창원지방법원 2025타경491. 김해시 대동면 주중리 333-2 토지와 1~2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중이고, 토지 면적은 350.0㎡입니다. 현재 소유자는 손석화이며, 말소기준권리는 2021.01.26. 설정된 새김해새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다.
등기부상 말소기준 이후의 추가 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 최관문은 2019.10.11., 이복희는 2017.07.24. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서도 두 사람의 보증금은 배당 0원, 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 주중리 333-2 · 경상남도 김해시 대동면 주중길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 점포 및 주택 · 2층 주택 |
| 토지 | 350.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 손석화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 408,762,120원 / 200,293,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 212,971,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 단층 화장실 2㎡는 멸실 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 2명은 인수
2013년 백영애의 소유권이전청구권 가등기는 2021.01.26. 이미 말소됐고, 같은 날 종전 새김해새마을금고 근저당도 해지됐습니다. 손석화가 소유권을 취득한 2021.01.26. 새로 설정된 새김해새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 새김해새마을금고의 117,000,000원 근저당, 백영애의 150,000,000원 근저당, 경남신용보증재단 가압류 17,888,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 20,330,303원 및 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최관문 | 1층 우측 | 2019.10.11 | 1,500만원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 천만엽 | 1층 가운데 | 2025.01.02 | 1,000만원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 엄호균 | 1층 좌측 | 2024.10.25 | 1,000만원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이복희 | 2층 전부 | 2017.07.24 | 2,000만원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
네 사람 모두 배당요구를 했습니다. 다만 최관문과 이복희는 전입일이 2021.01.26. 말소기준보다 빠르고, 배당 시뮬레이션상 보증금 배당이 없는 대항력 임차인입니다. 따라서 두 사람에 대해서는 낙찰가와 별도로 3,500만원의 인수 부담을 반영해야 합니다. 천만엽과 엄호균은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 해석 — 49% 최저가가 곧 49% 취득가는 아니다
현재 최저매각가는 200,293,000원으로 감정가 408,762,120원의 약 49.0%입니다. 하지만 낙찰 후 인수하는 대항력 임차인 보증금 35,000,000원을 더하면 실질취득은 235,293,000원, 감정가의 약 57.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,604,102원 |
| 인수 · 최관문 보증금 | 1,500만원 | 0원 |
| 인수 · 이복희 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 새김해새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 새김해새마을금고 | 117,000,000원 | 40,688,898원 |
| 4. 근저당 · 백영애 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,888,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,330,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 461,218,303원 중 예상 배당은 196,688,898원이고, 미배당은 264,529,405원입니다. 신청채권 청구액 212,971,670원도 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않습니다. 임차인 최관문·이복희 보증금 3,500만원은 배당대금 밖에서 매수인이 인수하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대중초등학교 북서측에 위치하며 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용. 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 순수 주거 한 가지 용도만의 물건이 아닙니다.
- 토지. 350.0㎡, 평지·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 453,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고 일부 저촉됩니다.
- 도로 저촉. 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉돼 면적 확인 후 공법상 제한 정도를 감안해 평가됐습니다.
- 건물 상태. 조적조 슬라브지붕 1~2층, 외벽은 적벽돌 쌓기 위 징크마감 등이며 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 상한 설정. 입찰가에 대항력 임차인 보증금 35,000,000원을 더한 금액을 실제 취득원가로 계산해야 합니다.
- 최관문·이복희 보증금 인수 확인. 현재 배당표에서는 두 임차인의 보증금이 각각 1,500만원·2,000만원 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 천만엽·엄호균 명도 확인. 두 사람은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없으나 실제 점유 임차인이므로 인도·명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 혼합용도 현장 확인. 1층 점포 및 주택, 2층 주택이라는 실제 이용상태와 각 임차인의 점유구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되고, 감정서상 단층 화장실 2㎡는 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로 저촉 범위 확인. 토지 일부가 소로3류에 저촉되므로 실제 저촉면적과 이용·재건축·개발 제약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰과 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 동일·유사 용도 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “57.6% 실질취득”을 보라
표면만 보면 감정가 408,762,120원짜리 물건이 2회 유찰돼 200,293,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리분석에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담하는 총액입니다. 대항력 임차인 최관문·이복희의 보증금 35,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 235,293,000원, 감정가의 약 57.6%입니다.
등기부 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 실제 임차인 4명이 점유하고 있고 그중 2명은 대항력이 있습니다. 여기에 1층 점포·주택, 2층 주택의 혼합용도, 토지 일부 도로 저촉, 2회 유찰까지 겹칩니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다. 등기는 정리되지만 인수와 환금성을 따로 계산해야 하는 물건입니다.
