창원지방법원 2025타경464. 창원시 진해구 자은동 탑빌딩 2층 205호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기는 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 따라서 일반 나대지나 주거용 아파트가 아닌, 집합건물 내 상업용 공간이라는 점을 전제로 분석해야 합니다.
소유자는 주식회사탑디엔씨입니다. 제주은행은 2022년 11월 18일 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 4월 30일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제주은행의 경매 청구금액은 282,979,034원입니다. 앞선 신한은행 근저당과 네이플 근저당은 이미 말소돼 있으며, 현재 말소기준권리인 제주은행 근저당은 매각으로 소멸할 예정입니다.
표면적인 할인폭은 상당합니다. 하지만 감정가 392,000,000원과 현재 최저가 94,119,000원 사이의 차이는 시장에서 실현 가능한 이익을 의미하지 않습니다. 감정평가액과 실제 거래가격은 다를 수 있고, 근린생활시설은 공실 기간·임대 가능성·수요층에 따라 가격 차이가 커질 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 냉천로 164 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 감정상 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 5층 중 2층 205호 |
| 사용승인일 | 2017.12.29 |
| 소유자 | 주식회사탑디엔씨 |
| 감정가 | 392,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,119,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 주식회사제주은행 |
| 청구금액 | 282,979,034원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.18 제주은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 감정상 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 제주은행이 말소기준
이 물건은 과거 신탁과 여러 근저당권 설정·말소 이력이 있으나, 현재 권리분석의 출발점은 2022년 11월 18일 설정된 제주은행 근저당권입니다. 과거 신한은행과 농업회사법인주식회사네이플의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 신탁으로 이전됐던 소유권도 2020년 4월 6일 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사탑디엔씨에 돌아왔습니다.
임차인: 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 감정평가상 이용상태는 공실로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 모든 점유·임대관계가 완전히 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다. 현장 점유상태, 실제 사용관계, 별도 임대차 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시장가치의 24%는 아니다
최초 감정가 392,000,000원에서 현재 최저매각가 94,119,000원까지 내려왔습니다. 4회 유찰된 현재 가격은 감정가의 24.01%입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 최근 실거래가격과의 비교가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 최초 감정가 | 392,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 94,119,000원 | 24.01% | 4회 유찰 |
| 5회 유찰 시 | 65,883,299원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 46,118,309원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시 금액은 회차별 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 유찰 여부가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
매수인 인수금액이 현재 산정상 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리 인수액을 포함한 실질취득금액은 94,119,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금과 인수권리만 비교한 값이며, 취득세·등기비용·관리비·시설보수·명도 관련 비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 투자총액과 손익 판단에서는 이러한 별도 비용을 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,094,142원 |
| 1. 근저당 · 제주은행 | 324,000,000원 | 92,024,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 94,119,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,094,142원을 공제하고 제주은행에 92,024,858원이 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
제주은행 근저당 채권최고액 324,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정치는 231,975,142원입니다. 이는 채권최고액과 예상배당액의 차이이며, 실제 확정 채무 잔액을 의미하지 않습니다. 경매 신청 청구액은 별도로 282,979,034원입니다. 또한 이 미배당금은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액과 배당순위는 확정 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 94,119,000원 | 92,024,858원 | 231,975,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,883,299원 | 64,297,400원 | 259,702,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 46,118,309원 | 44,888,179원 | 279,111,821원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 낮아질수록 제주은행의 배당액은 줄고, 채권최고액 대비 미배당액은 커집니다. 그러나 이 세 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매수인의 위험은 배당 부족분을 인수하는 데 있는 것이 아니라, 적정 매수가격과 향후 이용·임대·매각 가능성에 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 진해냉천초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가서에는 인근 버스정류장 및 지하철역 등 대중교통시설이 기재돼 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 실제 이용 가능한 노선과 접근거리는 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 3층·지상 5층 건물 중 2층 205호입니다. 사용승인일은 2017.12.29입니다. 외벽은 화강석 및 알루미늄복합판넬 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 설치돼 있습니다. 다만 현재 근린생활시설의 구체적인 내부 설비와 영업 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 임대수익과 공실 해소 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 관련 사항. 해당 토지의 지목은 대, 용도지역은 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 필지면적은 1,241.5㎡, 공시지가는 1,607,000원/㎡입니다. 이는 해당 필지에 관한 정보로, 205호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지, 국민임대주택단지예정지구 등의 지정사항이 있습니다. 개별 업종 입점이나 용도변경 가능성은 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 내부 현황과 적법한 사용 가능 여부는 별도로 점검하는 것이 좋습니다.
- 환금성. 집합건물 내 2층 근린생활시설로, 매수층은 업종·입지·임대수익·시설 상태 등에 영향을 받을 수 있습니다. 4회 유찰된 이력을 고려하면 빠른 재매각을 전제로 하는 투자는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 재확인. 제주은행 근저당권의 말소기준 여부, 경매개시결정 이후의 권리 변동, 매각물건명세서상 특별매각조건 등을 최신 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 점유 및 임대차 확인. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유자, 임차인 여부, 시설물 소유관계 등을 확인해야 합니다.
- 집합건물 권리범위 확인. 사건 용도는 대지로 표시되지만 등기는 집합건물입니다. 205호의 전유부분·공용부분·대지권과 실제 매각대상 범위를 매각목록에서 정확히 확인해야 합니다.
- 실거래가 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율보다 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 같은 건물 내 거래사례가 우선입니다. 이 비교 없이 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검토. 공실 물건인 만큼 주변 임대료, 관리비, 임차 수요, 업종별 입점 가능성, 시설 설치비용과 공실 장기화 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납액과 실제 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하고, 전기·수도·기타 시설 관련 미납 여부도 점검해야 합니다.
- 세금 및 추가비용. 낙찰대금 외 취득세·등기비용·시설보수비와 명도 관련 지출을 반영해야 합니다. 권리 인수액 0원이 곧 총 추가비용 0원은 아닙니다.
- 향후 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 65,883,299원, 6회 유찰 시 46,118,309원으로 가정돼 있습니다. 그러나 가격이 내려갈수록 반드시 투자성이 개선되는 것은 아니므로 적정가와 매수 목적을 우선 설정해야 합니다.
- 매각기일 및 서류 갱신. 매각기일은 2026.11.12입니다. 입찰 직전 사건 진행상태, 기일 변경 여부, 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 시장가격
창원지방법원 2025타경464는 권리상으로 보면 비교적 단순합니다. 과거 신탁과 근저당은 정리돼 있고, 현재 제주은행 근저당이 말소기준권리입니다. 확인된 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 투자 판단에서는 다른 결론에 도달합니다. 감정가 392,000,000원인 물건이 4회 유찰되어 94,119,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 대상은 감정상 공실인 2층 근린생활시설이며, 실제 거래시세와 임대수익에 대한 비교가 확인되지 않았습니다. 유찰 횟수와 상업용 공간의 환금성 위험을 함께 평가해야 합니다.
권리는 비교적 명료하지만, 가격은 검증되지 않았습니다. 최근 실거래 사례, 실제 점유, 대지권 범위, 임대수요와 시설비용을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 낙찰 후 해당 공간을 얼마의 비용으로 활용하고, 어떤 수요자에게 다시 임대하거나 매각할 수 있는가에 있습니다.
