대구지방법원 2026타경3013. 달서구 용산동 한마음아파트 105동 13층 1303호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 허재백은 2022년 10월 3일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 2023년 1월 25일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 211,750,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026년 1월 8일 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기부에는 말소기준보다 이른 날짜의 전세권과 근저당권이 다수 보이지만, 각각 뒤이어 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023년 1월 25일 설정된 중소기업은행 근저당이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 거주자 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로, 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3013 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 제105동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 선원남로 151 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 19층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 허재백 (2022.10.03. 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 193,124,652원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 오래된 선순위 권리는 이미 말소됐다
1999년 전세권 64,000,000원은 2001년 6월 1일 해지로 말소됐고, 2003년 대구은행 근저당 130,000,000원도 2007년 11월 14일 말소됐습니다. 성서농업협동조합의 2007년 근저당 132,000,000원과 2016년 근저당 36,000,000원은 2019년 12월 27일 함께 말소됐으며, 같은 날 설정된 농협은행 근저당 120,000,000원도 2023년 1월 25일 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.9%, 최신 거래보다 53,000,000원 높다
한마음아파트 동일 면적 84.98㎡ 거래 12건의 전체 평균은 227,750,000원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 225,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 7월 4층 197,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.1% 낮아지는 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 17 | 233,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 14 | 252,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 9건 | 225,333,333원 |
신건 실질취득액 250,000,000원은 최근 12개월 평균보다 24,666,667원 높고, 최신 거래보다 53,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균과 비교해도 109.8%이며, 최근 12개월 평균과 비교하면 110.9%입니다. 따라서 신건 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 김기대 | 64,000,000원 | 64,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 성서농업협동조합 | 132,000,000원 | 51,700,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 성서농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 211,750,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 693,750,000원, 예상 배당 245,700,000원, 미배당 448,050,000원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 250,000,000원 | 245,700,000원 | 448,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 497,350,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 536,790,000원 | 0원 |
1회 유찰 가격 200,000,000원은 최신 거래 197,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 가격 160,000,000원은 최근 거래 범위 아래로 내려갑니다. 반면 현재 신건 250,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 데다 하락 추세까지 겹쳐, 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)
- 입지. 성산초등학교 서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측과 서측은 왕복 6차선, 남측은 왕복 4차선 포장도로, 동측은 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 13층이며, 승강기·소방·급배수·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 996세대, 1997.11.25. 준공 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발사업 완료 지역이며, 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 225,333,333원, 최신 거래 197,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -4.1%로 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소권리 재확인. 2023.01.25. 이전 전세권과 근저당에 실제 말소등기가 완료됐는지 최신 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당표 충돌 확인. 자동 배당표에는 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 배당요구 내역과 채권계산서를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 거주자 폐문부재였습니다. 전입세대·점유자·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 내부마감은 실제 조사 없이 동류형 아파트의 일반적 상태를 기준으로 평가됐으므로 수리비를 별도로 점검하세요.
- 가격 상한. 신건 250,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.9%이고 최신 거래보다 53,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 과거 최고가나 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
현재 등기만 보면 오래된 전세권과 근저당은 모두 말소됐고, 2023년 중소기업은행 근저당이 말소기준이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 사실은 다릅니다. 폐문부재와 임대관계 미상은 현장 확인으로 해소해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 실질취득액 250,000,000원은 최근 12개월 평균보다 24,666,667원, 최신 거래보다 53,000,000원 높습니다. 최근 추세마저 -4.1%이므로 신건 가격에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 권리는 합격이지만, 시장가격과 배당자료 정합성은 보류. 이 사건은 깨끗해 보이는 권리보다 최신 실거래와 원본 배당자료를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
