56,595,000원
대구지방법원 2025타경32233. 서재화진금봉타운 108동 14층 1505호 아파트입니다. 현재 소유자는 안효종으로, 2019년 12월 2일 매매를 원인으로 2020년 1월 30일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권의 순위입니다. 정상수의 주민등록·점유개시일은 2020년 2월 27일이고, 강제경매개시결정은 2025년 12월 29일입니다. 임차인의 대항력 발생 기초가 경매개시결정보다 훨씬 앞서 있어 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기로 명시됐습니다.
겉으로는 감정가 165,000,000원짜리 아파트를 56,595,000원에 살 수 있어 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 계산법이 다릅니다. 후행 2차 보증금 162,750,000원을 기준으로 보면, 현재 최저가에서 미배당 인수액은 약 106,155,000원이고 56,595,000원 + 106,155,000원 = 약 162,750,000원입니다. 즉 3회 유찰의 할인율을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 제108동 제14층 제1505호 · 대구광역시 달성군 다사읍 서재로 120 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 14층 · 아파트 단위세대 이용 |
| 소유자 | 안효종 (2019.12.02. 매매 · 2020.01.30. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,869,127원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 1996.12.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 삼성생명보험·다사농업협동조합·하나은행·한국씨티은행·국민은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.12.29.이고, 정상수의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.02.27.입니다. 이후 2024.03.21. 을구 18번 주택임차권이 등기됐습니다. 매각물건명세서는 이 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수형 구조
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 1차 155,000,000원 2차 162,750,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2020.02.27. | 확정일자 있음 1차 2020.02.07. 2차 2021.11.10. 배당요구 2024.03.21. | 해당 없음 |
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 56,595,000원 | 약 106,155,000원 | 약 162,750,000원 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 약 123,133,500원 | 약 162,750,000원 |
| 5회 유찰 시 | 27,731,550원 | 약 135,018,450원 | 약 162,750,000원 |
따라서 이 사건에서 입찰가만 비교하는 것은 의미가 약합니다. 감정가 165,000,000원과 비교해도 실질취득 약 162,750,000원은 약 98.6% 수준입니다. 최저가만 보면 감정가의 34.3%이지만, 대항력 임차보증금까지 합친 실제 부담은 감정가에 거의 붙어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,710원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,869,127원 | 55,176,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 169,869,127원 중 예상배당은 55,176,290원, 미배당은 114,692,837원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 서재중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 서측 인근에 왕복 4차선 서재로가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 14층 1505호이며 사용승인일자는 1996.12.13.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측은 왕복 4차선, 동측·남측·북측은 왕복 2차선 정도의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 서재초등학교·대자연유치원·서재중학교 관련 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 기준 확인. 등기상 보증금은 1차 155,000,000원, 2차 162,750,000원입니다. 실제 인수액 산정 전에 임차권등기와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 현재 회차의 룰상 실질취득은 약 162,750,000원입니다. 입찰가 56,595,000원만으로 가격경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 39,616,500원·27,731,550원으로 내려가지만, 그만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 162,750,000원으로 유지됩니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 정상수는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기자입니다. 낙찰 이후 인수금 정산과 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 신청채권자 청구액은 169,869,127원이고 현재 회차 예상 미배당은 114,692,837원입니다. 실제 배당순위와 세금 등을 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,659만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 56,595,000원이라는 최저가입니다. 감정가 165,000,000원의 34.3%까지 떨어져 싸 보이지만, 정상수의 대항력 임차보증금은 후행 계약 기준 162,750,000원입니다. 현재 회차에서는 룰상 미배당 인수 약 106,155,000원이 붙어 실질취득이 약 162,750,000원이 됩니다. 4회, 5회로 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조라 총액은 거의 변하지 않습니다.
즉 이 물건은 “3회 유찰된 초저가 아파트”가 아니라 “대항력 임차보증금에 실질취득가가 묶여 있는 인수형 아파트”입니다. 감정가와 비교해도 실질취득은 약 98.6% 수준입니다. 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 약 162,750,000원의 실질취득액이어야 합니다.
