대구지방법원 2026타경3009. 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1196-5 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 498.0㎡이고, 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 기재돼 있습니다. 감정가는 318,822,800원, 현재 최저매각가는 109,356,000원이며 3회 유찰된 상태입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 7월 21일 설정된 북안농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 북안농업협동조합 가압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 확인된 사람은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3009 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1196-5 · 대구광역시 달성군 가창면 우록길 399-40 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 498.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩 판넬 · 내벽 벽지·타일 · 바닥 장판지·타일 · 샷시창호 |
| 소유자 | 오재현 · 2014.07.04 매매 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,822,800원 / 109,356,000원 · 3회 유찰 |
| 청구금액 | 138,989,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.07.21 접수된 북안농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 2023년 가압류 163,223,036원, 2025년 가압류 441,118,642원, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 하지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 109,356,000원으로, 시나리오상 감정가의 34%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체는 감정가 수준에서 응찰 수요가 이어지지 않았음을 보여줍니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 109,356,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,356,000원 | 107,025,016원 | 653,316,662원 |
| 4회 유찰 시 | 76,549,200원 | 74,771,314원 | 685,570,364원 |
| 5회 유찰 시 | 53,584,440원 | 52,219,920원 | 708,121,758원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건에서 가격 판단의 핵심은 채권자의 미배당 규모가 아니라, 현황 단독주택과 498.0㎡ 토지의 실제 가치·이용상태·제시외 건물을 현재 최저가와 비교하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,356,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,330,984원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북안농업협동조합 | 156,000,000원 | 107,025,016원 |
| 갑구 3번 가압류 · 북안농업협동조합 | 163,223,036원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 북안농업협동조합 | 441,118,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 760,341,678원, 채권자 총 배당액은 107,025,016원, 미배당은 653,316,662원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 현황·토지 조건 — 권리보다 물건 자체 확인
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있어 현황과 공부의 구성을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 위치. 대구광역시 달성군 가창면 우록리 소재 백록등마을 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 주택·농경지·임야 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 498.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역, 영농여건불리농지이며 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 349,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 북안농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 건물·토지·부속 구조물의 실제 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 단독주택 이용이며 임대관계 등은 미상입니다. 점유·사용관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라 단정하지 않아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역·영농여건불리농지 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가는 109,356,000원으로 감정가 318,822,800원의 34% 수준까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없고, 현황은 단독주택이며 토지 498.0㎡와 제시외 건물을 일괄매각하는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 현장·토지 가치 확인 후 판단”으로 보는 편이 맞습니다.
