창원지방법원 2025타경624. 김해시 외동 한솔빌리지아파트 106동 1층 106호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 165,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 115,500,000원입니다. 등기 흐름의 중심은 2018.07.12 설정된 임호열 명의 근저당권 120,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정된 경남은행 근저당권 2건과 카드사 가압류 3건, 과거 경매개시결정 및 압류는 2018년 7월 해지·해제·취하에 따른 말소 이력이 확인됩니다.
현재 경매개시결정은 2025.08.01 임호열의 신청으로 등기됐습니다. 이후 2025.08.26 롯데카드의 가압류 30,465,957원이 등기됐으나 2025.09.30 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기부의 현행 권리만 보면 말소기준 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 별도등기 있음 문구는 반드시 해당 등기 내용까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경624 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 518-1 한솔빌리지아파트 106동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임호열 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 한솔빌리지 · 298세대 · 2004.06.02 준공 |
| 특이사항 | 매각물건명세서 비고: 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현행 기준권리는 임호열 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 실제 점유자의 전입일·보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로, 이름이 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능 여부가 미상인 상태로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장은 하락 추세
한솔빌리지 동일면적 84.97㎡의 확인된 실거래는 11건입니다. 전체 평균은 177,318,181원이지만, 과거 213,000,000원 거래 등 고가 표본이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 4층 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 7층 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 8층 | 169,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 1층 | 138,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 8층 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 84.97㎡ | 6층 | 188,000,000원 |
| 2022.09 | 84.97㎡ | 7층 | 213,000,000원 |
| 2022.04 | 84.97㎡ | 6층 | 187,000,000원 |
| 2021.10 | 84.97㎡ | 7층 | 194,000,000원 |
| 2021.06 | 84.97㎡ | 10층 | 192,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 3건 | 164,333,333원 |
최근 12개월 3건의 평균은 164,333,333원, 최신 거래는 2026.04 167,000,000원입니다. 현재 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%로 가격 차이가 존재합니다. 같은 1층의 2025.01 거래도 138,000,000원으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 경남은행 근저당권 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 경남은행 근저당권 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 8,114,758원 | 8,114,758원 |
| 4. KB국민카드 가압류 | 7,304,495원 | 7,304,495원 |
| 5. 우리카드 가압류 | 9,630,209원 | 9,630,209원 |
| 6. 임호열 근저당권 | 120,000,000원 | 16,033,538원 |
| 7. 롯데카드 가압류 | 30,465,957원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 합계 | 247,515,419원 | 134,432,419원 |
매각가 115,500,000원 가정 시 채권자 배당액은 113,083,000원, 미배당액은 134,432,419원입니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못한 부족액이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한솔빌리지아파트 106동 1층 106호로 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 10층 건물입니다.
- 주위환경. 인근에 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통이며, 북측·동측·서측에 도로가 소재합니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·고도지구 30m이며, 소로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 885,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 298세대, 2004.06.02 준공 단지로 동일면적 거래가 확인되지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.8% 낮아 하락 흐름을 반영한 보수적 가격 산정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 확인. 매각물건명세서의 별도등기 대상·내용·말소 여부와 매수인 인수 가능성을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·현황조사서·점유자 면담을 통해 실제 점유자와 전입일을 확인하세요.
- 배당관계 재검증. 2018년 말소된 경남은행 근저당권과 카드사 가압류가 배당 산정에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 177,318,181원보다 최근 12개월 평균 164,333,333원, 최신 거래 167,000,000원, 1층 거래 138,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.8%이므로 최저가 대비 할인만 보고 공격적으로 상향 입찰하지 마세요.
- 1층 개별 상태. 내부 상태·채광·소음·사생활·수리비를 현장에서 확인해 동일면적 중층 거래와 구분해 가격을 산정하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21로 기재돼 있으므로 법원에서 기일 진행 및 매각 결과를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 확인할 권리가 남아 있다
이 물건의 현재 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 164,333,333원의 70.3%로, 가격만 보면 유찰 효과가 분명합니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도등기가 기재돼 있고, 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았으며, 배당표에 포함된 과거 권리와 등기부의 말소 이력을 교차검증해야 합니다.
가격은 검토할 만하지만 권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 별도등기의 내용, 실제 점유자, 배당요구관계를 원본으로 확인해 인수 가능성을 제거한 뒤에야 115,500,000원의 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다. 최근 시장도 -9.8% 하락 흐름이므로, 권리 확인과 함께 보수적인 낙찰가 상한 설정이 필요합니다.
