창원지방법원 2025타경812. 김해시 삼정동 성진빌 3층 301호, 전용 35.87㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 56,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,440,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 확인된 동일 면적 실거래 평균 47,500,000원과 비교해도 최저가는 57.8% 수준입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 현재 말소기준권리는 2023.07.31. 설정된 우리은행 근저당권이지만, 그보다 약 20년 앞선 2003.09.02. 손선순 명의의 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 이 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있어 매수인에게 승계될 가능성이 표시돼 있습니다. 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경812 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 646-4 성진빌 3층 301호 도로명: 경상남도 김해시 인제로39번길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.87㎡ · 철근콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물 중 3층 |
| 규모 / 준공 | 성진빌 8세대 · 2003.03.20. 준공 |
| 현재 소유자 | 박미선·박상현·박선영 각 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 27,440,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 10,330,006원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
말소기준인 우리은행 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 가등기는 단순한 후순위 채권과 달리 배당만으로 정리되는 권리가 아닙니다. 특히 등기상 가등기 원인이 매매예약·매매로 기재돼 있고, 별도 주의사항에는 담보가등기 여부 확인이 필요하다고 되어 있으므로 원인증서와 관련 판결·말소서류까지 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 신고는 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 전입세대와 실제 점유자를 확인해야 하는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본이 오래됐다
성진빌 전용 35.87㎡에서 확인된 실거래는 2건입니다. 2023년 6월 2층이 40,000,000원, 2023년 7월 3층이 55,000,000원에 거래됐고 평균은 47,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 35.87㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2023.06 | 35.87㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 평균 | 35.87㎡ | 2건 | 47,500,000원 |
현재 최저가 27,440,000원은 확인된 실거래 평균의 57.8%로, 평균보다 20,060,000원 낮습니다. 감정가 56,000,000원은 최신 거래 55,000,000원과 비슷한 수준입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2023년이므로, 현재 가격 판단 자료로는 범위가 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 27,500,000원 | 26,546,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 우리은행 미배당 | - | 953,920원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 26,546,080원이 우리은행에 배당되고, 채권최고액 기준 953,920원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 953,920원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 9,037,744원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 14,696,421원 |
유찰이 계속되면 우리은행의 미배당액은 커지지만, 매수인의 금전 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 신청채권액 10,330,006원은 제시된 세 시나리오 모두에서 배당 가능액보다 작습니다. 다만 유찰 횟수가 늘어나도 선순위 가등기 위험은 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 성진빌 3층 301호는 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물에 위치합니다.
- 주위환경. 학교, 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 폭 10m~12m의 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 가등기의 원인증서, 권리자 손선순의 권리 존속 여부, 본등기 가능성 및 말소 동의 여부를 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부 확인. 주의사항에 담보가등기 종류 확인이 필요하다고 기재돼 있으므로, 단순한 등기 순위만으로 결론 내리지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 가등기의 매수인 인수 여부와 특별매각조건이 어떻게 기재됐는지 원본을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 주민등록 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정조사가 일반적인 상태를 기준으로 이뤄졌으므로 누수·보수비·내부 훼손 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 판단 보수화. 실거래는 2023년 2건뿐입니다. 현재 시세와 수리비, 명도비용을 반영해 응찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 확인이 먼저”
감정가 56,000,000원짜리 다세대주택이 2회 유찰돼 27,440,000원까지 내려왔습니다. 확인된 실거래 평균과 비교하면 절반을 조금 넘는 가격이므로 겉으로는 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 앞선 2003년 가등기가 있습니다. 배당표상 금전 인수액이 0원이고 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로는 이 위험을 덮을 수 없습니다.
가격은 할인됐지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 가등기의 정확한 종류와 효력, 말소 조건을 서류로 확인하고, 폐문부재로 확인되지 않은 점유관계까지 정리된 뒤에야 2,744만원이라는 숫자의 의미를 평가할 수 있습니다. 확인 전 결론은 입찰 보류가 맞습니다.
