117,600,000원
대구지방법원 2025타경32264. 대구 달성군 화원읍 천내리 ‘에덴타운’ 103동 1층 106호, 전용 60.0㎡ 아파트입니다. 감정가는 168,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 현 소유자 이준서는 2023.05.31. 이 주택을 거래가 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리관계에서 가장 중요한 점은 과거 등기와 현재 유효한 등기를 구분하는 것입니다. 2008년과 2010년에 설정됐던 전세권, 2013년·2015년·2016년의 근저당권은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 과거 설정일이 2023년 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 이를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 현재 기준으로는 2023.05.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 119 에덴타운 제103동 제1층 제106호 도로명: 대구광역시 달성군 화원읍 비슬로525길 48 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.0㎡ · 지상 5층 중 1층 |
| 소유자 | 이준서 (2023.05.31. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 8,329,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
1992년 한국주택은행 근저당은 2001.07.25. 말소됐고, 2001년 한국주택은행 근저당은 채권최고액 37,200,000원으로 변경된 뒤 2013.08.06. 말소됐습니다. 김상엽의 전세권 40,000,000원은 2010.04.21., 김순이의 전세권 35,000,000원은 2013.08.06. 각각 말소됐습니다. 대구축산업협동조합·하나은행·현대해상화재보험의 근저당권도 2015.11.24., 2016.11.28., 2023.05.31. 순서로 정리됐습니다.
현재 말소기준인 중소기업은행 근저당 뒤에는 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류, 달성군 압류, 전홍석 가압류, KB국민카드 가압류, 강제경매개시결정과 중소기업은행의 임의경매개시결정이 있습니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 권리입니다. 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
화원에덴타운은 128세대, 1992.05.28. 준공 단지입니다. 동일면적 60.0㎡ 거래는 5건이 확인되며, 전체 평균은 217,400,000원입니다. 다만 과거 252,000,000원과 255,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 193,333,333원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 60.0㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2023.05 | 60.0㎡ | 1층 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 60.0㎡ | 1층 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 60.0㎡ | 1층 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 60.0㎡ | 3층 | 252,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 3건 | 193,333,333원 |
현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 193,333,333원의 60.8%이고, 최신 거래 180,000,000원보다 62,400,000원 낮습니다. 단순 비교상 할인 폭은 분명합니다. 그러나 최근 거래군은 이전 거래군보다 23.7% 하락했고, 가장 최신 거래도 2023.09입니다. 2026.07.21. 입찰가를 정하면서 2021~2023년 거래를 현재 시세와 동일시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 대구신용보증재단 가압류 | 6,059,000원 | 6,059,000원 |
| 김상엽 전세권 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 김순이 전세권 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 대구축산업협동조합 근저당 | 69,600,000원 | 34,094,600원 |
| 하나은행 근저당 | 102,000,000원 | 0원 |
| 현대해상화재보험 근저당 | 105,600,000원 | 0원 |
| 중소기업은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 8,481,050원 | 0원 |
| 전홍석 가압류 | 9,176,880원 | 0원 |
| KB국민카드 가압류 | 7,156,309원 | 0원 |
| 중소기업은행 경매 청구 | 8,329,684원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
금액 시나리오상 총 채권액은 571,402,923원, 배당액은 115,153,600원, 미배당액은 456,249,323원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 자금 소진 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 456,249,323원 |
| 2회 유찰 · 49% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 490,964,683원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 515,216,155원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천내초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·학교가 형성된 아파트지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 1층 106호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 왕복 6차선 도로, 남서측과 남동측~북동측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 학교 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 10,235.9㎡, 공시지가 1,705,000원/㎡이며 평지의 아파트 건부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 128세대·1992.05.28. 준공 단지로 표본 거래가 5건에 그치며, 1층 물건이라는 점을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 과거 전세권과 근저당권의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대열람과 현황조사 원본으로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 조세·공과금 압류가 배당에 미치는 영향과 매각물건명세서의 특별매각조건을 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 최신 거래가 2023.09이므로 2026.07.21. 기준 매도호가, 급매, 수리 상태별 가격을 현장에서 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 동일면적 거래 중 1층 거래가 200,000,000원과 255,000,000원으로 확인되지만 거래 시점 차이가 큽니다. 현재 1층 선호도와 내부 상태를 별도로 반영하세요.
- 관리비·수선 상태. 1992년 준공 단지이므로 공용부분 관리비 체납, 누수·배관·창호·난방 상태를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 과거 말소 권리가 포함된 금액 시나리오를 실제 배당표로 사용하지 말고 법원의 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 현재 시세 확인
이 물건은 등기 연혁이 길어 처음 보면 선순위 권리가 복잡해 보이지만, 핵심은 과거 권리의 말소 여부입니다. 2008년과 2010년 전세권, 2013년 이후의 옛 근저당권은 이미 정리됐고, 현재 말소기준은 2023.05.31. 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 산정 인수액은 0원입니다.
가격도 단순 비교상 매력적입니다. 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 193,333,333원의 60.8%이고 최신 거래 180,000,000원보다 62,400,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래군이 과거 거래군보다 23.7% 하락했고 최신 거래가 2023.09이라는 점은 반드시 감점 요소입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 현재 거래 가능한 가격과 점유 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 물건입니다.
