대구지방법원 2026타경3025. 대구 달서구 신당동 ‘신당한화꿈에그린아파트’ 102동 7층 705호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일 단지 비교 면적은 114.4㎡입니다. 현 소유자는 정병일이며 2020.11.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 설정된 대구성서신용협동조합 근저당 242,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2026.01.09 채권자 배시완의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유·임대관계는 입찰 전 원본 현황조사와 매각물건명세서로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 신당동 682-30 신당한화꿈에그린아파트 102동 7층705호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 건물 중 7층 705호 · 아파트로 이용중 |
| 비교면적 | 114.4㎡ |
| 소유자 | 정병일 (2020.11.24 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배시완 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행·한국씨티은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2020.11.24 을구 7번 대구성서신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 242,000,000원이고, 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있습니다. 2026.01.09 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
한화꿈에그린 동일 면적 114.4㎡의 실거래는 모두 12건입니다. 전체 평균은 298,250,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 표본인 최근 12개월 8건 평균 303,375,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 신건 최저가 319,000,000원은 이 최근 평균의 105.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 114.4㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 114.4㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 114.4㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2025.10 | 114.4㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 114.4㎡ | 16 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 114.4㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 114.4㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 114.4㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2025.01 | 114.4㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 114.4㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 114.4㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2024.11 | 114.4㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.4㎡ | 8건 | 303,375,000원 |
최신 거래는 2026.04 320,000,000원으로 이번 최저가 319,000,000원과 비슷한 수준입니다. 반면 최근 12개월 평균은 303,375,000원이므로 신건 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +5.3%로 상승했지만, 현재 최저가가 최근 평균의 105.2%라는 점은 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 2. 근저당 · 대구성서신용협동조합 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 배시완 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,734,000원 |
현재 회차 319,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 312,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,734,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 319,000,000원 | 312,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 255,200,000원 | 250,827,200원 | 61,172,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 111,498,240원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 인수위험 증가가 아니라 입찰가격 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계명문화대학교 북측 인근에 위치하며 부근 일대는 학교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측으로 광대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 18층 건물 중 7층 705호이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역이며 연구개발특구·주거구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,504,000원/㎡입니다.
- 규모. 한화꿈에그린은 833세대이고 사용승인일은 2005.09.27입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 298,250,000원보다 최근 12개월 평균 303,375,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 105.2%입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 매각물건명세서 최종 내용을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 을구 7번 대구성서신용협동조합 근저당 242,000,000원이 말소기준권리임을 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 255,200,000원, 2회 유찰 시 204,160,000원이며 두 경우 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기상 핵심이 분명합니다. 2020.11.24 대구성서신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저가 319,000,000원은 최근 12개월 평균 303,375,000원보다 높아 최근 시세 대비 105.2%이고, 최신 거래 320,000,000원과 비슷한 수준입니다. 최근 거래 추세가 +5.3%라는 점은 긍정적이지만 신건 자체에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리 구조는 합격, 가격은 최근 실거래와 비교해 보수적으로 접근할 물건입니다.
