창원지방법원 2025타경820. 김해시 삼방동 221-3, 4층 건물 중 2층 202호로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 25,725,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일면적 거래는 2025년 10월 60,000,000원, 2023년 6월 58,000,000원이며 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 42.9%입니다.
권리관계는 현 소유자 김수경이 2021.09.29 공유물분할을 위한 경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 반여1.4동새마을금고 앞으로 채권최고액 56,400,000원의 근저당권을 설정한 구조입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 가압류와 본건 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현황조사상 점유자 최승학의 전입일은 2024.07.25로 근저당권 설정보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경820 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 221-3 2층 202호 · 경상남도 김해시 삼안로112번길 119 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 실거래 비교면적 | 64.29㎡ |
| 소유자 | 김수경 · 2021.09.29 공유물분할을 위한 경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 25,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 48,518,983원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현 소유권 이후 권리가 핵심
과거 공유지분 단계에는 여러 가압류·압류와 경매등기가 있었지만, 2021.09.29 공유물분할을 위한 경매 매각으로 김수경에게 소유권이 이전되면서 기존의 여러 압류·가압류·경매등기가 함께 말소됐습니다. 현 소유권 이후에는 같은 날 설정된 반여1.4동새마을금고 근저당권 56,400,000원, 2025.06.04 서울보증보험 가압류 56,370,220원, 2025.11.12 본건 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승학 | 미상 | 2024.07.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 점유자는 1명입니다. 전입일이 새마을금고 근저당 설정일보다 뒤이므로 대항력은 없으며 매수인 승계금액도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 6,000만원, 현재 최저 2,572만원
동일면적 64.29㎡의 확인된 실거래는 두 건입니다. 최신 거래는 2025년 10월 60,000,000원, 이전 거래는 2023년 6월 58,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 60,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 추세는 +3.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 64.29㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 64.29㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.29㎡ | 2건 | 59,000,000원 |
현재 최저매각가 25,725,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 42.9%입니다. 감정가 75,000,000원보다도 크게 낮아졌고, 최근 실거래 가격보다 확실히 낮은 구간까지 내려온 상태입니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 이 건물은 8세대 규모라, 단순 가격차가 곧바로 높은 환금성을 뜻하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,050원 |
| 2. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 56,400,000원 | 24,861,950원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 56,370,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 112,770,220원 중 24,861,950원이 배당되고, 미배당은 87,908,270원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 87,908,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 95,486,855원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,605,250원 | 11,978,356원 | 100,791,864원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 배당 부족액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 물건은 가격이 내려갈수록 미배당 채권이 늘어나는 구조이지, 그 미배당액을 낙찰자가 직접 승계하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신어중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호로, 외벽은 적벽돌붙임, 창호는 새시창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4m, 북서측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 647,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 정확한 관리상태를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 최승학의 전입은 후순위라 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 실제 수리범위와 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본도 2건입니다. 최근 거래가와 실제 매도기간을 함께 보아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 최저가는 시세보다 낮지만 이미 세 차례 유찰됐습니다. 권리 외에 물건 상태·수요·매도성에 할인 이유가 있는지 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 87,908,270원은 크지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 충분히 낮아졌지만, 3회 유찰의 이유를 확인할 차례
현재 최저매각가 25,725,000원은 최신 실거래 60,000,000원의 42.9%까지 내려왔습니다. 매수인 인수도 0원이고, 확인된 점유자는 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 가격만 보면 신건 75,000,000원 때와는 전혀 다른 구간입니다.
다만 이 물건은 8세대 규모·1992년 준공 다세대이고 이미 3회 유찰됐으며, 내부 상태도 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 단순히 “6,000만원 거래가 있는데 2,572만원이면 싸다”에서 끝나지 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 크게 내려왔지만, 실제 내부 상태와 환금성이 할인폭을 정당화하는지 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
