131,600,000원
161,875,000원
창원지방법원 2025타경445. 진해구 남문동 시티프라디움1차아파트 110동 13층 1303호, 전용 59.9982㎡ 아파트입니다. 소유자 윤지훈은 2019.07.30 매매대금 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 월배새마을금고 명의의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 세무서·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 박소영·윤정우 두 명으로 조사됐지만, 전입일은 각각 2024.12.18과 2025.01.31입니다. 모두 2019.07.30 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 최저매각가 131,600,000원과 동일합니다. 권리상 인수 부담보다 실제 점유 상태와 명도 협의가 핵심 실무 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1 시티프라디움1차아파트 제110동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 웅천동로 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9982㎡ · 25층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 윤지훈 (2019.07.30 매매대금 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배새마을금고 / 106,867,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.30 월배새마을금고 근저당권입니다. 그 이전 푸본현대생명보험주식회사 근저당권은 2019.08.07 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 등기된 마포세무서장·해운대세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.05.14 한국자산관리공사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전일 뿐 말소기준일 자체가 바뀌지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소영 | 전부 | 2024.12.18 | 보증금 2,500만원 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정우 | 미상 | 2025.01.31 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박소영과 윤정우의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 박소영의 보증금은 2,500만원으로 조사됐고, 윤정우의 보증금과 점유부분은 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 기록으로 보완해야 합니다. 다만 우선변제나 최우선변제가 인정되더라도 이는 배당순서에 영향을 주는 문제이고, 대항력이 없는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 81.3%
시티프라디움1차아파트 전용 59.98~60.00㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 148,500,000원~176,000,000원, 최근 12개월 평균은 161,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.00㎡ | 22 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 60.00㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 20 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 15 | 159,500,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 1 | 148,500,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 60.00㎡ | 16 | 176,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 19 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 23 | 156,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 161,875,000원 |
매수인 인수액이 없으므로 시세 비교 기준은 최저매각가이자 실질취득액인 131,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 161,875,000원의 81.3%이며, 최근 거래 표본의 최저가 148,500,000원보다도 낮습니다. 권리 인수액을 더한 뒤에도 실거래 구간 아래에 있어 현재 회차에는 가격 메리트가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 월배새마을금고 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,957,600원 |
근저당권은 2026.05.14 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 위 표는 채권최고액 126,000,000원을 기준으로 한 배당 모형입니다. 마포세무서·해운대세무서·국민건강보험공단 압류와 임차인의 최우선변제가 실제로 선순위 배당될 경우 근저당권자 배당 또는 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 이러한 배당 변동은 매수인 인수액과는 구별됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 131,600,000원 | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 35,938,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 63,076,713원 | 0원 |
유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 이 사건은 어느 제시 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 13층 1303호이며 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 창원시 진해구 남문동 웅천초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 대지 동측·남측·북측으로 중로에 접합니다.
- 단지. 시티프라디움1차아파트는 1,103세대이며 준공일은 2017.04.10입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 토지면적은 44,488.7㎡, 공시지가는 756,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 포함되고, 웅천초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 내부는 현장조사 당시 이해관계자 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 박소영은 전부를 점유한 것으로 조사됐고 윤정우의 점유부분은 미상입니다. 실제 거주자와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 박소영의 보증금 2,500만원, 윤정우의 보증금 미상, 두 사람의 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 기록으로 확인하세요.
- 세금·공과금 배당. 마포세무서장·해운대세무서장·국민건강보험공단 압류의 체납액과 우선순위를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.05.14 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 채권자와 채권계산서를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐으므로 수리비 변수를 반영하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다. 개별 호수의 층·향·관리상태와 취득부대비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 승강기·주차·난방 등 관리 현황을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 승부처는 명도와 현장 상태
이 물건의 말소기준권리는 2019.07.30 설정된 채권최고액 126,000,000원의 근저당권입니다. 압류 3건과 임차인 두 명의 전입은 모두 그 이후이므로, 현재 자료상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 실질취득액 131,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 161,875,000원의 81.3%이고, 최근 실거래 최저 148,500,000원보다도 낮아 가격상 여유도 확인됩니다.
다만 임차인 두 명이 조사됐고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 세금·공과금 우선배당은 채권자 배당액을 바꿀 수 있으며, 점유자의 자진 인도 여부와 내부 수리 상태는 낙찰 후 비용을 좌우합니다. 결론은 “권리와 가격은 양호, 명도·내부 상태는 확인 필요”입니다.
