56,700,000원
대구지방법원 2025타경32272. 대구 달서구 두류네거리 남동측 인근 ‘두류역아이작큐브오피스텔’ 3층 310호입니다. 등기상 물건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 81,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 56,700,000원으로 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일 2022.11.15., 확정일자 2022.11.16., 점유개시일 2022.12.06., 주민등록일 2022.12.07.로 모두 말소기준인 2024.05.31. 압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층 310호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1770 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 지하5층 지상26층 중 3층 310호 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,457,533원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 압류 · 국(서대구세무서장) · 2024.05.31. |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 순위보다 ‘대항력 발생일’이 먼저다
갑구에는 과거 하나자산신탁·교보자산신탁 명의의 신탁등기와 말소가 반복돼 있으나, 현재 소유권은 동양종합건설주식회사로 귀속돼 있습니다. 경매상 말소기준은 2024.05.31. 서대구세무서 압류이며, 이후 등기된 대구은행·신용보증기금·대한채권관리대부· 풍천신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차권 분석
한국토지주택공사 신고는 보증기관의 보증금 승계 건으로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 집계하되, 승계된 임차보증금 권리는 그대로 존속하며 대항력과 우선변제권 판단에도 영향을 줍니다.
| 권리자 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 계약 2022.11.15. 확정 2022.11.16. 점유 2022.12.06. 전입 2022.12.07. 배당요구 2025.04.09. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 |
보증기관 승계 신고 1건으로 보증금을 중복 합산하지 않았습니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금으로 보증금 전액을 변제하지 못하므로 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 100,000,000원
현재 최저가만 보면 56,700,000원이지만, 예상배당 후 남는 임차보증금 44,720,600원을 합치면 실질취득은 101,420,600원입니다. 감정가 81,000,000원보다도 높은 금액입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 56,700,000원 | 44,720,600원 | 101,420,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 39,690,000원 | 61,424,420원 | 101,114,420원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 27,783,000원 | 73,117,094원 | 100,900,094원 |
실거래 시세와의 우열은 별도 원본 확인이 필요합니다. 이 사건은 최저가 대신 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 주변 주거용 오피스텔 매매가와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 100,000,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 102,457,533원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 56,700,000원은 집행비용 1,420,600원과 한국토지주택공사 배당 55,279,400원으로 모두 소진됩니다. 보증금 미배당액 44,720,600원은 매수인이 인수하며, 그 밖의 채권 총액 8,646,625,718원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제는 별도로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 두류네거리 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택· 근린생활시설·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 두류역이 있습니다. 달구벌대로 등 간선도로 접근성도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이나 실제로는 오피스텔 주거용으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층 지상26층 건물의 3층 310호이며, 승강기·급배수·옥내소화전·스프링클러·화재감지·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 사다리형에 유사한 평탄한 토지로, 북측 약 50미터·서측 약 6미터·남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 광로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,346,000원이며 토지면적은 1,408㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 회차 기준 비교가격은 56,700,000원이 아니라 인수액을 합한 101,420,600원입니다.
- 임차보증금 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용·세금 배당에 따라 한국토지주택공사의 미배당 잔액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 보증기관 승계 원인 확인. 한국토지주택공사의 승계 범위와 임차권등기 관련 원본을 확인하고, 보증금 채권의 변동·회수 여부를 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 임차인 수는 0명으로 집계되지만, 주거용 이용 중인 물건이므로 현장 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설로 등기된 주거용 오피스텔이므로 대출·세금·전입·임대 운용 조건을 금융기관과 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세와 집행비용 변동 여부를 관리사무소와 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56,700,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 후순위 압류와 가압류가 소멸한다는 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다. 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 보증금 100,000,000원의 임차권이 핵심입니다. 현재 회차에선 배당 후 남는 44,720,600원을 매수인이 인수해 실질취득이 101,420,600원이 되고, 추가 유찰돼도 총부담은 100,900,094원~101,114,420원 수준입니다.
최저가는 내려가지만 총부담은 거의 내려가지 않습니다. 따라서 입찰 판단은 감정가 81,000,000원이나 최저가 56,700,000원이 아니라, 약 100,000,000원의 실질취득과 주변 주거용 오피스텔 시세를 비교한 뒤 내려야 합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금 잔액은 인수됩니다.
