대구지방법원 2025타경32272. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)인 두류역아이작큐브오피스텔 제3층 제310호입니다. 등기상 소유자는 동양종합건설주식회사이며, 2024년 5월 31일 국의 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 대구은행·신용보증기금·대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 승부처는 후순위 가압류가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입 요건을 갖춘 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022년 11월 15일, 확정일자는 2022년 11월 16일, 점유개시는 2022년 12월 6일, 주민등록일자는 2022년 12월 7일입니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구가 되어 있지만, 현재 최저가에서는 전액 변제가 불가능합니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층 310호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하5층 지상26층 중 제3층 제310호 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,457,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2024년 5월 31일 국의 압류입니다. 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 주택임차권은 등기일이 2025년 4월 9일이라고 해서 단순 후순위로 볼 수 없습니다. 그 권리가 기초로 삼는 전입일이 2022년 12월 7일로 말소기준보다 앞서고, 대항력이 인정된 상태이기 때문입니다. 임차권등기 자체의 말소와 미배당 보증금의 매수인 승계는 별개의 문제입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명 · 보증기관 승계 1건
| 권리자 | 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.07 | 2022.11.16 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 0명으로 계산하고, 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고 1건으로 봐야 합니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 다만 승계된 주택임차권 자체의 대항력과 우선변제권은 남아 있으므로, 현재 회차에서는 미배당 73,117,094원이 매수인 부담으로 연결됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 약 1억원에 고정된다
이 사건에서 최저매각가만 보면 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 27,783,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 27,783,000원 | 73,117,094원 | 100,900,094원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 19,448,100원 | 81,301,966원 | 100,750,066원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 13,613,670원 | 87,031,376원 | 100,645,046원 |
실거래 비교값을 근거로 가격 우위를 확인할 수 없는 상황에서는 최저가가 감정가의 일부라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 실질취득액 100,900,094원은 감정가 81,000,000원 자체를 넘습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총부담 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 26,882,906원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 102,457,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 27,783,000원은 집행비용 900,094원과 한국토지주택공사 보증금 배당 26,882,906원으로 소진됩니다. 보증금 부족분 73,117,094원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류네거리 남동측 인근. 주변은 아파트단지·주택·각종 근린생활시설·학교·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 두류역이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 당시 제310호는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 50미터, 서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 시가지경관지구(중심)에 저촉되고 광로2류에 접합니다. 공시지가는 5,346,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 27,783,000원에 응찰하는 구조가 아니라, 미배당 보증금 73,117,094원을 더한 100,900,094원의 취득부담으로 판단해야 합니다.
- 유찰 추가 발생을 가격 메리트로 오해하지 않기. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 100,750,066원·100,645,046원으로 큰 차이가 없습니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서상 전액 미변제 시 잔액 인수 조건, 임차권등기명령, 전입·확정일자와 배당요구 상태를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별개의 추가 보증금이 아니라 승계 신고로 보아, 보증금 100,000,000원을 한 번만 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황 이용은 주거용 오피스텔이므로, 입찰 전 실제 사용상태와 관련 행정·세무 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문과 실제 배당순위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회 ≠ 싸다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 81,000,000원이 3회 유찰돼 27,783,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 핵심 권리는 그 반대의 결론을 만듭니다. 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 있고, 현재 배당으로는 26,882,906원만 변제되므로 73,117,094원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 실질취득은 100,900,094원입니다.
추가 유찰이 되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 1억원에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 보증금 승계 구조를 먼저 보는 사건입니다. 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 현재 가격 부담을 상쇄하지는 못합니다. 권리의 핵심은 인수, 가격의 핵심은 실질취득액. 이 두 가지를 분리해서 보면 2,778만원이라는 숫자의 착시가 사라집니다.
