대구지방법원 2026타경3031. 대구 달서구 용산동 한마음아파트 106동 503호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 1회 유찰돼 감정가 250,000,000원에서 70%인 175,000,000원으로 내려왔습니다. 말소기준은 2011.04.12. 한국주택금융공사 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 실질취득 175,000,000원은 2026.07. 동일 전용면적 4층의 최신 거래 197,000,000원보다 22,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 50,333,333원 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.1% 하락한 흐름이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 확대 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 제106동 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 선원남로 151 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 5층 |
| 단지 | 한마음 · 996세대 · 1997.11.25. 사용승인 |
| 현재 소유자 | 배균, 배선교, 배순교, 배은교, 배재찬, 배준우, 채순희 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 229,059,267원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 과거 가등기와 금지사항 확인
말소기준은 2011.04.12. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 603,000,000원이고, 2026.01.12. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 매각가 175,000,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 171,750,000원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서, 전입세대확인서 및 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우 대항력 유무를 단정하지 말고 별도로 분석해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 거래 아래, 시장 흐름은 하락
한마음아파트 동일 전용면적 84.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 표본 평균은 227,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 9건 평균 225,333,333원과 최신 거래 197,000,000원, 최근 거래 추세 -4.1%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 17 | 233,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 14 | 252,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 9건 | 225,333,333원 |
| 전체 표본 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 227,750,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 77.7%이고 최신 거래의 88.8%이므로, 현재 확인되는 실거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최신 거래 197,000,000원은 2025년 고가 거래 250,000,000원~252,000,000원보다 크게 낮아졌고, 최근 거래군 역시 이전 거래군 대비 4.1% 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 603,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 603,000,000원 | 431,250,000원 |
집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 한국주택금융공사에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 603,000,000원을 기준으로는 431,250,000원이 미배당되지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청청구액 229,059,267원 역시 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 성서고등학교 남측에 위치하며, 주변은 아파트·학교·근린공원·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치하고 북측·서측은 왕복 6차선, 남측은 왕복 4차선 도로와 접하며 동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샤시 이중창호이며 지역난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트 부지는 인접지대와 등고 평탄하며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발사업 완료 지역입니다.
- 공시지가. 1,845,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 996세대 단지이고 동일 전용면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가격은 이전 거래군보다 4.1% 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2006.04.20. 김희성 가등기와 2011.04.08. 말소등기의 순위번호·접수번호·말소 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 임대차 등을 제한한 갑구 부기사항이 매각으로 정리되는지 매각물건명세서의 인수조건과 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 250,000,000원보다 최신 거래 197,000,000원과 최근 12개월 평균 225,333,333원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.1% 낮습니다. 현재가가 최근 시세 아래라는 사실만으로 가격 가점을 과도하게 부여하지 마세요.
- 공유자 확인. 현재 소유권자는 상속으로 등기된 7인 공유자입니다. 등기명의인과 실제 점유·명도 상대방을 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 신청청구액은 229,059,267원, 근저당 채권최고액은 603,000,000원입니다. 실제 원금·이자·비용 및 조세채권은 배당요구종기 이후 서류로 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 시세 아래, 권리는 원본 확인 후 확정”
현재 회차의 실질취득액은 175,000,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 동일 전용면적의 최신 거래 197,000,000원보다 22,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 77.7%여서 가격상 여유는 확인됩니다. 그러나 시장은 -4.1% 하락 추세이고 최신 거래 자체가 과거 고가 거래보다 낮아졌습니다.
권리 측면에서는 2011.04.12. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이며 배당상 인수액은 없습니다. 다만 과거 가등기는 등기상 말소됐음에도 종류 확인 표시가 있고, 한국주택금융공사 관련 금지사항등기와 실제 점유관계도 최종 대조가 필요합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인을 조건으로 한 보수적 접근입니다.
