301,350,000원
창원지방법원 2025타경648. 한마음프라자 8층 801호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 감정 당시 현황은 숙박시설 ‘한마음장모텔’입니다. 권리의 중심은 2000.10.07. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 520,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 2014년 유선애 명의 소유권이전청구권가등기, 2025년 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026년 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 까다로운 부분은 물건의 실사용 상태와 독립성입니다. 감정조사에서는 7층과 8층을 일체로 숙박시설 영업에 이용했던 것으로 탐문됐고, 7층 701호와 연결되는 내부계단이 존재합니다. 더구나 승강기 버튼에 8층 표시가 없어 승강기를 통해 8층 본건에 직접 연결되지 않는 상태로 조사됐습니다. 구분건물 801호 하나를 낙찰받아 독립적으로 사용하거나 재매각하려는 관점에서는 이 부분을 권리분석과 별도로 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경648 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 8층 801호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 용지로153번길 12 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 숙박시설(한마음장모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 301,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사 / 466,194,646원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2000.10.07. 농업협동조합중앙회 근저당권 520,000,000원입니다. 2014.10.21. 유선애 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하고, 현재 사건의 2025.08.14. 임의경매개시결정과 2026.01.19. 창원시 압류 역시 소멸 대상입니다. 현재 매각가 301,350,000원 가정 배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선애 | 376.5000㎡ | 2009.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사돼 있습니다. 유선애의 전입일은 2009.12.04.로 말소기준 2000.10.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계와 점유의 실질은 매각물건명세서 및 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 다르다
현재 최저매각가는 301,350,000원으로 감정가 615,000,000원의 49% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 301,350,000원입니다. 다만 이 사건은 동일·유사 물건의 최근 실거래와 직접 비교하는 대신 감정가와 유찰률만 확인되는 구조이므로, “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,018,900원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 520,000,000원 | 296,331,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 520,000,000원 중 296,331,100원이 배당되고, 미배당액은 223,668,900원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시청 북서측 인근으로 상가·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대지권 목적 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 대로3류, 남서측 중로3류, 북동측 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부·현황 차이. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 숙박시설 ‘한마음장모텔’입니다.
- 독립성. 7층과 내부계단으로 연결돼 일체 영업했던 것으로 탐문되며, 승강기 버튼에 8층 표시가 없어 승강기를 통한 본건 직접 접근이 되지 않는 상태입니다.
- 설비·관리. 급·배수, 승강기, 소화전, 주차타워 설비가 있으나 상가대수선 지주 분담금 미납과 관리비 체납으로 단전 및 공용시설물 사용제한이 탐문됐습니다.
- 토지. 토지면적 846.3㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 4,359,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 7층 701호와의 분리 가능성. 내부계단이 실제로 어떻게 연결돼 있고 폐쇄·분리 사용이 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 8층 접근 동선. 승강기 버튼에 8층 표시가 없는 상태이므로 낙찰 후 독립적인 출입·영업·임대가 가능한지 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.8 기준 약 31,600,000원으로 조사돼 있습니다. 실제 납부 주체와 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 단전·공용시설 제한. 상가대수선 지주 분담금 미납 및 관리비 체납에 따른 단전·공용시설물 사용제한의 현재 상태와 해제 조건을 확인해야 합니다.
- 유선애 점유. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 2014년 가등기권자와 동일인입니다. 실제 점유·임대차 관계 및 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 23번 가등기의 구체적 성격은 확인이 필요합니다. 다만 등기 순위상 말소기준권리 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 유찰률 자체가 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 숙박시설 이용·관리비·접근성·7층 연계 상태를 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 권리의 선후만 보면 비교적 명확합니다. 2000년 근저당이 말소기준이고, 이후 가등기와 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 유선애의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 가깝습니다. 공부상 일반음식점과 현황 숙박시설의 차이, 7층 701호와의 내부 연결, 승강기를 통한 8층 직접 접근 불가, 약 31,600,000원의 미납관리비, 단전 및 공용시설 사용제한이 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%가 됐더라도, 이런 조건을 해결한 뒤 독립 사용과 재매각이 가능한지를 확인하지 않고 “싸다”고 판단하기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 물건 운용 리스크는 높다. 이 사건의 결론입니다.
