창원지방법원 2025타경464. 진해구 자은동 탑빌딩 주건축물제1동 2층 205호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 사건의 현재 최저매각가는 192,080,000원으로 감정가 392,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
권리 구조는 단순한 편입니다. 현재 말소기준권리는 2022.11.18. 설정된 제주은행 근저당권(채권최고액 324,000,000원)이고, 2025.04.30. 경매개시결정이 그 뒤에 있습니다. 앞서 설정됐던 신한은행 근저당과 농업회사법인주식회사네이플 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 · 감정 이용상태 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상5층 중 2층 205호 · 사용승인 2017.12.29 |
| 소유자 | 주식회사탑디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 192,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 282,979,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2018.01.31. 주식회사탑디엔씨 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2019.04.18. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2020.04.06. 신탁재산 귀속으로 주식회사탑디엔씨 소유로 복귀했습니다. 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
을구에서는 2021.04.09. 신한은행 근저당 159,600,000원과 2022.10.17. 농업회사법인주식회사네이플 근저당 400,000,000원이 순차 설정됐지만 각각 2022.10.18., 2022.11.18. 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권은 2022.11.18. 제주은행 근저당 324,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 192,080,000원으로 감정가 392,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 134,456,000원(감정가 34%), 그 다음은 94,119,200원(감정가 24%)입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교자료가 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율은 유찰 경과를 보여주는 지표일 뿐, 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래가 촘촘하지 않고, 본건은 감정 당시 공실입니다. 현재 가격이 합리적인지 판단하려면 임대수익 가능성, 실제 점포 상태, 같은 건물·인근 상가 거래 및 임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 192,080,000원 | 49% | 135,409,120원 |
| 3회 유찰 시 | 134,456,000원 | 34% | 192,226,384원 |
| 4회 유찰 시 | 94,119,200원 | 24% | 231,974,946원 |
③ 예상배당표 (매각가 192,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,489,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 324,000,000원 | 188,590,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 제주은행 근저당 채권최고액 324,000,000원 가운데 188,590,880원이 배당되고 135,409,120원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해냉천초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 근린생활시설로 이용되는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상5층 건물의 2층 205호이며, 사용승인일은 2017.12.29입니다. 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류 및 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방·광대소각이며 공시지가는 1,607,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 감정가와 혼동하지 않기. 192,080,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 실거래 비교자료가 없어 시장가 검증이 우선입니다.
- 공실 상태 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 열쇠·출입 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 근린생활시설은 실제 임대료와 공실기간이 가치에 직접 영향을 줍니다. 입찰가를 정하기 전 예상 임대수익과 관리비 부담을 확인하세요.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 제주은행 미배당 135,409,120원은 현재 회차 기준 채권자의 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역 및 비행안전·지원항공작전기지 등 기재된 제한이 실제 영업·용도변경 계획에 영향을 주는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.11.18. 제주은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있으며 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 앞선 신탁과 두 건의 근저당도 이미 말소됐습니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 192,080,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐고, 감정 당시 이용상태는 공실 근린생활시설입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내려서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
