대구지방법원 2026타경3195. 성주군 선남면 유서리 252-2의 기타 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 면적 4,640㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용으로 조사됐습니다. 감정가 3,315,444,320원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가 70%인 2,320,811,000원입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리분석의 기준은 2016년 7월 26일 접수된 김천신용협동조합 근저당권 2,405,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김천신용협동조합 추가 근저당, 주식회사디앤에스 근저당과 가처분, 각종 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없다고 기재돼 있어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 유서리 252-2 · 유서리길 183-43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 4,640㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 서인호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,315,444,320원 / 2,320,811,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 1,840,149,905원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 이력 대조가 필요하다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항이 없어, 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액은 2,320,811,000원으로 계산됩니다.
말소기준 이후에는 김천신용협동조합의 추가 근저당 104,000,000원, 주식회사디앤에스 근저당 500,000,000원, 기술보증기금의 근저당권 가처분, 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으나, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 감정가 3,315,444,320원의 70%인 2,320,811,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 최저가와 실질취득액은 같습니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 2,320,811,000원 | 0원 | 2,320,811,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,624,567,700원 | 0원 | 1,624,567,700원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,137,197,390원 | 0원 | 1,137,197,390원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,320,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,608,110원 |
| 을구 1번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 1,356,000,000원 | 1,356,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 왜관신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 663,202,890원 |
| 을구 6번 근저당 · 대경신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 김천신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 김천신용협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사디앤에스 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 창범 주식회사 | 41,488,220원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 칠성섬유 주식회사 | 684,737,220원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 91,842,550원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박창헌 | 26,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 32,107,208원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 1,917,500,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 88,996,770원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 54,510,516원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,318,182,484원 중 채권자 예상배당은 2,295,202,890원, 미배당 추정액은 7,022,979,594원입니다. 신청채권자 김천신용협동조합의 청구액은 1,840,149,905원이지만 현재 배당 시뮬레이션에서는 배당액 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 토지. 면적 4,640㎡, 지목 공장용지, 이용상황 공업용입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 환경·입지 규제. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉되며 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 167,700원입니다. 감정가와 최저가의 적정성은 토지뿐 아니라 일괄매각되는 건물과 제시외 건물의 상태·효용을 함께 평가해야 합니다.
- 환금성. 기타 및 토지·공장용지형 자산은 매수 목적과 인허가 조건에 따라 수요가 달라질 수 있으므로, 주거용 부동산보다 개별 현장조사와 용도 검토의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2016년 말소된 을구 1·2·3·6번 근저당이 예상배당표에 반영된 이유를 최신 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
- 세금 선순위 확인. 김천세무서, 성주군 및 국민건강보험공단 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주건축물과 제시외 건물의 위치, 면적, 소유관계 및 매각 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 대조하세요.
- 공장 인허가 확인. 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역 등 규제가 계획한 업종과 시설 운영에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 건물의 실제 이용상태, 점유관계, 설비·기계의 포함 여부, 진입도로와 대형차 접근 조건을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 공장용지와 유사 규모 사업용 부동산의 최근 거래·임대료·공실 및 시설 상태를 조사해 응찰가 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전은 별개의 문제”
이 사건은 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 현재 최저가로 낙찰되면 실질취득액도 2,320,811,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%를 가격 메리트로 곧바로 연결할 수 없고, 공장용지형 기타·토지라는 용도 특성, 제시외 건물 포함, 세금 압류 3건, 예상배당표와 등기 말소이력의 차이가 함께 남아 있습니다.
권리 인수는 단순하지만 실사는 단순하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, 일괄매각 대상의 실제 가치와 이용 가능성, 세금 우선순위, 말소된 근저당이 배당표에 반영된 이유를 원본으로 확인하는 것입니다. 따라서 현재 평가는 인수 위험은 낮지만 가격과 배당 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 대상입니다.
