1,306,742,000원
창원지방법원 2025타경476. 경상남도 김해시 한림면 명동리 1159-6 일원의 대지·토지와 근린생활시설을 함께 보는 사건입니다. 소유자는 주식회사덕산엔지니어링이고, 등기상 말소기준권리는 2018.10.08. 한림농업협동조합 근저당권, 채권최고액은 2,184,000,000원입니다. 이 권리는 2025.06.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 기준이 되는 근저당 자체의 설정일은 그대로입니다.
권리표만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 점유관계와 물건 범위입니다. 확인된 점유·임차인은 12명이고, 그중 11명은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없다고 조사됐습니다. 반면 동산개는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경476 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 명동리 1159-6 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로 1131 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 기호2~기호4 근린생활시설 이용 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 토지면적 500.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사덕산엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 2,666,820,000원 / 1,306,742,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,697,017,208원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1, 6-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확하다
말소기준은 2018.10.08. 한림농업협동조합 근저당권 2,184,000,000원입니다. 이후 설정된 김덕규 근저당권 200,000,000원, 2022.11.09. 국 압류, 2025.04.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.12.24. 이진숙 근저당권 410,000,000원과 일부 가압류·압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 12명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 점유자 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지환(태영상사) | 계약서상 주1동101호,102,103호이고 현재 주1동 102호,103호 | 2023.11.20 / 미상 | 20,000,000원 / 1,312,500원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정미영(야미돈까스) | 주1동 104호(49m²) | 2023.11.20 / 2023.11.20 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 최현석(드림카페) | 주1동 105호(49m²) | 2021.08.04 / 미상 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이엔알(주) | 주1동 106호(50m²) | 2025.02.28 / 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이원장(명품공인중개사사무소) | 주2동 102호일부(15m²) | 2022.06.07 / 미상 | 2,000,000원 / - | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 공경애(명품부동산개발) | 주2동 102호(49.6m²) | 2020.03.19 / 미상 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 엄미숙(지에스25 명동휴게소점) | 주2동 101호(148m²) | 2021.04.01 / 미상 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 강민정(시스템원) | 주3동 101호(99m²) | 2021.07.22 / 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박용만(와아엠용접) | 주3동 102호(106m²) | 2021.09.30 / 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 동산개 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / - | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 2025.03.04 / 2025.07.08 배당요구 2025.07.24 | 미상 / - | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 명품공 | 주거 | 2019.04.26 / 2023.10.13 배당요구 2025.07.28 | 미상 / - | 없음 | 미확인 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 따라서 조사된 실제 점유·임차인은 12명으로 봅니다. 그중 명시적으로 대항력 없음으로 판정된 점유자는 모두 2018.10.08. 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 2,666,820,000원, 현재 최저매각가는 1,306,742,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 1,306,742,000원 | 1,092,725,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 914,719,400원 | 1,480,827,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 640,303,580원 | 1,752,499,456원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 어디까지나 현재 배당모형의 결과이고, 대항력 판정 불가 점유자 문제는 별도 실사 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,306,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,467,420원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 2,184,000,000원 | 1,291,274,580원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김덕규 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권자 총액은 2,384,000,000원, 예상 배당은 1,291,274,580원, 미배당은 1,092,725,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 한림면 퇴래리 ‘낙산소류지’ 남동측 인근이며, 주위는 노변 근린생활시설과 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호2~기호4 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 533,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 관련 제한이 있습니다.
- 경계. 기호1·기호5·기호6 토지는 인접 토지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계확정을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 기타. 기호1 지상 수목 등은 해당 토지에 포함해 평가됐고, 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자. 동산개의 전입일·점유 시작일·보증금·계약관계를 확인해 실제 인수 가능성을 먼저 확정하세요.
- 점유자 12명 명도. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 영업 또는 주거 형태로 사용하고 있어 현실적인 인도·명도 일정과 협의 부담을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 목록 1-1·6-1 포함 여부와 각 토지·건물의 실제 위치를 감정평가서 및 현황조사서와 대조하세요.
- 건축물 소재지. 2024.12.18. 건축물대장분리 이후 목록 2·3·4의 소재지가 1159-19·1159-6·1159-20으로 나뉜 조사 내용을 현장에서 확인하세요.
- 지적측량. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 경계가 사용·주차·진출입·건물 배치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 “반값 = 시세보다 저렴”으로 단정하지 마세요.
- 배당 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 점유와 경계다
이 사건은 감정가 2,666,820,000원에서 2회 유찰돼 1,306,742,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 의사결정에서는 숫자 하나보다 대항력 판정 불가 점유자 1명, 12명의 점유·임차 관계, 일괄매각·제시외 건물, 건축물 소재지 분리, 지적경계 불분명을 먼저 확인해야 합니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 점유·물건범위 실사가 결론을 좌우하는 유형입니다. 배당표의 인수 0원을 최종 확정값으로 보기보다, 미상 점유자와 현장 경계를 해소한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
