창원지방법원 2025타경476. 김해시 한림면 명동리 일대의 대지·토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2~4 건물이 근린생활시설이고, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로 조사됐습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2018년 한림농업협동조합 근저당입니다. 이후의 김덕규 근저당, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유자는 모두 12명이고, 그중 한 명은 신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 권리순위가 단순하다는 이유만으로 명도와 인수 위험까지 단순하다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 명동리 1159-6 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로 1131 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호 2~4 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사덕산엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 2,666,820,000원 / 1,866,774,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한림농업협동조합 / 1,697,017,208원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 기재 토지 | 명동리 1159-6 · 500㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1, 6-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 선명하지만 점유 확인은 별도
말소기준권리는 2018.10.08. 설정된 한림농업협동조합 근저당 2,184,000,000원입니다. 이후 설정된 김덕규 근저당 200,000,000원, 2022년 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 양승화 가압류, 이진숙 근저당, 2019년 국세 압류, 2023년 에스지씨 가압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 12명, 대항력 미상 1명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 12명 모두 실제 임차인 또는 점유자로 기재돼 있습니다. 신고일이 확인된 11명은 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 동산개는 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 / 확정일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지환(태영상사) 계약서상 주1동101호,102,103호이고 현재 주1동 102호,103호 | 2023.11.20 / 미상 | 20,000,000원 / 1,312,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미영(야미돈까스) 주1동 104호(49m²) | 2023.11.20 / 2023.11.20 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현석(드림카페) 주1동 105호(49m²) | 2021.08.04 / 미상 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이엔알(주) 주1동 106호(50m²) | 2025.02.28 / 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원장(명품공인중개사사무소) 주2동 102호일부(15m²) | 2022.06.07 / 미상 | 2,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공경애(명품부동산개발) 주2동 102호(49.6m²) | 2020.03.19 / 미상 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄미숙(지에스25 명동휴게소점) 주2동 101호(148m²) | 2021.04.01 / 미상 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민정(시스템원) 주3동 101호(99m²) | 2021.07.22 / 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용만(와아엠용접) 주3동 102호(106m²) | 2021.09.30 / 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 동산개 주거 · 점유부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 주거 · 배당요구 2025.07.24 | 2025.03.04 / 2025.07.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 명품공 주거 · 배당요구 2025.07.28 | 2019.04.26 / 2023.10.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·예상배당 (매각가 1,866,774,000원 가정)
현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이것은 회차 할인율일 뿐 곧바로 시세 대비 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 대지·토지와 여러 근린생활시설을 함께 취득하는 일괄매각이고, 점유관계와 건축물 소재지 확인이 필요한 만큼 실질취득비용은 명도·측량·정비 비용까지 함께 검토해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,067,740원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 2,184,000,000원 | 1,845,706,260원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김덕규 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 538,293,740원입니다. 채권자의 미배당 채권은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 미상 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 한림면 퇴래리 소재 낙산소류지 남동측 인근이며, 주변은 노변 근린생활시설과 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 2~4는 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 외벽은 판넬·강화유리 등, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 명동리 1159-6 기재 토지는 500㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 533,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 수목. 기호 1 토지 지상의 수목 등은 해당 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 동산개의 점유부분·점유 개시일·보증금·임대차계약서·전입 또는 사업자등록 내용을 확인하세요.
- 점유자 전수 대조. 현황조사와 매각물건명세서의 12명에 대해 실제 영업 여부, 퇴거 여부, 계약 승계 요구 여부를 현장에서 대조하세요.
- 건축물 위치 확인. 1159-6·1159-19·1159-20과 각 건물의 실제 배치, 진입로, 점유범위를 건축물대장·지적도·현황과 맞춰야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 경계 분쟁과 시설물 침범 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 목록 1-1·6-1의 구조, 면적, 이용상태와 매각 포함 범위를 원본에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 등기상 압류의 소멸 여부와 별개로 당해세, 법정기일, 상가임차인의 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 다수 임차인 명도, 측량, 경계 정리, 시설 정비 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·지적도를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 신고일이 확인된 임차인 11명은 모두 후순위이고, 등기상 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 취득 난도는 낮지 않습니다. 임차인·점유자 12명, 신고일과 보증금이 미상인 점유자 1명, 건축물대장 분리, 불분명한 지적경계가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 1,866,774,000원은 감정가의 70%이고 배당 산출상 인수액은 0원입니다. 그러나 미상 점유자의 권리와 현장 경계가 확정되기 전까지는 이 금액을 최종 실질취득비용으로 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 조건부 합격, 점유·경계·가격은 보수적 검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확인되지 않은 요소를 입찰 전에 얼마나 제거하느냐입니다.
