대구지방법원 2026타경3009. 대구 달성군 가창면 우록리 1196-5 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕의 단층 구조이며, 토지면적은 498.0㎡입니다. 등기상 소유자는 오재현이고, 북안농업협동조합이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 318,822,800원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 53,584,000원입니다. 하지만 이 정도의 유찰은 낮은 가격이라는 장점과 함께 시장의 수요가 충분하지 않을 가능성을 보여줍니다. 더욱이 일반적인 아파트가 아니라 토지와 단층 주택이 결합된 물건이므로, 감정가와 현재 매수 수요 사이의 차이를 따져보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1196-5 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 가창면 우록길 399-40 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 |
| 토지면적 | 498.0㎡ |
| 토지 지목 | 대 |
| 소유자 | 오재현 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2014.07.21 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 | 318,822,800원 |
| 최저매각가 | 53,584,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 북안농업협동조합 |
| 신청 청구금액 | 138,989,151원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 북안농협 근저당
권리분석의 기준은 2014.07.21 설정된 북안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 오재현입니다. 이 근저당권에는 우록리 1196-5 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이후 북안농업협동조합이 설정한 가압류는 2023.03.06 청구금액 163,223,036원, 2025.04.15 청구금액 441,118,642원입니다. 두 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026.01.08 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 명시 인수권리는 없지만 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 별도로 명시된 인수권리는 없고, 예상 배당에서 임차인에 대한 배당이나 매수인 인수액은 발생하지 않습니다.
다만 감정평가서에는 “임대관계 등은 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 전입 및 확정일자 관계가 어떠한지는 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
따라서 예상 인수액 0원은 현재 명세서 및 확인된 권리를 기준으로 한 금액이며, 실제 낙찰 전에는 점유·임대차 관계에 관한 재확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 53,584,000원으로 감정가 318,822,800원의 16.81%에 해당합니다. 매우 큰 폭의 유찰이 진행되었지만, 이를 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다.
주변의 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 또는 감정가가 시장의 평가보다 높았는지 판단하기 어렵습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 대비 하락률과 실제 시세 대비 할인율을 구별해야 합니다.
| 회차 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 53,584,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 37,508,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 26,256,160원 | 0원 |
향후 회차는 추가 유찰을 전제로 한 시나리오입니다. 각 회차의 인수액 0원은 확인된 권리관계가 유지된다는 가정이며, 실제 점유관계·매각조건 및 입찰결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,364,512원 |
| 1. 근저당권 · 북안농업협동조합 | 156,000,000원 | 52,219,488원 |
| 2. 가압류 · 북안농업협동조합 | 163,223,036원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북안농업협동조합 | 441,118,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 53,584,000원에서 집행비용 추정액 1,364,512원을 공제하면 북안농업협동조합 근저당권에 52,219,488원이 배당됩니다. 후순위 가압류 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.
배당 시뮬레이션의 채권액 합계는 760,341,678원, 총 예상배당은 52,219,488원, 계산상 미배당액은 708,122,190원입니다. 신청채권자의 청구금액 138,989,151원도 예상배당만으로는 충족되지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 가격이 내려갈수록 채권 회수는 감소
| 회차 | 채권자 예상배당 | 계산상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 | 52,219,488원 | 708,122,190원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 36,433,642원 | 723,908,036원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 25,383,549원 | 734,958,129원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금이 줄어들면서 채권자 배당액도 감소합니다. 현재 회차의 예상배당은 52,219,488원이지만, 6회 유찰 시 36,433,642원, 7회 유찰 시 25,383,549원으로 계산됩니다.
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않으며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 매수인 예상 인수액은 동일하게 0원으로 계산됩니다.
위 예상배당은 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권액, 채권 중복, 당해세, 최우선변제 및 배당순위 조정에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 대구광역시 달성군 가창면 우록리 소재 백록등마을 남동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 주택, 농경지 및 임야가 혼재합니다. 아파트 밀집지역과 달리 개별 주택과 토지의 특성이 가격 형성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 차량 접근 가능 여부와 별개로 실제 진입도로의 폭, 통행 여건 및 현황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 면적 498.0㎡, 지목 대입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역이며 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 준보전산지와 접하는 것으로 표시됩니다. 토지의 추가 개발이나 용도 변경 가능성은 해당 규제와 실제 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 349,400원/㎡입니다. 공시지가를 실제 시장 매매가격이나 본건의 적정 입찰가격과 동일하게 볼 수는 없습니다.
- 건물 구조. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩 판넬, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다. 구조물과 판넬, 지붕 등의 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 가동 상태와 수리 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 현황. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 일괄매각되는 제시외 건물의 실제 범위와 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지·임야가 혼재한 입지의 개별 주택·토지이므로 일반적인 공동주택과 매수 수요의 성격이 다를 수 있습니다. 5회 유찰 이력은 실제 매수 수요와 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 하는 근거입니다.
⑦ 투자 위험 — 권리보다 현장과 환금성이 중요
- 말소기준권리인 북안농업협동조합 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸합니다.
- 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없습니다.
- 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 498.0㎡와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 5회 유찰. 가격 하락 폭이 크지만 실제 매수 수요가 충분하지 않을 가능성도 고려해야 합니다.
- 시세 확인 어려움. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 임대관계 미상. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유 및 대항력 여부는 추가 조사 대상입니다.
- 주택 현황. 경량철골조·샌드위치판넬지붕 건물의 실제 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 범위와 현황, 공부상 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역 등 이용 제약이 존재합니다.
- 환금성. 개별 주택·토지의 매수 수요와 향후 매각 가능성이 불확실합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 실제 시세 확인. 우록리와 인근 지역의 유사한 토지면적·도로조건·건물상태를 가진 주택 거래사례를 확인해 현재 최저가 53,584,000원의 적정성을 검토하세요.
- 점유자 및 임차인 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 매각물건명세서의 변경 여부를 확인하세요.
- 매각대상 확인. 토지 498.0㎡, 등기 건물, 제시외 건물이 실제로 어떤 범위로 일괄매각되는지 감정평가서·건축물대장·현황도와 대조하세요.
- 도로 및 토지경계 확인. 도로접면이 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 진입로의 현황, 이용 가능성, 경계 및 인접 토지와의 관계를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 샌드위치판넬지붕, 경량철골 구조, 급배수설비와 개별난방설비의 실제 상태 및 보수비용을 점검하세요.
- 토지 이용 제한 확인. 자연녹지지역과 고도지구 등 토지이용규제의 세부 내용을 확인하고, 향후 개축·증축·개발 가능성을 관련 기관에 확인하세요.
- 관리·유지비 확인. 체납 공과금, 관리 관련 비용, 건물 유지관리비와 실제 인도에 필요한 비용을 점검하세요.
- 유찰 원인 확인. 5회 유찰이 진행된 배경에 가격, 접근성, 건물 상태, 점유 문제, 매각조건 등이 영향을 주었는지 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장 등을 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 시세의 16.81%는 아니다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.07.21 북안농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리상 인수 위험이 낮다는 것과 투자 가치가 높다는 것은 별개입니다. 감정가 318,822,800원에서 5회 유찰되어 최저가가 53,584,000원으로 내려왔어도, 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격의 저평가 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 단독주택으로 이용되는 경량철골조 건물과 498.0㎡ 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 임대관계가 미상이고 제시외 건물도 포함되어 있어, 실제 점유와 건물 현황, 토지 이용제한을 확인하는 것이 중요합니다. 농경지·임야가 혼재한 입지의 환금성까지 고려하면 감정가 대비 낙폭만으로 높은 점수를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격 적정성 미확인, 현장·환금성 검증 필수입니다. 입찰 여부는 현재 최저가의 낮은 비율보다, 실제 거래 가능한 가격과 추가 비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
