대구지방법원 2026타경12. 성주군 초전면 초전아파트 101동 9층 907호, 전용 48.292㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서만 보고 오래된 권리를 인수 대상으로 오해하지 않는 것입니다. 2003년 강구홍 전세권 27,000,000원은 2006.07.24 말소됐고, 한국주택은행에서 국민은행으로 이전된 근저당은 2006.09.22, 한국외환은행 근저당은 2008.07.23 각각 말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2008.07.29 성주새마을금고 근저당이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 JIN CHUNXI와 HAN YUZI의 전입일은 각각 2020.05.25와 2016.05.13으로 모두 말소기준일인 2008.07.29보다 늦습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 선순위 대항력은 성립하지 않아 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 인도 과정과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경12 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 초전면 대장리 588-4 초전아파트 제101동 제9층 제907호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.292㎡ · 방2·거실·주방·욕실1 · 지상13층 중 9층 |
| 소유자 | 류동우 (2025.10.12 상속) |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.07.23 / 86세대 |
| 감정가 / 최저가 | 67,300,000원 / 47,110,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성주새마을금고 / 60,124,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현존 인수는 0원
과거 을구의 전세권과 근저당은 말소등기가 완료됐으므로 현재의 선순위 인수권리가 아닙니다. 말소기준인 성주새마을금고 근저당은 최초 채권최고액 30,000,000원으로 설정됐다가 2013.10.15 채권최고액 45,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 등록된 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력·승계 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN CHUNXI | 2020.05.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HAN YUZI | 2016.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입은 모두 2008.07.29 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력이 생기는 것은 아니며, 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 우선변제와 배당요구 여부는 배당관계에는 영향을 줄 수 있으나 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세의 72.9%, 그러나 하락 추세
초전아파트 전용 48.29㎡의 실거래 8건입니다. 전체 평균 70,750,000원에는 2021년부터 2024년까지의 상대적으로 높은 가격이 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 64,666,666원과 최신 거래 60,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 48.29㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 48.29㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2025.01 | 48.29㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2024.01 | 48.29㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2023.09 | 48.29㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 48.29㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2022.05 | 48.29㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 48.29㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.29㎡ | 3건 | 64,666,666원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 47,110,000원으로 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 전체 평균 대비로는 66.6%지만, 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균은 보조지표로만 보는 것이 안전합니다. 가격 할인 폭은 분명 존재하지만 최근 거래 흐름은 과거보다 -13.1% 하락했습니다. 따라서 과거 최고가나 전체 평균으로 기대수익을 계산하기보다 최신 거래 60,000,000원과 최근 평균 64,666,666원을 기준으로 보수적인 처분가를 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,247,980원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 강구홍 전세권 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 한국외환은행 근저당 | 494,000,000원 | 18,862,020원 |
| 4. 성주새마을금고 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 농업협동조합중앙회 가압류 | 26,958,404원 | 0원 |
| 6. 성주참외원예농업협동조합 가압류 | 23,075,719원 | 0원 |
| 7. 초전농업협동조합 가압류 | 20,411,981원 | 0원 |
| 8. 초전농업협동조합 가압류 | 7,422,969원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정은 채권 총액 628,869,073원 중 45,862,020원이 배당되고 583,007,053원이 미배당되는 산식입니다. 다만 강구홍 전세권은 2006.07.24, 한국외환은행 근저당은 2008.07.23 말소된 내역이 확인되므로 실제 배당에서는 등기 말소 여부와 배당요구 관계를 반드시 원본으로 다시 대조해야 합니다. 이 산식에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 초등학교·중학교·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 면소재지 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상13층 중 9층이며, 13인승 승강기와 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 폭의 2차선 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 공장설립제한지역, 침수위험지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 86세대·2001.07.23 사용승인 단지로, 최근 12개월 평균은 64,666,666원이지만 실거래 추세가 -13.1%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 과거 말소권리 원본 대조. 2003년 전세권과 과거 근저당이 실제 등기부에서 말소 완료됐는지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 점유자 2명 확인. JIN CHUNXI와 HAN YUZI의 현재 점유 여부, 보증금, 사용 부분, 이사 일정과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·이해관계인 부재로 동일 단지의 표준 구조와 자재를 기준으로 평가됐습니다. 내부 수리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 70,750,000원보다 최신 거래 60,000,000원과 최근 12개월 평균 64,666,666원을 처분가 판단의 우선 기준으로 두세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -13.1%이므로 최저가 47,110,000원과 시세의 차이를 모두 수익으로 보지 말고 추가 하락 가능성을 반영하세요.
- 침수위험지구 확인. 대장지구 침수위험지구 포함 여부가 이용과 향후 거래성에 미치는 영향을 현장과 관계기관 자료로 점검하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부 매력”
이 물건의 권리구조는 외형보다 단순합니다. 오래된 전세권과 근저당은 이미 말소됐고, 2008.07.29 성주새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 2명도 말소기준일 이후 전입이어서 대항력과 보증금 승계 위험이 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원, 실질취득 47,110,000원이라는 결론입니다.
가격도 최근 12개월 평균의 72.9%로 할인 폭이 있습니다. 그러나 최근 실거래 추세가 -13.1%이고 86세대 소규모 단지이며 침수위험지구에 포함돼 있어, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 권리 안정성과 가격 할인은 장점, 하락 추세·내부 상태·점유 인도·환금성은 확인 조건입니다. 과거 전체 평균이 아닌 최신 거래와 최근 평균을 기준으로 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
