대구지방법원 2025타경32233. 서재화진금봉타운 108동 14층 1505호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 을구 18번 주택임차권입니다. 임차인 정상수는 2020년 2월 27일 전입·점유를 시작했고, 2024년 3월 21일 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 임대차보증금은 2차 계약 기준 162,750,000원이며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
이 물건은 1회 유찰돼 최저가격이 115,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 임차보증금 부근에 고정되므로, 최저가 70%라는 숫자는 가격 할인으로 곧바로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 제108동 제14층 제1505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 14층 · 사용승인일 1996.12.13 |
| 소유자 | 안효종 (2020.01.30 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,869,127원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
실제 임차인은 정상수 1명입니다. 정상수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 정리되며, 보증금도 한 사람의 최종 보증금 162,750,000원만 반영합니다. 1차 보증금 155,000,000원과 2차 보증금 162,750,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정상수 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2020.02.27 점유개시 2020.02.27 | 162,750,000원 1차 2020.02.07 2차 2021.11.10 | 신고 있음 2024.03.21 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가 70%가 실질 할인은 아니다
현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 표면상으로는 감정가보다 49,500,000원 낮습니다. 그러나 임차보증금 162,750,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 계산 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 115,500,000원 | 감정가의 70% |
| 집행비용 추정 | 2,417,000원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 임차인 배당 가능액 | 113,083,000원 | 현재 매각대금에서 집행비용을 뺀 금액 |
| 임차보증금 미배당액 | 49,667,000원 | 매수인 예상 인수액 |
| 실질취득 | 165,167,000원 | 최저가 + 예상 인수액 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 100.1% | 감정가보다 167,000원 높음 |
현재 거래 시세를 판단할 실거래 비교값 대신, 이 사건에서는 감정가와 권리 인수를 합친 실질취득액을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다. 실질취득 165,167,000원은 감정가 165,000,000원과 사실상 같은 수준이므로, 1회 유찰만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 주택임차권 · 정상수 | 162,750,000원 | 113,083,000원 |
| 임차보증금 미배당·인수 | - | 49,667,000원 |
| 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 169,869,127원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 대항력 임차보증금에 충당하는 보수적 계산입니다. 실제 배당액은 당해세·집행비용 확정액·배당순위 및 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있으나, 매각물건명세서상 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 원칙은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 14층 1505호이며, 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 입지. 서재중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 서측 인근에 왕복 4차선 서재로가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 동측·남측·북측 왕복 2차선 정도의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 공급 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 서재초등학교·대자연유치원·서재중학교 교육환경 보호구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 확인. 정상수의 최종 임차보증금 162,750,000원과 배당기일까지 변제된 금액을 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득으로 상한 설정. 입찰가만 보지 말고 입찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합한 총비용으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 다음 회차에서 최저가가 내려가도 임차인의 미배당 잔액이 증가하므로, 유찰률만큼 실질비용이 내려가지 않습니다.
- 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액 169,869,127원과 정상수 임차보증금 권리의 관계를 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 자료에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 돼 있더라도 현재 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 최종 실질취득비용 및 배당액을 바꿀 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 배당자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%가 아니라 실질취득 100.1%”
이 물건을 115,500,000원짜리 아파트로 보면 판단이 어긋납니다. 정상수의 현 임차보증금은 162,750,000원이고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 매각대금과 집행비용을 적용하면 예상 인수액은 49,667,000원, 실질취득은 약 165,167,000원입니다.
이는 감정가 165,000,000원의 100.1%입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금의 미배당 잔액이 늘어나 총비용은 보증금 부근에 머뭅니다. 과거 근저당권은 말소돼 별도 인수 대상이 아니지만, 을구 18번 주택임차권 하나만으로도 가격 구조가 완전히 달라집니다. 결론은 권리 고위험·가격 메리트 불명확입니다. 입찰가는 법원 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.