창원지방법원 2025타경630. 창원시 의창구 북동에 있는 리앤아이테르 2층 204호입니다. 사건의 용도 분류는 기타이지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 강제경매 신청채권자는 류현이고 청구금액은 50,000,000원입니다.
등기상 구조만 보면 2022.02.22 설정된 정세희의 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 발생한 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 관계입니다. 그러나 류현의 전입일은 2021.02.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 소멸 여부만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
더욱 주목할 점은 현황조사상 임차인 류현과 강제경매 신청채권자 류현이 동일한 이름으로 기재되어 있다는 사실입니다. 이는 임차관계의 실체와 채권의 성격을 확인해야 한다는 신호이지, 그 자체로 가장임차인이라고 확정할 근거는 아닙니다. 실제 임대차보증금, 점유관계, 확정일자 및 배당요구의 법적 효과를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북동 143 리앤아이테르 2층 204호 도로명: 경상남도 창원시 의창구 의안로59번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 기타 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 204호 |
| 비교대상 면적 | 29.8㎡ (실거래 비교 대상 면적, 일치 여부 미확인) |
| 소유자 | 주식회사에프파이브인베스트먼트 종전 명칭: 주식회사에스엠개발 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 |
| 진행상태 | 3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 류현 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.22 정세희 근저당권 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 점유관계 | 류현 전입신고 2021.02.10 · 점유 부분 및 임대차 내용 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
이 사건의 말소기준권리는 을구 6번 정세희 근저당권(2022.02.22)입니다. 앞서 설정되었던 근저당권과 가처분·가압류 및 종전 경매 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
현재 등기부에 남은 후순위 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 국세·지방세의 배당순위는 등기 순서만으로 확정되지 않으며, 해당 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
전입일만 보면 대항력 성립 가능성을 검토해야 합니다. 다만 실제 주택 인도와 점유의 연속성, 임대차관계의 성립 여부, 적용되는 법적 요건은 추가 확인이 필요합니다.
매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있다는 취지의 기재가 있습니다. 따라서 보증금 미확인 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
임차인 현황 — 보증금 미상 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류현 | 2021.02.10 | 미상 | 가능 · 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원 1명 · 전입 2021.02.10 · 배당요구 접수 2025.08.14 · 확정일자 및 보증금 미상. 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
신청채권자의 청구금액은 50,000,000원이지만, 이를 임차보증금이라고 단정할 수 없습니다. 강제경매 신청의 근거가 된 채권과 임대차보증금 반환채권이 동일한 것인지 별도로 확인해야 합니다.
실제 임대차계약이 존재하는지, 전입과 점유가 유지되었는지, 배당요구 채권의 성격이 무엇인지에 따라 매수인 부담이 달라집니다.
실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금
보증금 전부가 사실상 매수인 부담으로 이어지는 구조라면 낙찰가격이 내려가더라도 인수금이 늘어 실질취득금액은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
이 사건은 보증금이 확인되지 않아 실질취득금액 자체를 산정할 수 없습니다. 따라서 최저가 21,266,000원만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자보다 면적 불일치가 문제
리앤아이테르의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 78,250,000원이지만, 서로 다른 면적과 과거 거래가 섞여 있어 이 사건의 실제 가격을 대표한다고 보기 어렵습니다.
최근 12개월 거래는 2026년 8월 22,000,000원의 1건으로, 거래면적은 21.36㎡입니다. 반면 이 사건의 비교대상 면적은 29.8㎡로 기재되어 있어 직접적인 동형·동면적 가격 비교가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 21.36㎡ | 3층 | 22,000,000원 |
| 2023.06 | 80.52㎡ | 4층 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 24.72㎡ | 1층 | 28,000,000원 |
| 2022.02 | 21.36㎡ | 4층 | 25,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 4건 | 78,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.36㎡ | 1건 | 22,000,000원 |
최저매각가 21,266,000원은 최근 거래가격 22,000,000원의 96.7%입니다. 표면적으로는 최근 거래와 비슷한 가격이지만, 면적이 다르고 거래 표본도 1건에 불과합니다.
전체 실거래 평균 대비 최저가 비율은 27.2%입니다. 그러나 전체 평균에는 80.52㎡, 238,000,000원 거래가 포함되어 있어 소형 호실 가격 비교에 그대로 적용하면 왜곡될 수 있습니다.
따라서 이 수치가 해당 호실과 동일한 면적의 가격이 실제로 같은 비율만큼 하락했다는 뜻은 아닙니다. 다만 최근 거래가격이 과거 전체 평균보다 현저히 낮다는 점은 분명하므로, 과거 평균가를 기준으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.
여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로 실질취득금액과 동일 면적의 현재 시세를 확보한 이후에만 가격을 평가할 수 있습니다.
현재 사건의 3회 유찰만을 보고 가격이 충분히 내려왔다고 판단하기 어렵습니다. 낮은 매각률은 환금성과 실제 시장 수요를 추가 검토해야 하는 근거입니다.
평균 유찰 횟수와 매각률만으로 향후 낙찰 여부를 예측할 수는 없지만, 단순한 감정가 대비 할인율에 높은 가점을 부여하기 어려운 상황입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
다음은 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래 작성된 기본 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당과 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 782,788원 |
| 1. 근저당 · 정세희 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 류현 | 50,000,000원 | 483,212원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 782,788원과 정세희 근저당권 20,000,000원을 우선 반영한 단순 배당 추정입니다. 류현의 배당액은 483,212원이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권액·조세채권·임차보증금·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 일반적인 후순위 채권의 미배당액은 채무자 등에게 남는 문제이고, 매수인의 인수 여부는 해당 권리의 성질에 따라 별도로 판단합니다.
반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 현재 기본 계산의 매수인 인수액 0원은 보증금이 확인되지 않은 상황에서 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 21,266,000원 | 49,516,788원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 14,886,199원 | 55,781,753원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 10,420,339원 | 60,167,227원 | 미확정 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 하락하고 채권자에게 배당되지 않는 금액은 증가합니다. 그러나 이것만으로 매수인의 실제 취득원가가 같은 비율로 줄어든다고 볼 수는 없습니다.
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰대금을 초과하고 잔여 보증금을 매수인이 승계해야 한다면, 낙찰가 하락분만큼 인수금이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
추가 유찰 여부보다 먼저 류현의 실제 임차보증금, 대항력 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 해당 사실관계가 확정되기 전에는 어느 회차의 최저매각가도 매수인의 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북동 창원초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측과 서측에 폭 약 8m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 호실입니다. 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 2013.06.28 준공된 리앤아이테르로 집계된 세대수는 8세대입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지 형상은 부정형 평지입니다. 공시지가는 667,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전), 상대보호구역(창원초등학교), 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항표의 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 실거래 4건으로 거래 표본이 적고, 경매 통계상 평균 유찰 13.1회·매각률 5.56%입니다. 실거래의 면적 편차도 커 동일 호실 기준의 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 류현의 실제 임대차계약서와 보증금 액수, 계약 성립 경위, 임차인의 점유 및 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 판정. 2021.02.10 전입신고와 2022.02.22 말소기준권리의 선후관계뿐 아니라 실제 인도·점유 및 적용 법적 요건을 함께 검토해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 관계. 강제경매 신청채권자 류현과 임차인 류현의 동일성, 경매 신청 채권의 법적 성격 및 임대차보증금 채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구. 2025.08.14 배당요구 접수 사실과 실제 신고 금액, 확정일자 및 배당요구 종기 준수 여부를 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 보증금 미배당 시 인수 가능성에 관한 기재를 최신 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세 1건과 창원시 압류 2건의 세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당 우선순위를 재산정해야 합니다.
- 시세 검증. 21.36㎡ 최근 거래와 비교대상 29.8㎡의 면적 차이를 확인하고, 동일 면적·유사 층·유사 이용상태의 거래와 비교해야 합니다.
- 실질취득금액. 낙찰가에 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 및 확인된 기타 부담을 반영해 총취득원가를 산정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 항목 및 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 문건을 확인하고 필요한 경우 전문가의 개별 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 보증금 확인
창원 리앤아이테르 204호는 감정가 62,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 21,266,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 낮아진 최저매각가만으로 투자 매력을 판단할 수는 없습니다.
말소기준권리보다 앞선 전입신고를 가진 류현의 임차보증금이 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 기재되어 있습니다. 신청채권자와 임차인의 동일성 및 채권관계도 추가 확인해야 합니다.
또한 최근 실거래가격 22,000,000원은 비교대상과 면적이 다릅니다. 전체 평균 78,250,000원은 면적이 큰 과거 거래의 영향을 받으므로 가격 메리트의 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래 추세 -77.3% 역시 서로 다른 면적의 표본이 포함된 결과입니다.
경매 통계상 평균 유찰 13.1회와 매각률 5.56%도 환금성을 면밀히 살펴야 할 이유입니다.
결론은 권리확인 우선, 가격판단 유보입니다. 류현의 실제 보증금과 대항력·배당관계를 확인하여 매수인 실질취득금액을 확정하고, 동일 면적 시세와 비교하기 전까지는 현재의 낮은 최저가에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
