대구지방법원 2026타경3025. 대구 달서구 신당동 ‘신당한화꿈에그린아파트’ 102동 7층 705호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 같은 단지 실거래 비교 면적은 114.4㎡입니다. 현재 소유자는 정병일이고 2020.11.24. 거래가 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구성서신용협동조합의 채권최고액 242,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2026.01.09. 채권자 배시완의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 배당표 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 가격이 최근 실거래와 얼마나 벌어져 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 신당동 682-30 신당한화꿈에그린아파트 102동 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 18층 건물 중 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정병일 (2020.11.24. 거래가 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 배시완 / 70,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.24. 대구성서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 국민은행·한국씨티은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2020.11.24. 을구 7번 대구성서신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2026.01.09. 강제경매개시결정이 들어왔고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시 채권이 전액 회수되지 않더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.6%
같은 단지 ‘한화꿈에그린’의 비교 면적은 114.4㎡이고, 최근 거래 12건 가운데 최근 12개월 표본은 8건입니다. 전체 12건 평균은 298,250,000원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 303,375,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 114.4㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 114.4㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 114.4㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2025.10 | 114.4㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 114.4㎡ | 16 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 114.4㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 114.4㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 114.4㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2025.01 | 114.4㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 114.4㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 114.4㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2024.11 | 114.4㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.4㎡ | 8건 | 303,375,000원 |
현재 최저매각가 223,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있고, 최근 12개월 평균은 과거 구간 대비 5.3% 상승했습니다. 이번 사건은 최근 시세보다 높은 가격을 억지로 정당화해야 하는 구조가 아니라, 1회 유찰로 최저가가 최근 거래권 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 |
| 2. 근저당 · 대구성서신용협동조합 | 242,000,000원 | 219,373,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 배시완 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 312,000,000원 중 예상배당은 219,373,800원, 미배당액은 92,626,200원입니다. 배당 부족이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 223,300,000원 | 219,373,800원 | 92,626,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 156,310,000원 | 153,321,660원 | 158,678,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 109,417,000원 | 107,085,162원 | 204,914,838원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 배시완의 청구액 70,000,000원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 신당동 소재 계명문화대학교 북측 인근이며, 부근은 학교 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 단지 동측으로 광대로에 접합니다.
- 단지. 한화꿈에그린 · 총 833세대 · 사용승인 2005.09.27.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·자연녹지지역·연구개발특구·주거구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,504,000원/㎡, 토지면적 48,158㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 임대차 여부를 매각물건명세서·현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 12건 평균 298,250,000원보다 최근 12개월 평균 303,375,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 비교하세요.
- 현재 회차. 최저가 223,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 권리 인수액 0원이라는 전제에서는 가격 여유가 있는 구간입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 92,626,200원이 발생해도 제시된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래권 아래
이 사건의 말소기준은 2020.11.24. 대구성서신용협동조합 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 319,000,000원에서 한 차례 유찰돼 223,300,000원으로 내려왔습니다.
같은 114.4㎡ 실거래의 최근 12개월 평균은 303,375,000원, 최신 거래는 320,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 5.3% 높은 흐름입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 73.6%이므로 가격과 권리만 놓고 보면 경쟁력이 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계 미상이라는 한 가지 확인 포인트가 남습니다. 권리는 합격, 가격도 매력권 — 최종 변수는 실제 점유관계 확인입니다.
