창원지방법원 2025타경769. 진해구 풍호동 신광아파트 에이동 5층 502호, 전용 47.88㎡ 아파트입니다. 감정가는 64,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 15,366,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2016년 3월 16일 국민은행 근저당권 54,000,000원이며, 이후 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이숙희의 전입일은 2019년 9월 18일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 임대차가 승계되는 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 325 제에이동 제5층 제502호 도로명: 경상남도 창원시 진해구 천자로385번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.88㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 |
| 단지 | 신광 · 84세대 · 사용승인 1990.09.15 |
| 소유자 | 한상희 (2011.12.29. 거래가 61,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 15,366,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 36,659,481원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 한상희이며, 2016년 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 롯데카드 가압류 32,158,691원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 36,659,481원은 근저당권 채권최고액 54,000,000원보다 작으며, 현재 최저가 배당 시 국민은행 채권도 전액 회수되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이숙희 | 미상 | 2019.09.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 23.5%
신광아파트 유사 면적의 실거래 12건 전체 평균은 64,375,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 4건 평균은 65,375,000원, 최신 거래는 2025년 5월 59,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본보다 2.3% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 48.28㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2024.11 | 47.88㎡ | 1 | 67,500,000원 |
| 2024.10 | 47.88㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2024.08 | 49.32㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2024.05 | 49.32㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.05 | 49.32㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.05 | 47.88㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.01 | 49.32㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 2023.11 | 47.88㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2023.05 | 47.88㎡ | 3 | 64,500,000원 |
| 2023.05 | 49.32㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 49.32㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 65,375,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 15,366,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 23.5%로, 거래자료상 가격 차이는 매우 큽니다. 감정가 64,000,000원도 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이므로 현재의 낮은 최저가는 감정가가 과도해서라기보다 네 차례 유찰 결과로 보는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 676,588원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 54,000,000원 | 14,689,412원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 32,158,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 86,158,691원 중 예상 배당은 14,689,412원이며, 미배당액은 71,469,279원입니다. 신청채권자 국민은행도 청구액 36,659,481원을 전액 회수하지 못하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해구청 북서측 인근의 주택·상가 혼용지대로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 함께 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려한 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부구조와 내벽·천정·바닥 상태를 확인하지 못해 외부관찰과 인근 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중인 부정형 토지이며 동측 소로, 북동측과 북서측 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제4구역과 지원항공작전기지에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 84세대 단지이고 사용승인일은 1990.09.15입니다. 거래 표본은 존재하지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 이숙희의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부가 조사되지 않았습니다. 누수·결로·난방·창호·마감 상태와 수선비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 최상층 점검. 5층 건물의 5층 물건이므로 옥상과 천장 주변 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 최근 시세 대비 낮지만 네 차례 유찰됐습니다. 점유·상태·수요·관리 상태 등 비가격 요인을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 10,756,200원, 6회 유찰 시 7,529,339원으로 제시돼 있으나 가격 하락과 함께 채권 미배당액도 증가합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 유찰 이유는 확인해야 한다”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 이숙희도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 실질취득 기준금액 15,366,000원은 최근 12개월 실거래 평균 65,375,000원의 23.5%로 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 추세도 이전 표본보다 2.3% 높아 하락장에 비해 싸 보이는 착시는 크지 않습니다. 그러나 이미 네 차례 유찰됐고, 1990년 사용승인·84세대 규모이며 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격도 매력적이지만 현장검증이 전제되는 물건입니다.
