창원지방법원 2025타경455. 김해시 삼방동 화인아파트 103동 4층 408호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 소유자 안수옥은 2010.10.22 이 부동산을 거래가 131,000,000원에 취득했고, 2012.12.07 우리은행 근저당 94,050,000원이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2014.09.03 같은 우리은행의 근저당 15,950,000원이 추가됐고, 2025.04.14 우리은행의 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
점유관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 최윤창이 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 전입일은 2014.02.17입니다. 말소기준 2012.12.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 미상입니다. 이 부분은 배당액 변동 요인이 될 수 있지만, 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 692 화인아파트 103동 4층 408호 · 경상남도 김해시 삼안로 264 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.66㎡ · 지하1층/지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 안수옥 (2010.10.22 거래가 131,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 103,986,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 1992.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 인수 0원
현재 권리분석의 기준점은 2012.12.07 을구 5번 우리은행 근저당 94,050,000원입니다. 2010.11.12 설정됐던 김선숙의 전세권 95,000,000원은 같은 날인 2012.12.07 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 우리은행 추가 근저당 15,950,000원과 2025.04.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤창 | 전부 | 2014.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 감정가가 아니라 69,580,000원을 봐야 한다
화인아파트는 930세대이며, 비교 면적은 전용 84.66㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 104,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 99,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 69,580,000원으로 최근 12개월 평균의 66.7%에 해당합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 자료 기준 실질취득도 69,580,000원으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2026.08 | 84.46㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2026.07 | 84.46㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 84.46㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 84.46㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2025.11 | 84.46㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 104,250,000원 |
최근 거래 범위는 77,000,000원~132,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 이 표본의 최저 거래 77,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 99,000,000원의 약 70.3% 수준입니다. 반대로 감정가 142,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 이 사건의 가격 메리트는 감정가 자체가 아니라 2회 유찰로 최저가가 69,580,000원까지 내려온 데서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,050,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사우리은행 | 15,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 우리은행 담보채권 합계 110,000,000원 중 67,927,560원이 배당되고, 미배당액은 42,072,440원입니다. 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 삼방초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상15층 건물의 4층 408호이며 사용승인일은 1992.07.29입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 940,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화인아파트는 930세대이며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 77,000,000원에서 132,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2012.12.07 우리은행 근저당 94,050,000원이 기준입니다. 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 재확인. 최윤창의 전입일은 2014.02.17로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 미상이므로 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 이용상황과 관리상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 142,000,000원보다 최근 12개월 평균 104,250,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 69,580,000원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정 가격은 48,706,000원, 4회 유찰 가정 가격은 34,094,200원입니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 이미 시세 아래”
이 사건은 말소기준 2012.12.07 우리은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 실제 임차인 1명도 2014.02.17 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리 측면의 핵심 부담은 크지 않습니다. 가격도 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰돼 69,580,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 104,250,000원의 66.7%, 최신 거래 99,000,000원의 약 70.3%입니다. 따라서 이 물건은 감정가가 아니라 현재 실질취득가와 최근 실거래를 기준으로 볼 때 가격 경쟁력이 있는 편입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 확인되지 않은 내부 상태는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.