대구지방법원 2026타경3063. 달서구 용산동 성서7주공아파트 704동 10층 1004호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 지상 18층 건물 중 10층 단위세대입니다. 감정가는 163,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 114,100,000원입니다.
등기 흐름에서 현재 경매와 연결되는 담보권은 2021.07.13 설정된 주식회사애큐온캐피탈의 근저당권 216,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.30 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.01.16 임의경매를 신청했습니다. 문제는 임차인 배윤일의 전입일이 2021.03.15로 이 근저당 설정일보다 앞선다는 점입니다. 따라서 임차인 보증금 규모와 배당 여부를 확인하지 않고서는 매수인의 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3063 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 704동 10층1004호 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상18층 중 10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전성득 · 2018.08.13 매매 · 거래가액 178,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 213,754,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 1997.11.13 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 임차인을 확인해야 한다
과거 근저당·전세권 대부분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2021.07.13 애큐온캐피탈 근저당권이며, 이 권리는 2025.04.30 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2026.01.16 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배윤일 | 2021.03.15 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
배윤일은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 기준 담보권보다 빠르므로 대항력 위험을 무시할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최종 미배당액은 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 표시되어 있지만, 이 사실만으로 미상 보증금의 경제적 부담까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체는 최근 거래보다 충분히 낮다
동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 161,916,666원입니다. 현재 최저가 114,100,000원은 이 평균의 70.5%이고, 최신 거래인 2026.08의 155,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 낙찰대금만 놓고 보면 가격 할인은 분명합니다. 단, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 실질취득비용은 그만큼 증가하므로 시세 비교 기준 역시 최종적으로는 낙찰가 + 실제 인수액이 되어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.8㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 146,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 161,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,702,600원 |
위 배당표는 제공된 114,100,000원 가정 배당 결과입니다. 임차인 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70% | 114,100,000원 |
| 3회 유찰 시 | 56% | 91,280,000원 |
| 4회 유찰 시 | 44.8% | 73,024,000원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 대항력 임차인 인수형에서는 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 실질취득비용의 동일 폭 하락을 의미하지 않습니다. 보증금 미배당액이 늘어나면 낮아진 낙찰가를 상쇄할 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성지초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장·간선도로·도시철도역인 이곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 지상18층 중 10층이며 사용승인일은 1997.11.13입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스, 지역난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 조사 한계. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못하고 동 유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태를 참고해 감정했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배윤일 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금 총액이 확인돼야 실질취득비용 상한을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 실제 미배당 인수액을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 말소기준 재확인. 2021.07.13 애큐온캐피탈 근저당권과 2025.04.30 한국자산관리공사 이전 관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 임차인 조사내용과 함께 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최근 평균 161,916,666원과 최신 거래 155,000,000원을 기준으로 낙찰가와 실제 인수액을 합산해 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부가 직접 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 인수액을 모르면 아직 싸다고 확정할 수 없다”
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균 161,916,666원의 70.5%이고 최신 거래 155,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 표면 가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 이 사건의 중심은 가격이 아니라 2021.03.15 전입한 배윤일입니다. 기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인인데 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 미배당액을 계산할 수 없습니다.
가격은 합격 가능, 권리는 보류. 보증금·확정일자·배당요구를 확인해 인수액을 산출한 뒤, 낙찰가 + 인수액을 최근 평균 161,916,666원 및 최신 거래 155,000,000원과 비교해야 이 물건의 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
