대구지방법원 2026타경3189. 대구 달서구 장동의 토지와 구내식당·공장·사무실 용도 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 3,532,144,200원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 2,472,501,000원으로 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금 승계와 선순위 등기 정리 여부입니다.
말소기준권리는 2021.11.05. 접수된 화원새마을금고의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권입니다. 이준우는 2019.07.16., 박준범은 2020.05.14., 한채린은 2021.05.17.에 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 박준범은 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 점유자로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장동 45-3 비이동 · 도로명주소 대구광역시 달서구 문화회관10길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 구내식당 · 1층 공장 · 2층 사무실 |
| 토지 | 공장용지 1,496㎡ · 준공업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 경량철골조 및 철골·경량철골조 샌드위치판넬지붕 · 사용승인 2002.01.10., 2001.11.17., 증축 2009.11.20. |
| 소유자 | 현대권 (2015.12.26. 협의분할에 의한 상속, 2016.06.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,532,144,200원 / 2,472,501,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달성새마을금고 / 333,834,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 목록3 내부 조립식건물 매각 제외 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기 흐름에서는 2001년·2012년 대구은행 근저당권에 대해 2016.07.07. 말소등기가 있고, 2016년·2019년 근저당권에도 2021.11.05. 말소 또는 일부포기 등기가 이어집니다. 반면 배당 시뮬레이션은 이 근저당권들을 선순위 채권으로 계산해 2,445,375,990원을 배당합니다. 후속 말소등기의 효력 범위와 배당 계산이 서로 일치하는지 원본 등기부에서 확인하기 전에는 권리관계를 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준우 | 에이동 | 2019.07.16. | 50,000,000원 / 5,000,000원 | 2026.03.20. | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 인수 50,000,000원 |
| 박준범 | 확인 필요 | 2020.05.14. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 한채린 | 비동 | 2021.05.17. | 3,000,000원 / 400,000원 | 2026.04.16. | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 인수 3,000,000원 |
보증금이 확인된 두 임차인의 인수액은 합계 53,000,000원입니다. 이준우와 한채린은 배당요구를 했지만 확정일자가 없어 우선변제권이 확인되지 않고, 예상배당액도 0원으로 계산됐습니다. 매수인은 낙찰대금 외에 이 보증금을 별도로 승계할 가능성이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,472,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 27,125,010원 |
| 인수 · 임차인 한채린 | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 이준우 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 1. 대구은행 근저당 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 대구은행 근저당 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 대구은행 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 대구은행 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 대구은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 765,375,990원 |
| 6. 화원새마을금고 근저당 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 7. 달성새마을금고 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 화원새마을금고 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 이레철강 가압류 | 20,390,702원 | 0원 |
| 10. 성우철강 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,620,390,702원 중 예상배당은 2,445,375,990원이고, 미배당액은 3,175,014,712원입니다. 신청채권자 달성새마을금고의 청구액 333,834,970원은 배당되지 않는 시나리오이며, 임차인 보증금 53,000,000원은 배당대금과 별도로 매수인이 인수합니다. 박준범의 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 반영 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,472,501,000원 | 2,525,501,000원+ | 3,175,014,712원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,730,750,700원 | 1,783,750,700원+ | 3,909,347,509원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,211,525,490원 | 1,264,525,490원+ | 4,423,380,467원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장동네거리 북동측 인근으로, 주변은 중·소 규모 공장과 창고 및 자동차 관련 시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로 접근성을 포함한 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,496㎡, 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다.
- 건물. 구내식당, 1층 공장, 2층 사무실로 이용 중이며 경량철골조 및 철골·경량철골조 샌드위치판넬지붕 구조입니다.
- 매각 제외. 목록3 내부 조립식건물과 지상 컨테이너는 매각에서 제외되므로 낙찰 후 소유·철거·사용 관계를 구분해야 합니다.
- 인접 토지. 남측에 연접한 타인 소유 장동 45-2 토지의 사용료를 지급하고 있는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 공장·창고·자동차 관련 시설 중심의 준공업지역 물건으로, 주거용 집합건물보다 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 이준우 50,000,000원, 한채린 3,000,000원의 임대차계약서와 점유 현황을 대조하고 박준범의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가가 아니라 최소 2,525,501,000원에 박준범의 미상 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 등기 말소 범위 확인. 2016.07.07. 및 2021.11.05. 말소·일부포기 등기가 각 건물과 토지에 어떤 범위로 적용되는지 공동담보목록과 원본 등기부를 확인하세요.
- 신청채권자 배당 문제. 달성새마을금고의 청구액 333,834,970원이 예상배당 0원으로 계산돼 경매 진행 및 취하·변경 가능성과 관련 문건을 점검해야 합니다.
- 매각 범위 구분. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 내부 조립식건물·컨테이너를 현장에서 특정하세요.
- 인접지 사용관계. 장동 45-2 토지 사용료, 통행·출입 동선 및 사용 지속 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 공장·사무실의 임대수익과 인근 준공업지역 거래를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·공동담보목록과 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수액과 미상 권리가 먼저다”
현재 최저가는 2,472,501,000원이지만, 확인된 임차보증금 53,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 2,525,501,000원입니다. 여기에 박준범의 보증금이 확인될 경우 매수인 부담은 더 늘어날 수 있습니다. 실제 임차인 3명이 모두 말소기준일보다 먼저 전입했고, 그중 1명의 임대차 조건이 미상이라는 점은 입찰가 산정 자체를 어렵게 만듭니다.
더 큰 문제는 등기 흐름상 확인되는 말소·일부포기 등기와 배당 시뮬레이션의 선순위 채권 계산이 일치하지 않는다는 점입니다. 일괄매각·매각 제외 시설·인접 타인 토지 사용료까지 겹쳐 권리뿐 아니라 현장 이용관계도 복잡합니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 접근할 물건이 아니라, 미상 임대차와 등기 말소 범위를 먼저 확정해야 하는 고난도 공장·토지 경매입니다.
