한 청구관계를 공식 서류로 확인해야 합니다. 보증기관이 신청채권자라는 사실만으로 인수 위험이 자동 해소되는 것은 아닙니다.
- 배당표 재검토. 현재 가정배당은 주택도시보증공사에 26,831,842원을 배당하지만, 선순위 임차권의 배당과 미배당 보증금 정산은 별도로 확인해야 합니다.
- 낙찰가 외 추가부담. 최저가 27,731,000원만을 매수비용으로 계산하지 말고, 매수인이 인수할 보증금 잔액과 취득 관련 비용·명도비용·관리비 등을 함께 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 거주 여부를 다시 확인해야 합니다. 임차권등기 이후의 점유 상태와 인도 가능 시점은 별개로 검토할 필요가 있습니다.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 장기 미납 관리비 및 공용부분 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당 사항이 없습니다.
- 최종 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 서류, 배당 관련 자료를 확인하고 선순위 임차권 인수 여부에 대한 전문가 검토를 받아야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격보다 권리 인수가 먼저다
맺으며 — “2,773만원짜리 아파트가 아닙니다”
이 사건은 경매에서 가장 주의해야 할 최저가 착시를 보여줍니다. 감정가 165,000,000원인 아파트가 5회 유찰돼 최저매각가 27,731,000원까지 내려왔지만, 이를 그대로 취득가격으로 받아들이면 위험합니다.
정상수의 주택임차권등기는 강제경매개시결정보다 먼저 설정됐고, 전입·점유 및 확정일자도 확인됩니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 매각대금이 임차보증금에 충당되면 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 162,750,000원 수준에 머물 수 있지만, 현재 가정배당처럼 매각대금이 다른 채권자에게 배당된다면 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다.
특히 주택도시보증공사가 경매를 신청한 경위와 임차인의 보증금 반환·대위변제·권리 승계 관계는 최종 인수액을 결정하는 핵심 확인 사항입니다. 이 관계가 정리되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 보거나 최저가가 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
결론은 명확합니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 선순위 임차권의 잔존 여부가 중요합니다. 보증금 인수 위험과 배당관계를 명확하게 확인하고, 실질취득 비용을 최근 시세와 비교하기 전까지는 입찰 보류가 타당한 고위험 물건입니다.
