대구지방법원 2026타경30. 고령군 성산면 박곡리 820의 토지와 공장 관련 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호가 건물 1층 공장·2층 창고, 기호나 건물 1층 식당 및 기숙사·2층 사무실입니다. 토지는 공장용지 3,175.7㎡, 일반공업지역·동고령일반산업단지 내 산업시설구역에 포함되어 있습니다.
등기부의 현재 말소기준권리는 2022.09.28 주식회사대구은행 근저당권 2,556,000,000원입니다. 과거 국민은행 근저당권 2건은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 기술보증기금 가압류, 국·고령군 압류, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 (주)효성태양광발전의 전입일이 2020.09.26로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경30 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 성산면 박곡리 820 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·창고·식당·기숙사·사무실 |
| 토지 | 공장용지 3,175.7㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 전점주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,610,151,820원 / 1,827,106,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,288,840,924원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 건물 지붕 태양광발전설비 매각 제외 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2022.09.28 대구은행 근저당권입니다. 이 근저당권에는 토지 박곡리 820과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-111호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.05.22에는 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 307,000,000원이 일부 이전됐습니다.
말소기준 이후의 기술보증기금 가압류 900,000,000원, 국 압류, 고령군 압류, 신한카드 가압류 16,441,412원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 회생절차개시와 관련 보전처분도 회생절차폐지 후 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 2곳, 선순위 1곳은 금액 확인 전까지 보수적으로
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)효성태양광발전 | 2020.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)효성일렉트릭 | 2024.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2곳이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. (주)효성일렉트릭의 전입일 2024.08.23은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 (주)효성태양광발전은 2020.09.26 전입으로 시간 순서상 선순위이나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 실제 인수 여부와 인수액은 확인 전까지 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,827,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,671,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,556,000,000원 | 1,806,434,940원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,441,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 3,472,441,412원, 예상 배당액은 1,806,434,940원, 미배당액은 1,666,006,472원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 현황조사상 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 입찰 판단에서는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동고령일반산업단지 내에 위치하며 주변은 중소규모 공장 등으로 형성된 산업단지지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 공장용지로서 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호가 건물은 1층 공장·2층 창고, 기호나 건물은 1층 식당 및 기숙사·2층 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 3,175.7㎡, 공시지가 221,300원/㎡, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업시설구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 산업단지 내 공장·창고·기숙사·사무실 복합 이용 부동산으로, 일반 주거상품보다 수요층이 제한되는 용도입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. (주)효성태양광발전의 임대차계약, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각 제외 물건 구분. 건물 지붕 태양광발전설비와 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 설비와 경매 목적물을 명확히 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되므로 감정서·물건목록과 현황을 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표를 인수액으로 오해하지 않기. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원과 별개로 선순위 점유자의 보증금은 미상입니다.
- 유찰 가격만으로 메리트 판단 금지. 실거래 비교자료가 없어 1,827,106,000원이 시장가보다 싼지 여부를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저다
감정가 2,610,151,820원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가가 1,827,106,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에서 70%라는 숫자 자체는 투자 매력의 근거가 되지 않습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 더 중요하게는 말소기준보다 앞선 (주)효성태양광발전의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 임차인 문제는 별도입니다. 보증금·확정일자·배당요구 확인 전에는 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로, 현재 최저가 1,827,106,000원을 곧바로 ‘총 취득비용’으로 보면 안 됩니다. 태양광발전설비와 컨테이너가 매각에서 제외되는 점까지 함께 고려하면, 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 점유의 실체와 실제 취득범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
