대구지방법원 2026타경3189. 대구 달서구 장동에 위치한 공장시설 및 토지 관련 경매입니다. 대상지 주변은 중·소 규모 공장과 창고, 자동차 관련 시설이 형성된 준공업지역입니다. 감정평가상 일부 건물은 구내식당, 다른 건물은 1층 공장과 2층 사무실로 사용 중입니다. 소유자는 현대권이며, 2016년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 가장 중요한 권리는 2021년 11월 5일 설정된 화원새마을금고 근저당권 2,040,000,000원입니다. 같은 날 달성새마을금고 및 화원새마을금고 명의의 다른 근저당권도 설정되었고, 이후 성우철강 근저당권, 임의경매개시결정 및 압류가 이어집니다. 이들 담보권·압류의 매각 소멸 여부와 별도로, 말소기준권리보다 먼저 성립했을 가능성이 있는 임차인의 점유·보증금 문제가 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장동 45-3 비이동 도로명주소: 대구광역시 달서구 문화회관10길 56 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·구내식당 등 산업시설 관련 부동산 |
| 토지면적 / 지목 | 1,496.0㎡ · 공장용지 |
| 이용상태 | 건물(1): 구내식당 / 건물(3): 1층 공장, 2층 사무실 |
| 소유자 | 현대권 (2016.06.23 소유권이전 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 3,526,443,100원 |
| 최저매각가 | 2,468,510,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 / 청구액 | 달성새마을금고 / 333,834,970원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.05 화원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 일부 제시외건물 및 시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개
과거 대구은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준권리인 화원새마을금고 근저당권과 같은 접수일·접수번호의 달성새마을금고 근저당권 및 화원새마을금고 추가 근저당권, 이후 성우철강 근저당권은 매각에 따른 말소 대상입니다. 2021년 이레철강 가압류 역시 2022년 말소되었습니다.
그러나 담보권이 말소된다는 사실이 선순위 임차인의 보증금 반환 문제까지 자동으로 해결한다는 뜻은 아닙니다. 임차인 한채린과 이준우는 말소기준일보다 먼저 전입했고, 박준범 역시 선순위 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자가 알려져 있지 않습니다. 건물별 점유 장소와 법적 대항요건을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한채린 비동 |
2021.05.17 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 추정 |
| 이준우 에이동 |
2019.07.16 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 추정 |
| 박준범 점유부분 확인 필요 |
2020.05.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수 위험 |
대항력 표시는 전입시기와 조사상 권리판정을 기초로 합니다. 실제 대항력은 해당 건물의 점유·인도와 적용 법률, 사업자등록 등 요건을 확인해야 합니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인에 대해서는 우선변제권과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 30% 유찰을 곧바로 할인으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 2,468,510,000원입니다. 감정가와의 차이는 크지만 낙찰가격은 실제 취득에 필요한 비용 전체를 뜻하지 않습니다. 선순위 임차인 보증금 인수 추정액까지 합산하면 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 2,468,510,000원 |
|---|---|
| 한채린 보증금 인수 추정 | 3,000,000원 |
| 이준우 보증금 인수 추정 | 50,000,000원 |
| 알려진 인수 추정 합계 | 53,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 2,521,510,000원 |
| 박준범 보증금 | 미상 · 추가 부담 가능 |
| 그 밖의 비용 | 취득 관련 세금·등기·명도·시설 정비·토지 사용료 등 별도 |
위 실질취득금액은 한채린과 이준우의 보증금을 모두 매수인이 인수한다는 시뮬레이션상의 가정으로 계산한 금액입니다. 실제 매각 범위나 임차권의 대항력·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 박준범의 미상 보증금이 포함되지 않았으므로 총취득비용의 상한이 아닙니다.
④ 회차별 배당 전망
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 알려진 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
2,468,510,000원 | 2,441,424,900원 | 278,575,100원 | 53,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
1,727,957,000원 | 1,708,277,430원 | 1,011,722,570원 | 53,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
1,209,569,900원 | 1,195,074,201원 | 1,524,925,799원 | 53,000,000원 |
유찰이 반복되면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 반면 배당에서 해결되지 않는 선순위 임차보증금은 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락액을 그대로 매수인의 경제적 이익으로 계산해서는 안 됩니다.
현재 회차에서는 달성새마을금고에 대한 시뮬레이션상 배당액이 360,000,000원으로 청구액 333,834,970원을 충족하는 것으로 표시됩니다. 반면 이후 회차에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 추정되어 배당 순위 및 실제 채권액에 대한 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,468,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,085,100원 |
| 임차인 · 한채린 (인수 추정) | 3,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 이준우 (인수 추정) | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 화원새마을금고 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 달성새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 화원새마을금고 | 120,000,000원 | 41,424,900원 |
| 4. 근저당 · 주식회사성우철강 | 200,000,000원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 2,720,000,000원 | 2,441,424,900원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 278,575,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 실제 채권 원리금과 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 미배당 채권액 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 별도로 인수되는 임차보증금과 구별해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 달서구 장동 소재 장동네거리 북동측 인근입니다. 중·소 규모 공장, 창고 및 자동차 관련 시설이 모여 있는 산업시설 밀집 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 공장용지 1,496.0㎡이며, 평지·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 개별공시지가는 1,202,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골조·철골조와 샌드위치판넬 구조가 사용되었습니다. 일부는 구내식당, 일부는 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 사용승인일은 건물에 따라 2001.11.17, 2002.01.10, 증축 부분은 2009.11.20로 확인됩니다.
- 매각 제외 시설. 제시외건물 (ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ), 내부 조립식건물 및 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 실제 공장 운영에 필요한 시설과의 관계를 조사해야 합니다.
- 인접 토지 사용. 남측에 접한 타인 소유 장동 45-2번지 토지에 사용료를 지급하는 것으로 조사되었습니다. 사용 권원, 계약기간, 통행·출입 문제 및 낙찰 이후 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 산업시설의 매수 수요는 업종 적합성, 건물 구조, 시설 상태, 차량 동선과 사업장 활용도에 영향을 받습니다. 임차·시설 문제가 남아 있으면 처분 과정이 어려워질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 인수권리 해당사항 없음 기재와 선순위 임차인 보증금 인수 추정이 불일치하는 원인을 확인해야 합니다.
- 건물별 임차인 대조. 한채린은 비동, 이준우는 에이동으로 조사되었습니다. 각 건물의 경매 대상 포함 여부 및 점유 부분을 명확히 구분해야 합니다.
- 박준범 권리 조사. 점유 건물, 실제 인도 시기, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태로 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임차인 대항력 확인. 전입신고뿐 아니라 실제 점유·인도 및 해당 용도에 적용되는 대항요건을 조사해야 합니다. 상가·공장시설의 경우 사업자등록 등 관련 사실도 확인할 필요가 있습니다.
- 실질취득비용 산정. 최저매각가 2,468,510,000원에 알려진 보증금 인수 추정 53,000,000원을 더한 2,521,510,000원을 참고하되, 미상 보증금과 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 매각 제외 시설 점검. 제시외건물, 조립식건물, 컨테이너의 소유자와 사용 관계, 철거·이전 가능성 및 비용을 조사해야 합니다.
- 타인 소유 토지 사용료 확인. 장동 45-2번지의 사용계약, 통행권원, 낙찰 이후 사용 지속 가능성과 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 공장시설 실사. 건축물대장·토지이용계획, 증축 부분의 적법성, 건물 노후도, 설비 상태, 사업장 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 및 환금성 검증. 주변 준공업지역의 공장용지와 유사 건물의 최근 실거래, 임대수익 및 시설 활용 가치를 비교해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 담보권자의 실제 채권 원리금, 압류에 따른 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수 범위 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 대비 70% 수준으로 내려온 공장·토지 경매입니다. 다만 주거용 부동산과 달리 건물·토지·시설·임대차 관계를 함께 검토해야 하며, 단순한 할인율만으로 투자 가치를 산정하기 어렵습니다.
금융담보권의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 한채린과 이준우의 보증금 53,000,000원 인수 가능성, 박준범의 미상 보증금, 명세서상 인수권리 기재와의 불일치가 남아 있습니다. 여기에 일부 시설의 매각 제외와 타인 토지 사용료 문제도 존재합니다.
따라서 현재의 실질취득 추정액 2,521,510,000원을 확정 취득비용으로 보아서는 안 되며, 실제 인수 범위와 추가 비용에 따라 더 높아질 수 있습니다. 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하는 것도 부적절합니다.
종합 판단은 D등급. 권리관계가 모두 확정될 때까지 보수적인 접근이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 낮추는 것보다 어떤 임차보증금과 시설·토지 사용 부담까지 실제로 떠안게 되는지를 확정하는 것입니다.
