창원지방법원 2025타경491. 김해시 대동면 주중리 333-2에 있는 토지 및 건물의 임의경매입니다. 감정가 408,762,120원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 98,144,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 감정가와 최저가의 차이가 아니라, 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 임차보증금입니다.

건물은 1층이 점포 및 주택, 2층이 주택으로 이용되고 있습니다. 임차인 4명 중 최관문·이복희는 말소기준인 2021.01.26 근저당권보다 먼저 전입한 것으로 조사됐습니다. 이들의 보증금은 각각 1,500만원과 2,000만원입니다. 배당 시 해당 보증금이 지급되지 않는 것으로 산정되어 있어, 현재 예상배당 기준으로는 합계 3,500만원을 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

말소기준권리는 2021.01.26 설정된 새김해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후 설정된 새김해새마을금고의 추가 근저당권, 백영애의 근저당권, 경남신용보증재단 및 소상공인시장진흥공단의 가압류, 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 선순위 2명

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람은 2명이고, 나머지 2명은 후순위입니다. 조사된 보증금의 합계는 55,000,000원이며, 이 중 예상 매수인 인수액은 35,000,000원입니다.

보증금 1,500·1,000·1,000·2,000은 각각 만원 단위로 환산했습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 예상배당은 선순위 임차인의 우선변제 배당이 없는 것으로 산정됐습니다. 실제 우선변제권·최우선변제권 인정 여부에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 24%와 실제 투자비용은 다르다

이번 매각의 최저매각가는 98,144,000원으로, 감정가 408,762,120원의 약 24.01%입니다. 하지만 감정가는 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 주택과 점포가 혼재한 건물 및 토지의 일괄매각이므로 일반 아파트의 평형별 실거래 평균처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

보증금 전액 인수를 가정한 현재 실질취득금액은 133,144,000원입니다. 이는 감정가의 약 32.6%에 해당하지만, 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 실제 가격 메리트는 토지·건물의 현황과 인근 유사 거래가격을 확인한 뒤 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,144,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당입니다. 채권최고액 기준으로 산정한 근저당 채권액과 가압류 청구금액을 사용했습니다. 채권자 총액은 461,218,303원, 예상배당은 95,977,408원, 미배당액은 365,240,895원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 보자

현재와 향후 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격은 하락하지만, 예상배당상 선순위 임차인의 보증금 인수액은 35,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 실질취득금액은 낙찰가와 인수보증금을 합산해서 봐야 합니다.

실질취득 추정 = 시나리오별 최저매각가 + 예상 인수보증금 35,000,000원. 실제 낙찰가가 최저가보다 높거나 배당·인수 범위가 달라지면 실질취득금액도 변동합니다. 취득세·명도·수선비 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대동면 주중리 소재 대중초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 농경지 등이 분포하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 일반적인 단일 주거용 아파트와 다른 복합 이용 형태이므로 실제 임대구획과 용도 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 350㎡, 지목 대, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 453,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 도로 저촉. 토지 일부가 소로3류(폭 8m 미만) 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 감정평가는 관련 공법상 제한을 고려했으며, 실제 저촉 면적과 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 조적조 슬라브지붕 1~2층 건물로 외벽은 적벽돌 쌓기 위 징크 마감 등이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정서에 따르면 단층 화장실 2㎡는 멸실된 상태입니다. 현존 구조물 및 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 구획과 내부 상태는 현장조사로 확인해야 합니다.
• 환금성. 점포·주택 복합 이용, 선순위 임차인 존재, 일부 토지의 도시계획도로 저촉 등으로 일반 아파트보다 가격 산정과 매각 후 활용 검토가 복잡합니다. 유사 부동산의 실제 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 최관문·이복희의 임대차계약서, 실제 점유, 전입 및 대항력 유지 여부를 확인하세요. 보증금 합계 35,000,000원의 최종 인수 범위가 핵심입니다.
• 배당·우선변제 확인. 확정일자, 우선변제권 및 최우선변제 가능성, 배당요구의 효력과 최종 배당액을 확인하세요. 현재 예상배당의 임차인 배당 0원 가정이 실제 배당 결과와 일치하는지 검토해야 합니다.
• 후순위 임차인 확인. 천만엽·엄호균은 말소기준권리 이후 전입했지만, 실제 점유와 명도 문제, 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 현재 최저가 98,144,000원 외에 예상 인수보증금 35,000,000원을 반영한 133,144,000원을 기본 비교금액으로 사용하고, 취득세·명도·수선비 등 추가 비용을 별도 검토하세요.
• 토지 경계·도로 확인. 도시계획시설 도로 저촉 부분을 지적도와 토지이용계획확인서에서 대조하세요. 이용 가능한 면적과 향후 건축·증축 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점포·주택 사용관계 확인. 1층 점포 및 주택, 2층 주택의 실제 구획을 확인하고 각 임차인의 점유 부분과 계약 목적물이 일치하는지 검토하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 포함 구조물과 멸실된 단층 화장실 2㎡의 현황을 대조하세요.
• 실거래 시세 확인. 주변의 유사한 토지·건물 일괄 거래 사례를 조사하세요. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류와 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 3,500만원

이 물건은 감정가 408,762,120원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 98,144,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적인 할인처럼 보이지만, 실제 투자 판단의 출발점은 다릅니다.

말소기준권리 이후의 근저당권·압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명의 보증금은 별도 문제입니다. 현재 배당 산정대로라면 매수인이 35,000,000원을 인수하게 되어, 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 133,144,000원으로 올라갑니다.

여기에 1층 점포·주택, 2층 주택이라는 복합 이용상태, 도시계획시설 도로에 일부 저촉되는 토지, 4회 유찰 이력과 실거래 시세 비교의 어려움이 겹칩니다. 감정가 대비 큰 할인 폭이 이 위험을 충분히 보상하는지는 아직 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 보수적 접근입니다. 두 선순위 임차인의 보증금 반환 문제와 실제 시세를 검증하기 전에는 단순히 최저가가 낮다는 이유로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐에 앞서, 얼마를 실제로 부담하고 어떤 권리관계의 부동산을 취득하느냐입니다.