청주지방법원 2025타경121. 제천시 송학면 시곡리 185 소재 교육연구시설과 토지 물건입니다. 토지는 2,977㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 2층으로, 현재 교육연구시설 용도이나 공실입니다. 감정가 1,834,458,800원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 751,394,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2023년 9월 6일 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 국세 압류, 가압류 2건, 임의경매개시결정과 제천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 단계에서 우선 차감될 수 있고, 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 있어 현재 경매와 공매 진행 관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 송학면 시곡리 185 · 충청북도 제천시 송학면 송학로 531 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 교육연구시설(현황 공실) · 철근콘크리트구조 지상 2층 |
| 토지 | 2,977㎡ · 지목 대 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사긴코 (2023.09.06. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,834,458,800원 / 751,394,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 879,406,754원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 변전설비, 판넬조 천막지붕 창고, 정화조시설 소재 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 세금과 공매는 확인
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 2023년 9월 6일 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 국세 압류·가압류·경매개시결정·제천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%가 곧 시세 41%는 아니다
현재 최저매각가는 751,394,000원으로 감정가 1,834,458,800원의 41%입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 물건은 일반 주택이 아니라 농촌 국도변의 교육연구시설과 토지입니다. 감정평가상 제반 입지여건과 교통상황은 보통이나, 건물이 장기간 공실로 방치돼 외부 유리가 다수 파손됐고 내부 전기시설도 장기간 사용되지 않은 것으로 조사됐습니다. 따라서 낙찰가 외에 안전점검·복구·재사용 가능성 검토가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 751,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,913,940원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,032,000,000원 | 741,480,060원 |
| 3. 가압류 · 이정석 | 35,456,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 인성이앤지 | 26,030,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,093,486,800원 중 예상 배당액은 741,480,060원이며 미배당액은 352,006,740원입니다. 농협은행의 신청채권 879,406,754원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 751,394,000원 | 741,480,060원 | 352,006,740원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 601,115,200원 | 592,704,048원 | 500,782,752원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 480,892,160원 | 473,683,238원 | 619,803,562원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 대항력 임차인이나 인수 권리가 새로 생기는 구조는 아니므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 그러나 가격 하락은 복구비·활용성·환금성 위험을 없애지 않으며, 시세 자료 없이 단순 할인율만으로 적정 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천시 송학면 시곡리 시곡삼거리 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 국도 주변 농촌지대입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 교육연구시설로 이용됐으나 현재 공실입니다. 외부 유리가 다수 파손돼 있고 관리상태가 나쁩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 2층이며 외벽과 창호는 샷시, 내벽은 페인팅 등으로 마감됐습니다.
- 토지. 2,977㎡의 대지로 공업용 이용, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 57,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역·소하천구역 저촉, 가축사육제한구역·성장관리계획구역 포함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거시설이 아닌 교육연구시설과 토지이며 장기 공실·파손 상태입니다. 4회 유찰 이력까지 있어 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공매 절차 대조. 한국자산관리공사 2021-08601-001 공매공고의 현재 상태와 법원경매 절차의 관계를 확인하세요.
- 현장 안전점검. 다수 파손된 외부 유리, 장기간 미사용된 내부 전기시설, 급배수·위생설비 상태를 점검하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 변전설비, 판넬조 천막지붕 창고, 정화조시설의 위치·소유·포함 범위를 원본으로 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 접도구역과 소하천구역 저촉 범위, 가축사육제한구역과 성장관리계획구역의 활용 제한을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보 기재에 토지와 시곡리 185 B동이 포함돼 있으므로 배당과 매각 대상의 관계를 확인하세요.
- 활용계획 선행. 교육연구시설의 재사용·용도변경 가능성, 공실 복구 범위와 장래 매수층을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 세금 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 임차인과 승계 보증금이 없고, 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 난도가 높지 않습니다. 하지만 낙찰 판단은 정반대입니다. 교육연구시설이 장기간 공실로 방치됐고 외부 유리가 다수 파손됐으며, 내부 전기시설도 장기간 사용되지 않았습니다. 공매공고 교차 확인, 세금 압류의 법정기일, 제시외 시설과 토지 규제까지 검토해야 합니다.
최저가가 감정가의 41%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 4회 유찰과 제한적인 용도, 나쁜 관리상태를 함께 보면 가격 할인보다 환금성·복구비 위험이 더 중요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 물건 리스크는 높음입니다.
