대구지방법원 2025타경32252. 감삼초등학교 북서측 인근에 위치한 토지와 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 건물은 1층 계단실, 2~4층 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 199.2㎡이고 그중 2㎡는 도로공제부분입니다. 소유자는 정경숙이며, 신청채권자 황경화의 청구액은 250,000,000원입니다.
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 2020.06.11. 설정된 황경화의 채권최고액 270,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 황경화의 채권최고액 250,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 와룡새마을금고 근저당권, 삼화페인트공업 전세권, 성서농업협동조합 근저당권은 각각 별도의 말소등기가 이미 접수됐습니다.
문제는 등기부 밖의 임차인 인수 가능성입니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 특히 대항력 가능 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가할 수 있으므로, 실질취득액은 최저가만큼 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 132-1 평은하우스 · 도로명 대구광역시 달서구 감삼4길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 계단실, 2~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 도시가스 보일러 난방 |
| 토지 | 199.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 정경숙 (2012.04.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 898,634,020원 / 629,043,000원 (1회 유찰·감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황경화 / 250,000,000원 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 중 2㎡ 도로공제부분 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차보증금은 별도
② 임차인 현황 — 실제 임차·점유 신고 8명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차인 또는 점유자는 모두 8명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능으로 표시했습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상봉 · 502호 주거 | 2012.08.31 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 인수 가능 · 보증기관 승계 없음 |
| 이원주 · 점유부분 미상 | 2016.07.26 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 인수 가능 · 보증기관 승계 없음 |
| 정동철 · 점유부분 미상 | 2017.05.08 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 인수 가능 · 보증기관 승계 없음 |
| 김향희 · 202호 주거 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜민 · 501호 주거 | 2025.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정도운 · 303호 주거 | 2025.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박준희 · 301호 주거 | 2025.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지주택 · 주거·점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 인수 미상 · 보증기관 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 629,043,000원으로 감정가 898,634,020원의 70.0%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 부담합니다. 따라서 현재 단계의 취득비용은 최저가 629,043,000원으로 고정되지 않고, 확인되지 않은 임차보증금만큼 증가할 수 있습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 629,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,690,430원 |
| 2. 근저당 · 와룡새마을금고 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 3. 전세권 · 삼화페인트공업주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 근저당 · 성서농업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 5. 근저당 · 황경화(을구 6번) | 270,000,000원 | 3,352,570원 |
| 6. 근저당 · 황경화(을구 8번) | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,137,000,000원 중 예상배당은 620,352,570원, 채권 미배당은 516,647,430원입니다. 채권자의 미배당액은 곧바로 매수인 인수액이 아니며, 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 잔액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감삼초등학교 북서측 인근으로 단독주택과 공동주택이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 개별 호실이 아니라 토지와 건물 전체를 일괄 취득합니다.
- 토지. 199.2㎡의 평지·가로장방형 대지이며 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다. 소로3류에 접하고 일부 2㎡는 도로공제부분입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 2025.02.05.~2030.02.04. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 화강석, 내부는 벽지·타일·장판 등으로 마감됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 함께 취득해야 하고 임차·점유 신고가 8명에 이르러, 개별 공동주택보다 자금·명도 검토 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명의 계약서 확인. 박상봉·이원주·정동철의 보증금, 실제 점유, 전입 유지, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 지주택의 정확한 성명·점유 호수·전입일·보증금을 특정해야 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 502호 중복 관계 확인. 소유자 정경숙의 등기상 주소와 박상봉의 점유 호수가 모두 502호로 표시됩니다. 실제 거주관계와 임대차 당사자를 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 상한 설정. 응찰가에 미배당 임차보증금, 명도비용, 세금 등을 합산한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 와룡새마을금고·삼화페인트공업·성서농협 권리가 실제 배당대상인지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 위치·면적·이용상태와 토지 2㎡ 도로공제부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 허가구역 지정기간과 낙찰 후 취득·이용에 필요한 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 당해세와 소액임차인 최우선변제가 배당 및 인수 위험에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”
이 사건은 등기부만 펼치면 비교적 단순해 보입니다. 2020.06.11. 황경화 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 다가구주택 경매의 핵심은 등기부보다 각 세대의 임대차관계에 있습니다.
박상봉·이원주·정동철은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 지주택은 전입일조차 특정되지 않았습니다. 명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있으므로, 현재 최저가 629,043,000원은 최종 취득비용이 아닙니다.
실거래 자료도 없어 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 감정가의 70.0%라는 숫자에 가격 가점을 주기보다, 임차보증금을 먼저 확정하고 낙찰가 + 인수액으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 등기권리는 소멸하지만 인수액은 미확정. 이 사건은 임대차 원본이 확인되기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 다가구주택 경매입니다.
