창원지방법원 2025타경499. 창원시 성산구 용호동 한마음프라자 7층 701호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설 ‘한마음장 모텔’입니다. 701호에는 객실 13개, 안내실·주방·창고가 있고, 8층 801호의 객실 14개와 내부 계단으로 연결하여 일체로 운영했던 것으로 조사됐습니다. 따라서 단순한 독립 호실 하나를 매수하는 관점보다, 기존 숙박업 운영구조와 8층 연결관계까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 612,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 299,880,000원입니다. 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 ‘감정가 대비 49%’라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 상업·숙박시설은 주거용 부동산보다 설비 상태, 영업 지속성, 공실, 관리비, 연계 호실 관계가 환금성에 큰 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경499 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 용지로153번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(한마음장 모텔, 객실 13개·안내실·주방·창고) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하3층 / 지상9층 중 7층 · 사용승인 1995.12.18 |
| 소유자 | 유선애 · 2009.11.06 매매 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 299,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 420,945,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 1,000원
현재 등기상 소유자는 유선애이며, 2009년 420,000,000원에 취득했습니다. 농업협동조합중앙회의 근저당은 1999.12.15 설정되어 이후 채무자 변경을 거쳐 2025.06.24 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 또 2002.02.26 설정된 65,000,000원 근저당도 같은 날 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
제공된 권리판정에서는 2025.05.12 임의경매개시결정이 기준으로 표시되어 있고, 이후 2025.12.05 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 한편 현재 등기에는 과거부터 이어진 농협 계열 근저당과 그 이전등기가 남아 있으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본에서 이 근저당들의 매각소멸 관계를 반드시 재확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신생 | 한마음프라자 701호 33㎡ | 2020.02.06 | 1,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
주식회사 신생은 2020.02.06 전입했고, 보증금은 1,000원입니다. 대항력이 있는 것으로 판정됐지만 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수되지 않고, 현재 회차 기준으로 보증금 전액 1,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 299,881,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,998,320원 |
| 인수 · 주식회사 신생 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 294,881,680원 |
현재 산정에서는 집행비용 4,998,320원을 제외한 294,881,680원이 잔여로 계산되고, 임차인 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 산정입니다.
④ 가격 — 49% 할인만으로 판단하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 612,000,000원의 49%인 299,880,000원입니다. 다음 회차는 209,916,000원, 그다음 회차는 146,941,200원으로 제시되어 있습니다. 하지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 숫자들을 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 299,880,000원 | 49% | 1,000원 |
| 3회 유찰 시 | 209,916,000원 | 34% | 1,000원 |
| 4회 유찰 시 | 146,941,200원 | 24% | 1,000원 |
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시청 북서측 인근의 일반상업지대. 부근은 근린생활시설·업무시설·위락시설·숙박시설 등 상업·업무용 빌딩이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 및 도로 여건은 대체로 양호한 편입니다. 남서측 중로, 북동측 소로에 접합니다.
- 이용상태. 701호는 숙박시설로 사용되며 객실 13개, 안내실, 주방, 창고가 있습니다. 8층 801호와 내부 계단으로 연결되어 일체로 운영됐습니다.
- 승강기. 승강기 3대 중 2대가 운행정지 처분으로 이용 불가 상태입니다.
- 주차설비. 기계식 타워주차설비는 기준시점 현재 미가동 상태입니다.
- 부대설비. 장기간 미운영상태로 방치되어 급배수·위생·난방·소방 등 각종 부대설비의 정상 작동 여부가 불명합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역 · 가로장방형 평지 · 상업용 건부지, 토지면적 846.3㎡, 공시지가 4,359,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 현재 등기에는 1999년·2002년 설정된 농협 계열 근저당과 2025년 이전등기가 남아 있습니다. 매각으로 소멸하는 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인하세요.
- 관리비. 2025년 4월까지 47,074,120원 미납. 입찰 직전 최신 체납액과 공용부분 부담범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 8층 연결. 701호와 801호가 내부계단으로 연결되어 숙박시설을 일체 운영했습니다. 경계·출입·설비 공유 여부와 낙찰 후 독립 사용 가능성을 현장 확인하세요.
- 임차인 점유. 주식회사 신생의 점유부분은 701호 33㎡로 조사됐습니다. 실제 점유 위치와 명도 범위를 확인하세요.
- 설비 가동. 승강기 3대 중 2대 운행정지, 기계식 주차 미가동, 기타 부대설비 작동 여부 불명. 수리·교체비가 발생할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 숙박시설의 임대수익·공실·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 운영·관리비·권리 원본 확인이 먼저
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 612,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 299,880,000원까지 내려왔고, 대항력 임차인의 보증금 인수도 1,000원에 불과합니다. 그러나 숙박시설이라는 저환금성 용도, 47,074,120원의 미납 관리비, 8층 801호와의 내부 연결 운영, 승강기·주차설비의 비정상 상태가 함께 겹쳐 있습니다.
또 현재 등기에는 장기간 이어진 농협 계열 근저당과 그 이전등기가 존재하므로, 단순히 “인수 1,000원”만 보고 권리가 완전히 정리된다고 단정하기보다 등기부와 매각물건명세서 원본의 소멸관계를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 핵심입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 가점은 줄 수 없습니다. 최저가는 낮지만, 확인해야 할 항목이 많은 C등급 물건으로 보는 편이 적절합니다.
