창원지방법원 2025타경630. 창원시 의창구 북동 ‘리앤아이테르’ 2층 204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 말소기준권리는 2022.02.22 설정된 정세희 근저당권(채권최고액 20,000,000원)입니다. 이후 송파세무서·창원시 압류와 2025.08.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 류현은 2021.02.10 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 인수 여부 미상으로 판단해야 합니다. 특히 매각물건명세서 비고에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북동 143 리앤아이테르 2층 204호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 의창구 의안로59번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사에프파이브인베스트먼트 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 류현 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2013년 가처분·경매·가압류 및 과거 근저당권들은 2015.03.23 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2022.02.22 정세희 근저당권입니다. 2025년 이후 압류 3건과 강제경매개시결정은 이보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
그러나 류현의 전입일은 2021.02.10으로 말소기준권리보다 약 1년 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 없으므로 우선변제권의 성립 여부와 보증금 규모를 판단할 수 없습니다. 배당요구는 2025.08.14 접수됐습니다. 류현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인되며, 동시에 이 사건 신청채권자와 이름이 같습니다. 제공된 조사 의견에도 가장임차인 또는 관계인 가능성을 의심할 사정으로 적시돼 있으므로 신분·임대차 원인을 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류현 | 2021.02.10 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
③ 시세 비교 — 49% 유찰가보다 최근 거래가 더 낮다
리앤아이테르 실거래는 면적이 제각각이고 대상면적 29.8㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 확인된 4건 중 최근 12개월 거래는 2026.08, 21.36㎡, 3층, 22,000,000원 1건입니다. 이 최근 거래를 우선 기준으로 보면 현재 최저가 30,380,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 138.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 21.36㎡ | 3 | 22,000,000원 |
| 2023.06 | 80.52㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 24.72㎡ | 1 | 28,000,000원 |
| 2022.02 | 21.36㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 22,000,000원 |
전체 4건 평균은 78,250,000원이지만 80.52㎡의 238,000,000원 거래가 섞여 있어 대상 물건의 가격 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다. 특히 최근 12개월 평균은 22,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교는 -77.3%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 946,840원 |
| 2. 근저당 · 정세희 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 류현 | 50,000,000원 | 9,433,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구 70,000,000원 중 29,433,160원이 배당되고 40,566,840원이 미배당됩니다. 이 표는 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 보증금·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 30,380,000원 | 29,433,160원 | 40,566,840원 | 9,433,160원 |
| 3회 유찰 (34%) | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 49,516,788원 | 483,212원 |
| 4회 유찰 (24%) | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 55,781,753원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 21,266,000원으로 최근 거래 22,000,000원과 비슷한 구간까지 내려갑니다. 하지만 류현의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 낮아진다고 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 부분이 별도 인수될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 창원초등학교 북동측 인근으로 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남측·서측으로 약 8m 내외 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 667,100원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 리앤아이테르는 총 8세대이며 확인 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 13.1회, 매각률 5.56%로 가격 외에도 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 류현의 보증금, 계약일, 실제 점유, 임대차계약서, 확정일자 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재는 인수액 산정이 불가능합니다.
- 동일인 관계 확인. 류현은 임차인 조사 대상이면서 이 사건 신청채권자와 같은 이름입니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 문건과 계약 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 감정가의 49%라는 할인율보다 최근 12개월 거래 22,000,000원을 우선 보세요. 현재 최저가는 그 138.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -77.3%로 나타납니다. 전체 평균 78,250,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 배당과 인수 위험을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차자료, 세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 62,000,000원에서 30,380,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 22,000,000원이고, 현재 최저가부터 이미 그보다 38.1% 높습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입자 류현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득가 자체를 계산할 수 없습니다.
말소기준 이후의 압류와 경매등기는 소멸하지만, 이 사건의 승부처는 그 등기들이 아닙니다. 류현의 임대차가 실제로 무엇인지, 보증금이 얼마인지, 대항력이 성립하는지가 먼저입니다. 현재 자료만으로는 가격도 최근 시세보다 낮지 않고 권리 인수액도 미상이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.
