최저가는 9,100만원이지만, 실질취득은 약 1억6,204만원 — 성서5주공 1301호

대구지방법원 2026타경24. 대구 달서구 용산동 성서5주공아파트 503동 13층 1301호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 130,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 91,000,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 133,583,333원이므로 최저가만 보면 평균 시세의 68.1%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 실질취득액입니다.

매각물건명세서 비고에는 임차인 나윤희가 보증금 160,000,000원, 전입일 2020.06.03, 확정일자 2020.06.03으로 기재돼 있고, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기부에도 같은 나윤희 명의의 전세금 160,000,000원 전세권이 2020.05.29 설정돼 있으며, 2026.02.03 임의경매를 신청한 채권자도 나윤희입니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 임차권을 분리해야 한다

등기부에는 1998년 한국주택은행 근저당, 1999년 대구은행 근저당, 2003년 성서농업협동조합 근저당, 2014년 노성은 전세권 등 과거 권리가 다수 나타납니다. 그러나 각각 2003.09.02, 2000.06.17, 2005.06.03, 2016.03.31에 이미 말소됐습니다. 2020.03.27 설정된 삼성생명보험 근저당도 2020.06.01 말소됐으므로, 이미 말소된 과거 권리를 현재의 선순위 배당권리로 다시 계산해서는 안 됩니다.

현재 핵심은 2020.05.29 설정된 나윤희 전세권 160,000,000원과 2020.06.03 전입·확정일자입니다. 그 뒤 2022.06.10 우리은행 근저당 480,000,000원, 2023년과 2024년의 가압류 5건, 2026.02.03 경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서가 나윤희를 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 특정하고 있으므로, 후순위 권리가 소멸하더라도 나윤희의 미변제 보증금은 별도로 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수형

나윤희는 전입일과 확정일자가 모두 2020.06.03이고, 전세권은 이보다 앞선 2020.05.29에 설정돼 있습니다. 보증금은 전세권과 매각물건명세서 모두 160,000,000원으로 일치합니다. 임차인 정보에서 보증금이 별도로 표시되지 않았더라도, 등기부 전세금과 명세서 비고에 같은 금액이 명시돼 있으므로 보증금 160,000,000원을 기준으로 판단합니다.

③ 실질취득 계산 — 9,100만원짜리 물건이 아니다

배당재원은 각 회차 매각대금에서 제시된 집행비용 상당액을 제외한 금액입니다. 나윤희가 현존 선순위 전세권자이자 대항력 임차인이라는 전제에서 그 재원이 보증금 변제에 우선 사용되는 것으로 산정했습니다. 당해세·최우선변제 등 선순위 항목이 추가되면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.

현재 회차의 계산은 단순합니다. 매각대금 91,000,000원에서 집행비용 2,038,000원을 제외하면 보증금 변제에 사용할 수 있는 금액은 88,962,000원입니다. 보증금 160,000,000원 중 남는 71,038,000원을 매수인이 인수하므로, 총 부담은 91,000,000원 + 71,038,000원 = 162,038,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총액은 보증금 160,000,000원 부근에 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 162,038,000원과 비교해야 한다

성서5주공 전용 59.99㎡의 최근 거래는 2026년 1월부터 6월까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 133,583,333원, 최신 거래는 2026년 6월 118,000,000원이고, 표본 범위는 115,000,000원에서 157,000,000원입니다.

최저가 91,000,000원만 비교하면 최근 평균의 68.1%, 최신 거래의 77.1%이므로 저렴해 보입니다. 하지만 실질취득 162,038,000원은 최근 평균보다 28,454,667원 높고, 최신 거래보다 44,038,000원 높습니다. 최근 평균의 121.3%, 최신 거래의 137.3%이며, 표본 최고가 157,000,000원보다도 5,038,000원 높습니다.

⑤ 예상 배당과 인수 (매각가 91,000,000원 가정)

나윤희의 전세권·임차보증금은 동일한 160,000,000원 채권관계를 나타내므로 이중으로 합산하지 않았습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 당해세·최우선변제 등 별도의 선순위 금액이 확인되면 임차인의 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 59.99㎡ 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식구조, 지상 18층 건물의 13층입니다.
• 입지. 성산초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북측 왕복 8차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 택지개발사업이 완료된 공동주택용지입니다.
• 단지. 성서5주공은 891세대이며 사용승인일은 1997.12.19입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인 부재로 내부 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 나윤희 보증금 160,000,000원과 미변제 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 대조하세요.
• 배당요구·채권계산서 확인. 나윤희의 배당요구 여부, 채권계산서 제출액, 실제 배당순위와 예상배당액을 확인해야 합니다.
• 전세권과 임대차 중복 금지. 같은 나윤희의 전세권 160,000,000원과 임차보증금 160,000,000원을 별개의 320,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
• 말소등기 재확인. 1998년·1999년·2003년 근저당과 2014년 전세권, 2020년 삼성생명 근저당의 말소 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
• 실질취득 기준. 응찰가는 낙찰가만이 아니라 미배당 보증금 인수액을 더해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰돼도 실질취득액은 약 161,546,600원·161,202,620원으로 크게 낮아지지 않습니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일한 구조이므로 전세계약서, 보증금 지급자료와 점유관계를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 체납관리비가 추가되면 실제 부담이 증가할 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 점유 상태를 별도로 조사하세요.

맺으며 — “최저가 68.1%”라는 숫자만 보면 안 된다

이 사건의 최저매각가 91,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 133,583,333원의 68.1%입니다. 여기까지만 보면 할인폭이 큰 아파트처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서가 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인과 미변제 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 현재 회차의 매수인 인수 추정액은 71,038,000원, 실질취득액은 162,038,000원입니다.

이 금액은 최근 실거래 평균의 121.3%, 최신 거래 118,000,000원의 137.3%이고, 최근 거래 최고액 157,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당액이 증가해 총 부담은 보증금 160,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가를 노리는 할인형 경매”가 아니라 “보증금 인수와 배당구조를 먼저 확정해야 하는 대항력 임차인 인수형 경매”입니다. 권리관계가 최종적으로 정리되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.