🏷️ 감정가 34% 🛡️ 인수 0원 🔁 3회 유찰 👤 임차인 1명
창원지방법원 2025타경803. 김해시 내동 187-12의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 및 슬라브지붕 2층으로, 일반건축물대장상 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 326.8㎡이고 제1종일반주거지역에 해당합니다. 감정가 545,201,620원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 187,003,000원입니다.
가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 단독주택과 토지, 근린생활시설 이용이 섞인 물건은 개별성이 커서 현장 상태와 토지가치 확인이 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경803 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 187-12 · 경상남도 김해시 평전로94번길 3-7 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 주택 및 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 326.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 619,500원/㎡ |
| 소유자 | 박상도 |
| 감정가 / 최저가 | 545,201,620원 / 187,003,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 370,996,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.07.09. 을구 12번 부원새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 273,000,000원입니다. 이후 설정된 부원새마을금고 근저당권 65,000,000원·30,000,000원, 아림농산영농조합법인 근저당권 70,000,000원, 황덕수 근저당권 250,000,000원과 현대카드주식회사·신한카드 주식회사·주식회사우리카드 가압류, 국의 압류, 2025.11.17. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 김성권 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성권 | 기타란 참조 | 2025.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김성권의 전입신고는 2025.01.10.로 말소기준권리인 2015.07.09.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당요구·보증금·점유 범위는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단은 별도
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 187,003,000원까지 내려왔습니다. 감정가 545,201,620원 대비 현재 회차 표시는 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 130,902,099원, 5회 유찰 시 91,631,469원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,042원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 부원새마을금고 | 273,000,000원 | 183,584,958원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 부원새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 부원새마을금고 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 아림농산영농조합법인 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 현대카드주식회사 | 21,205,148원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,462,510원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 27,791,038원 | 0원 |
| 8. 을구 18번 근저당권 · 황덕수 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 750,458,696원 중 예상 배당액은 183,584,958원이고 미배당은 566,873,738원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 및 슬라브지붕 2층 건물이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 326.8㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 619,500원/㎡입니다.
- 이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성권 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 점유 범위·임대차 조건·배당요구 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용 상태를 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합 이용 확인. 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중이므로 실제 영업·주거 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34%만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당 한계 확인. 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당부터 미배당이 발생하며, 총 미배당은 566,873,738원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘가격 검증’과 ‘현장 확인’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 정리되고 김성권도 대항력이 없어, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 3회 유찰돼 최저가가 187,003,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 볼 실거래 근거는 없습니다. 단독주택·토지에 근린생활시설 이용이 섞여 있고 제시외 건물까지 포함되는 만큼, 권리보다 현장가치와 적정가격 확인이 더 중요한 사건입니다.
