최저가 70%지만, ‘대항력 임차 2,000만원’과 농취증 조건이 남는다 — 달성군 저온창고·주택

대구지방법원 2026타경3051. 달성군 논공읍 삼리리의 저온창고·주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 1·5는 저온창고, 일련번호 3은 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 소유자는 허만일로, 2019년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 이전받았습니다.

현재 등기상 말소기준은 2021.05.20. 화원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고 채무자는 농업회사법인건일팜주식회사입니다. 이후 설정된 에덴농산·두루안의 근저당권, 두 건의 경매개시결정과 논공농협 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별도로, 말소기준일보다 먼저 점유를 시작한 임차인의 보증금은 별도 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차보증금은 별도

1996년과 1997년에 설정된 금포새마을금고·축산업협동조합중앙회 근저당권은 2000년에 말소됐습니다. 논공농협의 을구 5번부터 12번 근저당권도 2020.09.02. 말소됐고, 을구 13번 근저당권은 2021.05.20. 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 16번 화원새마을금고 근저당권입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 3명

건일팜(주)은 말소기준일인 2021.05.20.보다 앞선 2020.01.02. 전입으로 대항력이 인정되는 임차인으로 분류되어 있습니다. 우선변제권은 없고, 배당표에도 보증금 전액인 20,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 반면 이창기와 김수점은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 2,701,925,110원의 70%인 1,891,348,000원입니다. 여기에 건일팜(주) 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 1,911,348,000원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 고정형 인수 사건은 아니므로, 향후 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다.

다만 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 저온창고·주택·농지·산지가 함께 포함된 복합물건은 토지 형상, 냉동설비 상태, 진입로, 농지취득 가능 여부에 따라 개별 가격 편차가 커질 수 있으므로 별도의 현장 시세조사가 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,891,348,000원 가정)

현재 회차의 채권자 총 채권액은 5,668,704,471원, 예상배당 합계는 1,870,034,520원, 미배당은 3,798,669,951원입니다. 신청채권자 화원새마을금고의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 구마이마을 북측 인근으로 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 일련번호 1·5는 저온창고, 일련번호 3은 주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 저온창고설비인 유니트쿨러, 컨텐서 유닛, 덕트, 방열문 등이 설치돼 있으며 주택 부분에는 유류온수보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지 규제. 대상 토지는 자연녹지지역과 가축사육제한구역에 속하며, 목록 7·8은 농지법 제8조가 적용되는 농지, 목록 9는 준보전산지입니다.
• 진입로. 일련번호 1은 지적도상 맹지이나 인접토지와 일련번호 8에 개설된 진입로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 현황 차이. 일련번호 7 일부는 묘지, 일련번호 8 일부는 자연림 상태입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없으며 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 7·8에 대한 발급 가능성을 관할 행정기관에 먼저 확인하고, 매각결정기일까지 제출할 수 있도록 준비해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 건일팜(주)의 대항력과 보증금 20,000,000원 인수 여부를 매각물건명세서 원문 및 임대차계약서와 대조하세요.
• 말소등기와 배당표. 2020.09.02. 및 2021.05.20. 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 반영된 경위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 건일팜(주), 이창기, 김수점의 실제 점유 부분과 영업·주거 상태를 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각 범위와 목록별 경계, 면적, 소유관계 및 사용상태를 감정평가서 도면과 대조하세요.
• 저온창고설비. 유니트쿨러, 컨텐서 유닛, 덕트와 방열문의 작동 상태 및 수리비를 별도로 점검하세요.
• 진입로 권원. 지적도상 맹지인 일련번호 1의 실제 진입로 위치와 통행 가능성을 확인하세요.
• 현황 차이. 목록 7의 묘지 부분과 목록 8의 자연림 부분을 현황측량으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 저온창고·공장·토지의 실제 거래와 임대수익을 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 조건 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 2,701,925,110원에서 한 차례 유찰돼 1,891,348,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 자금 기준은 건일팜(주)의 보증금 20,000,000원을 더한 1,911,348,000원입니다. 동일 용도의 최근 거래 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 대항력 임차보증금 표시와 매각물건명세서 비고가 엇갈리고, 말소된 과거 근저당권이 배당 시뮬레이션에 반영된 부분도 확인이 필요합니다. 여기에 목록 7·8 농지취득자격증명, 지적도상 맹지와 현황 진입로, 묘지·자연림 부분, 저온창고설비 상태까지 검증해야 합니다. 가격은 보류, 권리와 매각조건은 정밀 확인. 현재 단계에서는 현장·서류 대조를 전제로 접근해야 하는 복합형 물건입니다.