창원지방법원 2025타경803. 김해시 내동 187-12의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중이며, 토지는 326.8㎡입니다. 소유자는 박상도로 2002.10.23 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 출발점은 2015.07.09 설정된 부원새마을금고 근저당권 273,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 부원새마을금고 근저당권, 아림농산영농조합법인 근저당권, 현대카드·신한카드·우리카드 가압류, 황덕수 근저당권, 국 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 사건의 중심 위험은 선순위 권리 인수보다 물건 범위·점유·이용상태와 가격 검증 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경803 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 187-12 · 경상남도 김해시 평전로94번길 3-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1층 주택 및 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 구조 | 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 및 슬라브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 326.8㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 619,500원/㎡ |
| 소유자 | 박상도 (2002.10.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 545,201,620원 / 267,148,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부원새마을금고 / 370,996,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준은 2015.07.09 을구 12번 부원새마을금고 근저당권 273,000,000원입니다. 이후 부원새마을금고의 추가 근저당권 65,000,000원·30,000,000원, 아림농산영농조합법인 70,000,000원, 황덕수 250,000,000원과 카드사 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2024.05.01 부원새마을금고의 이전 임의경매개시결정은 2025.08.25 취하를 원인으로 2025.08.28 말소됐고, 이후 2025.11.17 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성권 | 2025.01.10 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김성권의 전입일은 2025.01.10으로 말소기준일인 2015.07.09보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되어 있지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,540,072원 |
| 을구 12번 근저당권 · 부원새마을금고 | 273,000,000원 | 262,607,928원 |
| 을구 13번 근저당권 · 부원새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 부원새마을금고 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 아림농산영농조합법인 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 현대카드주식회사 | 21,205,148원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,462,510원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 27,791,038원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 황덕수 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,540,072원을 제외한 262,607,928원이 을구 12번 부원새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 487,850,768원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 내동 소재 “내동중학교” 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 326.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·내동지구 지구단위계획구역이며, 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 및 슬라브지붕 2층 건물이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 위치·구조·사용범위를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 김성권. 2025.01.10 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 관계는 확인이 필요합니다.
- 복합 이용상태. 1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택의 실제 사용상태가 공부와 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 후순위 채권. 현재 매각가에서는 부원새마을금고 을구 12번 근저당권도 전액 배당되지 않고 후순위는 0원 배당입니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 국 압류. 2024.08.28 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하나, 배당표의 당해세 미반영 사항은 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 유찰 비율만을 근거로 가격 메리트를 확정하지 말고 토지·건물·제시외 건물의 실제 상태를 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.09 부원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김성권도 2025.01.10 전입으로 대항력이 없어 배당 미회수 보증금의 매수인 승계 위험은 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원입니다.
다만 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 바꾸면 안 됩니다. 이 물건은 단독주택 + 토지이고, 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택이며, 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 여기에 2회 유찰 이력과 임차보증금·우선변제 관계 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건 범위와 가격 검증은 보수적으로 해야 하는 사건입니다.
