창원지방법원 2025타경619. 진해구 석동 ‘상지약수’ 2층 208호, 전용 117.48㎡ 아파트입니다. 감정가는 220,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 154,000,000원입니다. 소유자는 이차순이며, 2013.10.21 매매를 원인으로 2013.11.28 거래가액 197,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2015.10.21 설정된 새진해새마을금고 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 정영수 근저당권 39,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2010년 경남은행 근저당권 78,000,000원은 같은 해 7월 해지를 원인으로 이미 말소돼 있어 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 석동 493 상지약수아파트 2층 208호 도로명: 경상남도 창원시 진해구 병암북로4번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.48㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이차순 (2013.11.28 소유권 취득 · 거래가액 197,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정영수 / 33,767,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 크다
상지약수 전용 117.48㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 210,000,000원이지만, 2021년과 2022년의 높은 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균인 170,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 117.48㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 117.48㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 117.48㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | 117.48㎡ | 3건 | 210,000,000원 |
| 최근 평균 | 117.48㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 154,000,000원은 최신 거래 및 최근 평균 170,000,000원보다 16,000,000원 낮고, 최근 시세의 90.6%입니다. 다만 최신 거래가 2023.09 한 건뿐이고, 최근 거래 수준이 이전 거래들보다 26.1% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 210,000,000원 대비 73.3%라는 수치만으로 큰 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 새진해새마을금고 | 168,000,000원 | 73,044,000원 |
| 3. 근저당 · 정영수 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 채권 합계는 285,000,000원, 채권자 예상배당은 151,044,000원, 미배당은 133,956,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 경남은행 근저당이 2010.07.07 말소된 것으로 나타나는 반면 예상배당표에는 78,000,000원이 포함돼 있으므로, 실제 배당순위와 금액은 등기부 및 배당요구 자료를 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 석동 세화여자고등학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 208호이며, 급·배수 및 위생설비, 도시가스·난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측으로 소로2류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 학교 보호구역, 비행안전구역과 지원항공작전기지 등의 제한이 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 상지약수는 150세대, 1991.05.27 준공 단지입니다. 전용 117.48㎡ 거래는 확인된 표본이 3건으로 적어 가격 검증 범위가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 점유를 대조하세요.
- 말소등기 재확인. 경남은행 근저당 78,000,000원이 2010.07.07 해지로 말소됐는지 등기 원문과 말소 표시를 재확인하세요.
- 배당표 불일치 점검. 말소된 경남은행 근저당이 예상배당 계산에 포함돼 있습니다. 배당요구종기와 채권신고 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최신 거래는 170,000,000원이지만 2023.09 거래 한 건입니다. 2층 조건과 -26.1% 하락 추세를 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정하세요.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 107,800,000원, 3회 유찰 시 75,460,000원으로 내려가며 매수인 인수 계산은 각 회차 모두 0원입니다.
- 관리비·시설 상태. 1991년 준공 단지이므로 공용부분 관리비 체납, 배관·난방·승강기와 내부 수리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 제한적
이 물건은 2010년 경남은행 근저당이 말소됐고, 2015년 새진해새마을금고 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 154,000,000원도 최신 거래 170,000,000원보다 16,000,000원 낮습니다.
그러나 최신 거래가 2023.09 한 건에 불과하고 최근 가격 추세는 이전 거래보다 26.1% 하락했습니다. 감정가 220,000,000원이나 전체 평균 210,000,000원을 현재 시세로 삼아서는 안 됩니다. 여기에 임대관계 미상과 예상배당 계산의 경남은행 근저당 포함 문제까지 있어, 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 현장 확인 후 판단입니다.
