대구지방법원 2026타경6. 대구광역시 달서구 대곡동 1114-3, 도로명주소 한실로6길 120-45의 토지와 3층 건물입니다. 감정평가 이용상태는 1층 점포 2개호, 2층 2가구, 3층 1가구 주택으로, 단순 주거용 한 세대가 아니라 점포와 다가구 주거가 섞인 구조입니다. 토지는 257.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다.
권리의 기준점은 2019.05.08 월배새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 이후 등기된 김부식 가압류, 제갈윤영 소유권이전청구권 가등기, 다사농업협동조합 등이 포함된 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1114-3 · 대구광역시 달서구 한실로6길 120-45 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 점포 2개호 · 2층 2가구 · 3층 1가구 주택 |
| 토지 | 257.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 엄영현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,227,177,200원 / 601,316,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 청구 | 187,498,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.08 월배새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원입니다. 2024.08.27 화원농업협동조합 가압류는 이후 2025.07.21 해제로 말소됐고, 2024.09.25 김부식 가압류, 2025.07.28 제갈윤영 가등기, 2025.12.30 가압류, 2026.01.19 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2019.05.08 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 확정일자 자료가 확인되지 않아 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허영인 · 좌측 점포 | 2020.08.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 필요 |
| 김유석 · 우측 점포 | 2019.08.20 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 필요 |
| 강현정 · 202호 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2026.03.30 |
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 1,227,177,200원, 현재 최저매각가는 601,316,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 601,316,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 되는 물건입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 601,316,000원 | 49% | 592,902,840원 | 2,006,478,069원 |
| 3회 유찰 시 | 420,921,200원 | 34% | 414,311,988원 | 2,185,068,921원 |
| 4회 유찰 시 | 294,644,840원 | 24% | 289,719,812원 | 2,309,661,097원 |
④ 예상배당표 (매각가 601,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,413,160원 |
| 1. 근저당 · 월배새마을금고 | 732,000,000원 | 592,902,840원 |
| 2. 가압류 · 김부식 | 179,882,354원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 다사농업협동조합 등 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김부식 | 187,498,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,599,380,909원 중 채권자 예상배당은 592,902,840원, 총 미배당은 2,006,478,069원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 한실초등학교 남측 인근. 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 점포 2개호, 2층은 2가구, 3층은 1가구 주택으로 실제 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 및 강판지붕 3층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 257.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방, 소로한면. 공시지가 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 현재 최저가 601,316,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 가등기 원문 확인. 제갈윤영 가등기는 말소기준 이후라 소멸 예정이지만 종류 확인 필요 표시가 있습니다.
- 임차인 원문 대조. 허영인·김유석·강현정 모두 대항력은 없으나, 확정일자와 우선변제 여부, 특히 강현정의 보증금 금액은 다시 확인해야 합니다.
- 혼합 이용 확인. 1층 점포와 2·3층 주택이 함께 있는 구조이므로 현황, 실제 점유범위, 각 호의 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건입니다. 토지 257.0㎡와 건물 전체가 평가·매각 대상인지 원문 목록을 대조하세요.
- 절차 상태 확인. 2026.08.03 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.08 매각기일이 함께 존재하므로 실제 진행 여부와 매각 결과를 사건기록으로 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 검증된 저가”
권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2019.05.08 월배새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 1,227,177,200원에서 두 번 유찰돼 601,316,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 비교할 최근 실거래 시세가 없고, 1층 점포·2층 2가구·3층 1가구가 결합된 혼합건물과 토지 일괄매각이라는 특성이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단이 맞습니다. 여기에 후순위 가등기의 성격, 강현정 보증금, 2026.08.03 기각결정정본 발송 기록까지 원문으로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
