대구지방법원 2026타경6. 대구 달서구 대곡동 1114-3 토지 257㎡와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 점포 2개호, 2층은 2가구, 3층은 1가구 주택으로 이용 중인 주거·상업 혼합형 부동산입니다. 소유자 엄영현 명의로 2019년 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 월배새마을금고의 채권최고액 732,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 김부식 가압류, 제갈윤영 가등기, 다사농업협동조합·논공농업협동조합·달성축산업협동조합의 공동 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 화원농업협동조합 가압류는 2025년 7월 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경6 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1114-3 · 대구광역시 달서구 한실로6길 120-45 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 점포 2개호, 2층 2가구, 3층 1가구 주택 |
| 토지 | 대 257㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 엄영현 (2019.05.08 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,227,177,200원 / 859,024,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김부식 / 187,498,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 명시 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.08 월배새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류·가등기·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 2025.07.28 접수된 제갈윤영의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 뒤에 있어 소멸 대상입니다. 다만 가등기의 구체적 성격은 입찰 전 등기원인과 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계는 0원
보증기관의 대위·승계 신고 없이 실제 임차인 3명이 조사됐습니다. 세 사람 모두 2019.05.08 말소기준일보다 늦게 신고돼 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하지 않는 구조입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으며, 202호 강현정의 보증금도 미상입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허영인 · 좌측 점포 | 2020.08.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유석 · 우측 점포 | 2019.08.20 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현정 · 202호 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강현정은 2026.03.30 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 위험은 없지만, 최우선변제나 배당순위에 따라 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다. 점유자가 3명인 만큼 낙찰 후 인도 협의도 단독 점유 물건보다 복잡할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 859,024,000원으로 감정가 1,227,177,200원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 859,024,000원입니다.
2회 유찰 시 최저가 시나리오는 601,316,800원, 3회 유찰 시 420,921,760원입니다. 그러나 각 회차 가격도 시장가와 임대수익 검증 없이 단순히 싸다고 볼 수는 없습니다. 현재 임대조건으로 확인되는 금액은 좌측·우측 점포의 보증금 각 10,000,000원과 월세 각 600,000원뿐이며, 주택 3가구 전체의 임대현황은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 859,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,990,240원 |
| 1. 근저당 · 월배새마을금고 | 732,000,000원 | 732,000,000원 |
| 2. 가압류 · 화원농업협동조합 | 354,906,487원 | 116,033,760원 |
| 3. 가압류 · 김부식 | 179,882,354원 | 0원 |
| 4. 공동 가압류 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 청구 · 김부식 | 187,498,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정표상 채권자 총 청구액은 2,954,287,396원, 배당액은 848,033,760원, 미배당액은 2,106,253,636원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한실초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설로 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 점포 2개호, 2층 2가구, 3층 1가구 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 및 강판지붕 3층 건물이며, 위생·급배수, 도시가스 난방과 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 257㎡ 대지로 주상용, 평지, 가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거와 점포가 혼합된 단일 건물은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 임대수익과 점유관계에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 인근 주상용 건물과 토지의 최근 거래, 수익률, 공실률을 조사해 859,024,000원의 적정성을 별도로 판단하세요.
- 임대차 원본. 허영인·김유석의 계약서와 사업자등록·확정일자, 강현정의 보증금 및 계약조건을 확인하세요.
- 최우선변제. 임차인별 보증금과 요건에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구서와 매각물건명세서 최신본을 대조하세요.
- 화원농협 채권. 말소된 가압류가 예상배당에 포함된 이유와 실제 배당 자격을 채권계산서·문건접수 내역으로 확인하세요.
- 가등기 성격. 제갈윤영 가등기의 원인증서와 담보가등기 해당 여부, 매각 후 말소 절차를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 명도 계획. 대항력과 별개로 점포 2개호와 주택 점유자가 존재하므로 인도명령, 영업·주거 이전 협의 비용과 기간을 반영하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 표시, 부합물·설비 포함 여부를 감정평가서와 매각목록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개다”
권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 2019년 월배새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 3명도 모두 말소기준일 이후 신고돼 매수인 승계액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리 인수보다 가격과 운영에 있습니다. 최저가는 감정가의 70%지만 시세와 수익가치를 검증할 거래자료가 없고, 점포와 주택이 섞인 건물이라 임대차·명도·환금성 판단이 복합적입니다. 여기에 202호 보증금 미상, 가등기 성격 확인, 말소된 화원농협 가압류가 포함된 예상배당표까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 확신도도 낮은 보수적 검토 대상입니다.