233,100,000원
창원지방법원 2025타경602. 김해시 진영읍 중흥에스-클래스에코시티 108동 12층 1205호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 조규진은 2020.08.13. 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.11.24. 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 220,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 유찰 효과가 뚜렷합니다. 감정가 333,000,000원은 최근 12개월 평균 321,916,666원보다 높지만, 현재 최저가는 233,100,000원으로 내려와 최근 평균의 72.4%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다 66,900,000원 낮고, 최근 실거래 최저가 300,000,000원보다도 낮아 현재 회차부터는 시세 차익 여지가 숫자로 확인되는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1690 중흥에스-클래스에코시티 제108동 제12층 제1205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 진산대로 59 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 기준 면적 84.9538㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 조규진 (2020.08.13. 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 404,252,633원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 임차인 신고 내역 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.08.13. 설정된 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2022.05.13. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 말소기준이 되는 권리는 2023.11.24. 설정된 우리은행 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤 2024.03.22. 설정된 부산은행 근저당권 440,000,000원과 2025.07.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 시세권, 최저가는 72.4%
중흥에스-클래스에코시티는 1,521세대 규모로 2019.02.14. 준공됐습니다. 기준 면적은 84.9538㎡이며, 최근 12개월 비교 거래 12건의 평균은 321,916,666원입니다. 거래 범위는 300,000,000원에서 340,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.96㎡ | 10층 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 6층 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 21층 | 334,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 15층 | 329,500,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5층 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 9층 | 314,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13층 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 79.96㎡ | 8층 | 301,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 19층 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 7층 | 317,500,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 2층 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 15층 | 334,000,000원 |
| 최근 평균 | 동일 면적대 | 12건 | 321,916,666원 |
감정가 333,000,000원은 최근 평균 321,916,666원보다 11,083,334원 높아 감정가 자체에는 뚜렷한 할인 효과가 없었습니다. 그러나 한 차례 유찰된 현재 최저가는 233,100,000원으로 최근 평균보다 88,816,666원 낮고, 최근 실거래 최저가 300,000,000원보다도 66,900,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 우리은행 | 220,000,000원 | 119,036,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 부산은행 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 770,000,000원 중 채권자 예상배당은 229,036,600원, 미배당액은 540,963,400원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액은 404,252,633원이나 현재 회차 배당 시뮬레이션상 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대단위 아파트단지, 근린상가, 점포주택 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통과 일반적인 도로·교통 상황도 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 12층이며, 급·배수 및 위생설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 소방·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 북서측으로 중로와 접하고, 토지는 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·진영2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 근린공원·완충녹지·중로·하수도 등에 저촉됩니다.
- 토지지표. 공시지가는 581,100원/㎡이고 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2019년 준공된 1,521세대 대단지이며, 2026년 5월부터 7월까지 동일 면적대 거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대열람, 점유자 면담과 매각물건명세서 확인이 우선입니다.
- 말소 근저당 대조. 2020년 우리은행 근저당은 2022.05.13. 말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있습니다. 실제 등기 상태와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최근 실거래는 300,000,000원부터 340,000,000원입니다. 취득세·법무비·명도비·수선비를 반영해 최근 실거래 최저가와 충분한 차이를 유지해야 합니다.
- 소유자 주소. 소유자의 주소가 본건 108동 1205호로 변경 등기됐지만 실제 점유 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리, 배당요구, 당해세, 최우선변제 여부는 등기사항전부증명서와 법원 원본 서류를 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인 포인트는 선명하다”
이 물건의 현재 최저가는 233,100,000원으로 최근 12개월 평균 321,916,666원의 72.4%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다도 낮고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 가격과 권리 구조만 보면 관심을 가질 만한 회차입니다.
다만 임대관계가 미상이라는 점과, 2022년 말소된 우리은행 근저당 110,000,000원이 배당표에 포함돼 있다는 점은 그냥 넘길 수 없습니다. 전자는 명도와 임차인 위험, 후자는 실제 채권자 배당과 신청채권자 부산은행의 배당 가능액에 영향을 줍니다. 결론은 가격은 합격권, 점유와 배당 순위는 원본 확인 후 확정입니다.
