48,020,000원
부산지방법원 2024타경112815. 부산 남구 문현동 예림빌라2차 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 98,000,000원이고 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격보다 먼저 김경애의 110,000,000원 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 김경애는 2021.06.04. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.06.19. 임차권등기까지 마쳐, 말소기준인 2023.07.27. 압류보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
통상 이 구조라면 현 최저가 48,020,000원에 낙찰받아도 배당 후 남는 임차보증금이 매수인에게 넘어가므로 ‘4,802만원짜리 빌라’라고 볼 수 없습니다. 실제 배당모형도 김경애에게 46,755,640원이 배당되고 63,244,360원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.03.31.자 확약서로 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 제출됐습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 진남로220번가길 7, 2층202호 (문현동,예림빌라2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 면적 | 59.12㎡ |
| 소유자 | 김태우 (2021.12.23. 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,583,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약으로 실질 0원
과거 국민은행 근저당권 52,000,000원은 2017.10.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.07.27. 수영세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 김경애의 임차권은 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 권리입니다. 이후 동래구 압류, 이상미 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·남구·동래구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경애 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.06.04 / 2021.06.04 | 有 말소기준 이전 | 有 배당요구 | 실질 0원* 2026.03.31. 확약 |
현재 배당모형만 놓고 보면 임차보증금 110,000,000원 중 46,755,640원만 배당되고 63,244,360원이 미배당됩니다. 확약이 없었다면 이 금액은 매수인 인수 위험이어서 낙찰가 48,020,000원과 합친 부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 그 대항력 인수가 제거됩니다.
* 배당모형상 현재 회차 미배당 임차보증금은 63,244,360원입니다. 다만 2026.03.31.자 확약에 따라 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 처리해, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본은 오래됐다
예림빌라(53-12)의 비교 거래는 2건입니다. 2021.12. 같은 면적 59.12㎡ 2층이 90,000,000원, 2022.04. 59.46㎡ 2층이 100,000,000원에 거래됐고, 평균은 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.46㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 59.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 95,000,000원 |
확약을 반영한 현 회차 실질취득은 48,020,000원으로 비교 거래 평균 95,000,000원의 50.5%입니다. 단순 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 최신 비교 거래가 2022.04이고 거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 이 95,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세처럼 취급하는 것은 위험합니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격·환금성 판단을 보여주는 중요한 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 김경애 보증금 | 110,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 가압류 · 이상미 | 204,817,203원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 114,583,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 임차인에게 46,755,640원이 배당되고 보증금 63,244,360원이 남습니다. 이 미배당액은 확약이 없다면 매수인 인수 대상이나, 본건은 2026.03.31.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 평가합니다. 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·지형. 남서하향 경사지대의 부정형 토지이고, 남동측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 일반도로에 접합니다.
- 공시지가. 844,300원/㎡, 토지면적 321.0㎡입니다.
- 현황. 감정평가 조사 시 공실상태로 조사됐고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모, 2003.06.10. 준공이며 비교 거래는 2건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.31. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 적용 범위와 조건을 매각기일 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 김경애의 을구 3번 임차권이 확약 내용대로 낙찰 후 말소되는 절차를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 현재 시세 재검증. 비교 거래가 2021.12·2022.04 두 건뿐입니다. 2026년 현재 인근 빌라 매매가와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순 권리 문제였는지, 입지·도로·경사·건물상태·환금성 문제였는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 시 공실로 조사됐지만 매각기일 전 실제 점유관계가 바뀌지 않았는지 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계·현장 시세를 입찰 직전 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보고 판단하면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 피해야 할 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 현 회차 배당모형도 임차인 미배당액을 63,244,360원으로 계산합니다. 하지만 2026.03.31.자 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 권리구조가 크게 달라졌습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 48,020,000원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘반값 매물’이라고 결론내리기도 어렵습니다. 비교 거래 평균 95,000,000원에 비하면 50.5% 수준이지만 거래는 2021.12·2022.04 두 건뿐이고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 원본 확인을 전제로 해소 가능, 가격은 현재 현장시세를 다시 검증해야 하는 C등급 물건입니다. 승부처는 할인율 그 자체가 아니라 확약의 확실한 이행과 2026년 현재의 실제 환금성입니다.
