대구지방법원 2026타경3105. 대구 서구청 남서측 인근의 토지 3필지와 5층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 공유물분할 경매입니다. 1층은 대백마트와 공실, 2층은 주식회사 본신헬스케어, 3층은 행복주간보호센터, 4층은 웅진씽크빅학습센터와 공실, 5층은 경희SAFE요가와 공실로 조사된 복합 근린시설입니다. 감정가는 5,743,440,920원이고 1회 유찰돼 최저가는 4,020,409,000원, 감정가의 70%입니다.
권리관계의 기준점은 2012.03.30. 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당권입니다. 현재 권리자는 2026.03.31. 계약양도로 이전받은 서정희입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 근저당권·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞서 설정됐던 대구은행 근저당권 2건은 2012.04.02. 말소됐고, 같은 날 설정된 대구은행 채권최고액 1,690,000,000원의 근저당권도 2013.11.21. 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3105 |
|---|---|
| 경매원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 채권자 안영우 |
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1333-10, 1333-5, 1333-16 · 국채보상로50길 10 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 414.3㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 감정 이용상태 | 1층 근린생활시설·공실, 2층 근린생활시설, 3층 노인복지시설, 4층 근린생활시설·공실, 5층 근린생활시설·공실 |
| 소유자 | 서청자 63분의 21 · 안영우·안영조·안영준·안영철 각 63분의 10 · 안정남 63분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 5,743,440,920원 / 4,020,409,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 일반상업지역·방화지구 |
| 공시지가 | 1,941,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 말소등기를 함께 봐야 한다
② 점유자 분석 — 실제 점유자 8명, 대항력 미상 2명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 8명입니다. 전입일이 확인된 6명은 모두 2012.03.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 서정희와 주식회사 웅진씽크빅은 전입·사업자등록 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금(만원) | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서승화 | 1층 대백마트 내 정육코너 | 2025.06.05 | 3,000 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 이선이 | 502호 · 주거 | 2013.06.26 | 1,000 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 본신헬스케어 | 2층 전부 · 사무실 | 2013.06.19 | 3,000 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 황금화 | 주거 | 2017.05.24 | 3,000 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 박진찬 | 101호 | 2019.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.04.21 배당요구 | 해당 없음 |
| 조정익 | 점유 부분 미상 | 2019.03.04 | 2,000 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 서정희 | 3층 전부 | 미상 | 3,000 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 웅진씽크빅 | 401호 · 사무실 | 미상 | 2,000 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 5,743,440,920원의 70%인 4,020,409,000원입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 근린생활시설·노인복지시설과 공실이 섞인 5층 건물로, 임대수익·공실률·시설별 명도비용에 따라 실질 가치가 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,020,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,604,090원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 백명자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,690,000,000원 | 1,690,000,000원 |
| 을구 5번 전세권 · 박지윤 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 960,000,000원 | 547,804,910원 |
| 을구 9번 전세권 · 박진찬 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 국 | 191,880,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 동촌농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 안영우 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,121,880,000원 중 3,977,804,910원이 배당되고, 1,144,075,090원이 미배당되는 계산입니다. 후순위 권리의 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 명시 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이미 말소된 근저당권이 배당표에 포함된 정합성 문제를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구청 남서측 인근으로, 대단위 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 양호한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 일반 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 1층 대백마트·공실, 2층 주식회사 본신헬스케어, 3층 행복주간보호센터, 4층 웅진씽크빅학습센터·공실, 5층 경희SAFE요가·공실입니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·수전설비와 기계식 주차타워 18대, 3층 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 폭 10m~12m 소로1류에 접합니다. 대구평리초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아니라 층별 용도와 임차인이 다른 복합 근린시설입니다. 일괄매각 규모가 크고 공실과 운영시설이 혼재해 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 시점 확인. 서정희와 주식회사 웅진씽크빅의 사업자등록·전입·점유 개시일을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 서정희 관계 확인. 3층 임차관계와 말소기준 근저당권 양수인의 관계, 실제 보증금 지급 여부와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 말소등기 대조. 을구 1·2·4번 말소기록이 예상배당표에 반영되지 않은 이유를 법원 기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 박진찬 권리 확인. 2019.02.28. 전세금 300,000,000원의 등기 전세권과 101호 점유·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 각 층의 실제 보증금·월세·관리비·연체 여부와 공실 면적을 확인해 순영업소득을 다시 산정해야 합니다.
- 시설 운영 확인. 노인복지시설과 학습센터·요가시설의 인허가, 임대차 종료 조건, 시설물 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장 확인. 주차타워 18대의 정기검사, 작동 여부, 수선비와 유지관리 계약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 임대수익률·토지가격·최근 매매사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 말소기준 이후의 전세권과 근저당권이 미배당되더라도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
하지만 권리분석 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 실제 점유자가 8명이고, 그중 서정희와 주식회사 웅진씽크빅은 대항력 판정에 필요한 점유 개시일이 확인되지 않았습니다. 서정희는 말소기준 근저당권의 현재 권리자와 이름이 같아 관계인 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다. 예상배당표에는 이미 말소된 근저당권까지 포함돼 있어 등기와 배당 계산의 정합성도 남아 있습니다.
가격 역시 감정가의 70%라는 사실만으로 유리하다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교가 없는 데다 근린생활시설·노인복지시설·공실이 혼재한 대형 일괄매각 물건이므로, 명도와 임대수익을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 결론은 “등기상 명시 인수는 0원, 현장 권리는 확인 전”입니다.