창원지방법원 2025타경775. 진해구 장천동의 진해보타닉뮤지엄연구관리동과 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 연구동·화장실·매표소·소매점·카페 등 수목원 부대시설이고, 매각물건명세서상 제시외 건물과 제시외 수목인 조팝나무 약 2,300주까지 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 일반적인 주택·상가 경매와 달리 현재 시설의 이용형태와 토지 규제, 농지취득 요건을 함께 보는 것이 중요합니다.
권리순위만 보면 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2020년 5월 27일 진해수산업협동조합 근저당권 2,940,000,000원이고, 이후 창원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 농협은행 근저당과 2019년 에스앤티저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장천동 44-11, 44-12 · 진해보타닉뮤지엄연구관리동 · 진해대로1137번길 89 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 수목원부대시설(연구동·화장실·매표소·소매점·카페) |
| 소유자 | 김영수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,289,174,700원 / 3,702,421,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 2,559,355,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 예상 인수 0원
말소기준은 2020.05.27 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,940,000,000원이고 채무자는 김영수입니다. 그 뒤의 2024.09.19 창원시 압류와 2025.10.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 농협은행 2,400,000,000원 근저당과 2019년 에스앤티저축은행 390,000,000원 근저당은 2020.05.27 이미 말소됐습니다.
② 이 사건의 핵심 — 농취증·일괄매각·현재 이용상태
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물과 제시외 수목인 조팝나무 약 2,300주도 함께 포함됩니다. 특히 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있습니다. 이 부분은 권리순위보다 입찰 적격성과 보증금 보전 측면에서 직접적인 중요도가 큽니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 수목(조팝나무 약 2,300주) 포함 |
| 농지취득자격증명 | 목록4 요함 · 미제출시 보증금 반환하지 않음 |
| 목록 1·2 | 일단지로 이용 중 |
| 목록 3·4 | 공부상 지목 ‘묘지, 전’ · 현황 ‘수목원 및 관련부대시설 등’ |
| 건물 이용 | 연구동 · 화장실 · 매표소 · 소매점 · 카페 |
감정평가상 기호(5)는 연구동, 기호(5-1)는 화장실, 기호(5-2)는 매표소, 기호(6)는 소매점, 기호(7)는 카페로 이용되고 있습니다. 건물 종류도 일반철골·경량철골·철근콘크리트 구조가 혼재합니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 일반적인 주거·상업시설처럼 가격 메리트를 판단하기보다 현재 용도와 향후 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 토지이용 제한 — 개발제한구역을 먼저 본다
- 입지. 진해구청 남동측 인근이며, 부근은 농경지·과수원·생태체험장 등 도심근교 농촌지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 개발제한구역에 포함됩니다.
- 군사 관련 제한. 지원항공작전기지 및 비행안전제5구역(지원)에 포함됩니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역에 저촉되며, 토지정보상 보전산지·공익용산지와 접합니다.
- 토지 현황 차이. 목록 3·4는 공부상 ‘묘지, 전’이나 현황은 ‘수목원 및 관련부대시설 등’으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,702,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 39,424,210원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 2,940,000,000원 | 2,940,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 722,996,790원 |
집행비용은 약 매각가의 1.1%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 2,940,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 722,996,790원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 3,702,421,000원 | 2,940,000,000원 | 0원 | 충족 |
| 2회 유찰(49%) | 2,591,694,700원 | 2,563,377,753원 | 376,622,247원 | 충족 |
| 3회 유찰(34.3%) | 1,814,186,290원 | 1,793,644,427원 | 1,146,355,573원 | 미충족 |
2회 유찰 시 매각가는 2,591,694,700원, 3회 유찰 시에는 1,814,186,290원으로 내려갑니다. 이때 근저당권자 미배당액은 각각 376,622,247원과 1,146,355,573원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 가격이 내려갈수록 자동으로 투자 매력이 커진다는 의미가 아닙니다. 이 사건은 농취증과 토지규제, 수목원 시설의 활용 가능성이 가격 판단과 함께 움직이는 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4에 반드시 필요한 조건입니다. 미제출 시 보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조팝나무 약 2,300주가 포함됩니다. 각 시설과 수목의 실제 현황을 매각 범위와 대조해야 합니다.
- 목록 3·4 현황. 공부상 ‘묘지, 전’과 현황 ‘수목원 및 관련부대시설 등’의 차이를 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 개발제한구역·자연녹지지역·비행안전제5구역·지원항공작전기지·가축사육제한구역 등을 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가라고 단정하지 말고, 현재 수목원 용도와 규제조건을 반영한 활용가치를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 요건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 활용 조건이 더 어려운 물건”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020년 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 연구동·매표소·소매점·카페 등 수목원 부대시설과 토지가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물 및 조팝나무 약 2,300주도 포함됩니다.
특히 목록4의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건, 목록 3·4의 공부와 현황 차이, 개발제한구역과 자연녹지지역을 비롯한 토지이용 제한은 입찰 전 반드시 해결해야 할 요소입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유로 가격 메리트를 부여하기보다 인수 0원이라는 권리 안전성과 특수 용도·규제·농취증 리스크를 분리해서 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 실제로 이 부동산을 어떤 조건에서 취득하고 활용할 수 있느냐입니다.
