105,000,000원
대구지방법원 2025타경32238. 대구 달성군 다사읍 매곡리 강창동서아파트 102동 13층 1313호, 전유면적 84.92㎡ 아파트입니다. 소유자 김문수는 2017.08.22. 거래가 167,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.04.13. 삼성화재해상보험주식회사 명의로 채권최고액 115,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025.06.16. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 한국자산관리공사가 2025.12.19. 임의경매를 신청했습니다.
등기부에는 말소기준권리보다 오래된 근저당·압류·가압류·가등기 이력이 다수 나타나지만, 2022.04.13. 말소기준권리가 설정되기 전에 각각 말소되거나 해제된 기록이 확인됩니다. 특히 2017.08.22. 설정된 소유권이전청구권가등기는 2022.03.28. 해제로 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2022.04.07. 해제로 말소됐습니다. 따라서 과거 등기 이력의 숫자만 보고 인수권리가 많다고 판단해서는 안 되며, 현재 효력이 남아 있는 등기와 말소기록을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32238 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 13층 1313호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 84.92㎡ · 15층 건물 중 13층 · 계단식 · 남향 |
| 사용승인 / 이용상태 | 1993.10.23. 사용승인 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김문수 (2017.08.22. 거래가 167,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.04.13. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 115,000,000원 |
| 경매채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 147,662,861원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 과거 등기는 말소 여부가 핵심
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 계약내용은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 이영희 1명이 전입자로 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 확인 대상 전입자는 1명입니다. 전입일은 2024.11.27.로 말소기준권리 2022.04.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 2024.11.27. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입자가 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 그러나 매각물건명세서 비고에도 임대차관계 미상의 전입자가 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 명도비용과 점유 이전 일정을 판단할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%라는 숫자만 보지 말 것
감정가는 150,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 105,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 45,000,000원 낮지만, 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 105,000,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 아파트는 1993.10.23. 사용승인을 받은 건물입니다. 층·향·내부 상태와 단지 내 동별 선호도에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정해서는 안 됩니다. 인수액이 0원인 점은 권리상 장점이지만, 그것이 곧바로 가격상 저평가를 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,270,000원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 두류새마을금고 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 2번 근저당 · 두류새마을금고 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 4번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 45,500,000원 | 45,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 9번 근저당 · 삼성생명보험 | 72,000,000원 | 50,730,000원 | 21,270,000원 미배당 |
| 을구 10번 근저당 · 서대구신용협동조합 | 84,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 6번 가압류 · 최영환 | 61,780,650원 | 0원 | 미배당 |
| 을구 12번 근저당 · 서대구신용협동조합 | 6,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 8번 가압류 · 최영환 | 29,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 을구 14번 근저당 · 농협은행 | 90,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 을구 15번 근저당 · 교보생명보험 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 을구 18번 근저당 · 삼성화재해상보험 | 115,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 을구 19번 근저당 · 삼성화재해상보험 | 57,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 18번 가압류 · 삼성카드 | 27,843,747원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 20번 가압류 · 삼성카드 | 23,832,383원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당 계산상 채권 신고액 합계는 739,956,780원, 채권자 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 637,226,780원입니다. 집행비용 2,270,000원을 합하면 매각대금 105,000,000원이 전부 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다사고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대구도시철도 2호선 다사역과 버스승강장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남동측 왕복 7차선 왕선로를 주진입로로 이용하며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층, 계단식 남향 세대입니다. 지역난방·승강기·소방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 학교 상대보호구역과 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 거래 빈도와 적정 가격대는 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 말소 확인. 2017.08.22. 소유권이전청구권가등기가 2022.03.28. 해제로 완전히 말소됐는지 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 세금 교부청구 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 전입자 확인. 이영희의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 같은 단지 84.92㎡대 최신 거래와 현재 매물을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 1993.10.23. 사용승인 건물로 수리 범위와 내부 상태가 실제 취득원가에 미치는 영향을 반영하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건은 오래된 등기 이력이 많아 처음 보면 복잡해 보이지만, 과거 압류·가압류·근저당·가등기의 말소기록을 순서대로 대조하면 현재 기준 말소기준권리는 2022.04.13. 삼성화재해상보험 근저당으로 정리됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 2024.11.27. 전입한 이영희도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
다만 권리 인수액이 없다는 이유만으로 105,000,000원이 적정한 것은 아닙니다. 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가의 70%가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족하고, 임대차관계 미상의 전입자와 세금 배당 변수도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 확인 후 결정입니다.
