대구지방법원 2026타경3009. 대구 달성군 가창면 우록리 1196-5 토지와 그 지상 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 경매 분류는 연립·다세대와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대지 498㎡이고, 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조로 조사됐습니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 소유자 오재현은 2014년 7월 21일 거래가액 49,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 북안농업협동조합 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 가압류 두 건과 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1196-5 · 대구광역시 달성군 가창면 우록길 399-40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 498㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 오재현 (2014.07.21. 거래가액 49,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 318,822,800원 / 223,176,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북안농업협동조합 / 138,989,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2014년 7월 21일 설정된 북안농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 2023년 가압류 163,223,036원, 2025년 가압류 441,118,642원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 223,176,000원으로 감정가 318,822,800원의 70%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 223,176,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 공동주택의 동일 평형 거래처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 토지의 면적·형상·경사와 도로 조건, 단독주택의 상태, 제시외 건물의 실제 규모와 활용성, 자연녹지지역의 제한이 가격을 함께 좌우합니다. 따라서 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 현장 상태를 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,924,464원 |
| 1. 근저당 · 북안농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 북안농업협동조합 | 163,223,036원 | 63,251,536원 |
| 3. 가압류 · 북안농업협동조합 | 441,118,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등록·신고된 채권액 합계는 760,341,678원이고, 현재 회차 예상 배당액은 집행비용을 제외한 219,251,536원입니다. 예상 미배당액은 541,090,142원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 223,176,000원 | 70% | 541,090,142원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 156,223,200원 | 49% | 607,105,603원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 109,356,240원 | 34.3% | 653,316,425원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 138,989,151원이 충족되는 것으로 계산됐지만, 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 후순위 미배당액 자체가 낙찰자의 추가 부담으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가상 현황은 단독주택입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 외벽은 사이딩판넬, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 498㎡, 완경사의 사다리형 토지이며 도로 조건은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 349,400원/㎡입니다.
- 입지. 백록등마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 주택, 농경지와 임야 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역과 영농여건불리농지에 해당하며 준보전산지에 접합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 함께 매각됩니다. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 자연녹지지역의 단독주택·토지 결합 물건은 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있어, 향후 매각기간과 적정가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 할인율만 보지 말고 우록리와 인근 지역의 단독주택·대지 최근 거래를 토지면적, 도로조건, 건물 상태별로 비교하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·용도·상태와 실제 이용 가능성을 감정평가서 원본 및 현장에서 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 점유자 면담을 통해 소유자 점유인지 제3자 점유인지 확인하세요.
- 토지 경계와 도로. 498㎡ 토지의 실제 경계, 진입로 폭, 차량 회전·주차 가능 여부와 인접 토지 이용관계를 확인하세요.
- 규제 검토. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역 등의 제한이 증축, 개축, 용도변경과 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태. 경량철골조·샌드위치판넬 건물의 누수, 결로, 단열, 부식, 난방과 급배수 상태를 점검하고 수선비를 응찰가에서 차감하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각대상 목록을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 복합”
이 사건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2014년 근저당이 말소기준이고, 이후 두 건의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 223,176,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 토지 498㎡, 단독주택, 제시외 건물을 일괄 취득하는 자연녹지지역 물건입니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 건물 상태와 점유, 토지 경계·도로, 제시외 건물, 각종 토지이용 제한을 현장에서 확인하고 수선비와 환금성까지 반영해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 등기부보다 실제 부동산의 상태와 적정가 산정에 있습니다.