대구지방법원 2026타경3207. 대구 달서구 본리동 ‘유림노르웨이아침’ 102동 404호, 전용 150.015㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 423,000,000원이며, 현재 확인되는 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2023.01.30. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 269,500,000원입니다. 이 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.02.24. 임의경매를 신청했습니다.
등기에는 말소기준권리보다 앞선 근저당권·압류·가압류 설정 이력이 다수 나타나지만, 해당 권리들에는 해지·해제에 따른 말소등기 기록도 함께 존재합니다. 매각물건명세서 역시 명시적인 매수인 인수권리를 “해당사항 없음”으로 정리하고 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 배당추정표에는 말소된 선순위 권리가 배당대상으로 반영돼 있어 등기 말소기록과 배당순위의 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본리동 352-4 유림노르웨이아침 4층 102-404호 · 도로명주소 대구광역시 달서구 구마로 97 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 150.015㎡ · 지하4층, 지상26층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이연정 (2011.12.29. 거래가액 348,400,021원에 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 355,846,727원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 단지 정보 | 유림노르웨이아침 · 178세대 · 사용승인 2008.07.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기록 대조가 핵심
말소기준은 2023.01.30. 삼성생명보험주식회사 근저당권 269,500,000원입니다. 이후 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 86,900,000원, 달서구 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 삼성생명보험주식회사 근저당권은 각각 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
말소기준 전에는 효목1동새마을금고 근저당권 273,000,000원과 본리천주교회신용협동조합· 대구대건신용협동조합 근저당권들이 설정됐으나, 효목1동새마을금고 근저당권은 2011.12.29. 말소됐고 본리천주교회신용협동조합 및 대구대건신용협동조합의 근저당권들은 2023.01.31. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 국·지방자치단체·국민건강보험공단의 과거 압류와 근로복지공단 가압류도 각각 해제·말소 기록이 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 423,000,000원
유림노르웨이아침 전용 150.02㎡ 및 144.79㎡ 실거래 6건입니다. 전체 평균은 410,333,333원이지만 2021.10. 거래 680,000,000원이 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 370,666,666원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 150.02㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 150.02㎡ | 20 | 352,000,000원 |
| 2025.12 | 144.79㎡ | 25 | 410,000,000원 |
| 2024.09 | 144.79㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 144.79㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2021.10 | 150.02㎡ | 20 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 370,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 410,333,333원 |
신건 최저가 423,000,000원은 전체 평균 410,333,333원의 103.1%이고, 최근 12개월 평균 370,666,666원의 114.1%입니다. 더욱이 최신 거래는 2026.05.의 350,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.6% 하락했습니다. 전체 평균만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 시세를 기준으로 하면 신건 가격은 명확히 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 효목1동새마을금고 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 본리천주교회신용협동조합 | 169,000,000원 | 143,370,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 19,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 32,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 5,011,510원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 22,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 269,500,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 86,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 968,411,510원 중 예상배당은 416,370,000원, 미배당은 552,041,510원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당추정표에 반영된 일부 권리에는 별도의 말소등기가 존재하므로 배당요구종기 이후 확정된 채권계산서와 매각기록 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 423,000,000원 | 552,041,510원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 338,400,000원 | 635,549,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 270,720,000원 | 702,281,590원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 토지는 주상복합아파트부지로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 본리동 본리네거리 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 보통입니다. 남측으로 폭 약 40미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지하4층·지상26층 건물이며, 승강기·옥내소화전·도시가스·개별난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·방화지구·시가지경관지구에 위치하고, 광로3류에 접합니다. 공시지가는 3,142,000원/㎡이며 토지면적은 4,392.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 178세대 단지이며 최근 거래가격은 320,000,000원부터 410,000,000원까지 나타났습니다. 2021.10.의 680,000,000원 거래는 현재 거래군과 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 370,666,666원과 최신 거래 350,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -17.6% 낮습니다. 과거 680,000,000원 거래를 현재 시세 근거로 사용하지 마세요.
- 말소기록 원본 대조. 배당추정표에는 선순위 권리가 반영됐지만, 등기에는 해당 권리의 해지·해제 말소기록이 있습니다. 등기부 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장조사와 전입세대확인서를 통해 소유자 또는 제3자 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 납부 주체를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건의 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 과거 선순위 근저당권과 압류·가압류에는 말소기록이 존재해 권리 구조만 보면 정리 가능성이 높습니다. 다만 임대관계가 미상이고 배당추정표와 말소기록 사이에 확인할 부분이 남아 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
투자 판단의 핵심은 가격입니다. 실질취득 423,000,000원은 최근 12개월 평균 370,666,666원의 114.1%이며 최신 거래 350,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -17.6%로 하락하고 있습니다. 인수 0원은 장점이지만 신건 가격은 보류가 합리적이며, 최근 시세 아래로 내려오는 유찰 구간에서 권리·점유를 다시 점검하는 접근이 필요합니다.