대구지방법원 2026타경3195. 성주군 선남면 유서리 252-2, 도로명 유서리길 183-43에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 이용상황은 공업용이고 면적은 4,640㎡입니다. 말소기준권리는 2016.07.26. 설정된 김천신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,405,000,000원입니다. 그 뒤의 김천신용협동조합 추가 근저당, 주식회사디앤에스 근저당, 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고 임차인도 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 배당 순서에서 먼저 차감될 수 있고, 후순위 채권자의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 유서리 252-2 · 경상북도 성주군 선남면 유서리길 183-43 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 4,640㎡ |
| 소유자 | 서인호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,315,444,320원 / 1,137,198,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 1,840,149,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 말소기준은 2016.07.26. 김천신용협동조합 근저당권입니다. 2018.05.11. 추가 근저당권 104,000,000원, 2023.08.03. 주식회사디앤에스 근저당권 500,000,000원, 2023.09.27. 근로복지공단 가압류 88,996,770원, 2026년의 국세·지방세 관련 압류와 한국파렛트풀 주식회사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
주식회사디앤에스 근저당권에는 2023.09.18. 기술보증기금의 사해행위취소로 인한 근저당권말소등기 청구권을 피보전권리로 한 가처분도 붙어 있습니다. 이 가처분 역시 말소기준권리보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 앞서 설정됐던 대구축산업협동조합·국민은행·왜관신용협동조합·대경신용협동조합 근저당권은 2016년까지 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 1,137,198,000원으로 감정가 3,315,444,320원의 34.3% 수준입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 796,038,600원, 5회 유찰 557,227,020원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,137,198,000원 | 1,123,426,020원 | 2,029,081,266원 |
| 4회 유찰 시 | 796,038,600원 | 785,678,214원 | 2,366,829,072원 |
| 5회 유찰 시 | 557,227,020원 | 549,254,750원 | 2,603,252,536원 |
유찰이 이어지면 매각대금은 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 대신 채권자 총 미배당은 2,029,081,266원에서 2,366,829,072원, 2,603,252,536원으로 커집니다. 이 변화는 낙찰자의 인수 부담 증가가 아니라 채권자 회수 부족 확대로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,137,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,771,980원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 1,123,426,020원 |
| 3. 근저당 · 김천신용협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사디앤에스 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 88,996,770원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 54,510,516원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 배당 추정입니다. 채권자 총 청구 기준액은 3,152,507,286원, 예상 배당액은 1,123,426,020원, 미배당은 2,029,081,266원입니다. 신청채권자 청구액은 1,840,149,905원이며 현재 회차 가정에서도 전액 만족되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용조건 메모
- 토지. 지목 공장용지, 이용상황 공업용, 면적 4,640㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 제한. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉되며, 준보전산지와 접합니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 167,700원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음이고 임차인도 없지만, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 선순위 배당 차감이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 조건을 목적 사업과 맞춰 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일·유사 공장용지와 건물의 거래·임대·활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 의미. 이미 세 차례 유찰된 물건이므로 낙찰가보다 중요한 것은 실제 활용 가능성과 향후 처분 가능성을 함께 보는 것입니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확하지만, 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2016.07.26. 김천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 3,315,444,320원에서 세 차례 유찰돼 최저가 1,137,198,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 게다가 4,640㎡ 공장용지·공업용 토지, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 각종 용도지역·제한 조건이 함께 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 보수적입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 활용가치와 처분 가능성이 1,137,198,000원을 정당화하는지에 있습니다.
