창원지방법원 2025타경648. 창원시 성산구 용호동 한마음프라자 8층 801호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 615,000,000원인데, 2회 유찰되면서 최저매각가는 301,350,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이뤄진 물건입니다.

하지만 이 물건은 일반적인 상가와 다릅니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)인 반면, 감정평가 당시 실제 이용상태는 숙박시설인 ‘한마음장모텔’로 조사됐습니다. 게다가 7층 701호와 내부계단으로 연결되어 일체로 영업했던 것으로 파악됐고, 승강기에는 8층 표시가 없어 승강기를 통한 해당 호실의 직접 접근도 불가능한 상태로 조사됐습니다.

여기에 관리비 체납, 공용시설 사용제한, 임대차관계 미확정까지 더해집니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 유찰됐는지보다 낙찰 후 독립적으로 사용하고 정상적인 영업을 재개할 수 있는지에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오래된 근저당

권리관계의 출발점은 2000.10.07 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 유선애의 소유권이전청구권가등기, 현재 경매개시결정 및 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 2023.07.19에는 농협은행 주식회사의 신청으로 별도 임의경매개시결정이 등기됐으나, 해당 경매는 2025.04.25 취하되어 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.08.14 개시된 2025타경648입니다.

② 점유·임차인 — 유선애의 실제 권리관계가 핵심

현황조사와 매각물건명세서에는 유선애가 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2009.12.04이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 조사된 점유 부분은 376.5000㎡입니다.

전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 전입신고만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 다만 근린시설의 실제 임대차 성격과 대항요건은 별도 확인이 필요합니다.

예상 인수액은 배당 계산상 0원입니다. 다만 이는 보증금 및 임대차관계가 확정적으로 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 임차 여부, 상가임대차 대항요건, 배당요구 여부, 점유권원과 명도 가능성을 확인한 뒤 매수인 인수 위험을 최종 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 301,350,000원으로 감정가 615,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이뤄졌습니다.

하지만 감정가와 현재 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 공부상 음식점과 실제 숙박시설의 이용상태가 다르고, 다른 층과 연결된 내부계단 및 독립 접근성 문제가 있습니다. 정상적으로 독립 운영할 수 있는 일반 근린시설과 동일한 가격 기준으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 301,350,000원 가정)

예상 매각대금 301,350,000원에서 집행비용 5,018,900원을 공제하면 296,331,100원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 채권최고액 520,000,000원 기준으로 223,668,900원이 미배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

추가 유찰 시 최저매각가는 210,945,000원, 147,661,500원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서 근저당 채권의 미배당액은 늘지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

다만 낙찰가가 낮아지는 것과 총취득비용이 낮아지는 것은 구분해야 합니다. 실제로 승계될 수 있는 공용관리비, 시설 복구비, 용도 관련 비용, 점유 해소비용은 별도로 검토해야 합니다. 또한 신청채권자의 청구금액은 466,194,646원인데 회차별 시뮬레이션에는 신청채권자 직접 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 근저당권 배당액과 채권양수 관계를 연결해 실제 배당순위를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 물건의 핵심 위험 — 일반적인 근린시설이 아니다

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상가·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 대로3류, 남서측 중로3류 및 북동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(배후도시)에 해당합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지이며, 토지면적은 846.3㎡입니다.
• 공시지가. 4,359,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로 해당 구분건물의 거래시세와 동일하지 않습니다.
• 건물설비. 급·배수설비, 승강기, 소화전, 주차타워 등이 있으나, 공용시설 사용제한 및 승강기 직접 접근 문제의 현황 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업지역 입지에도 불구하고 숙박시설로 사용된 이력, 층간 연결구조, 출입 문제, 관리비 체납이 있어 일반 근린시설보다 매수자층이 제한될 가능성이 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 관리비 체납액 확인. 2025.08 기준 약 31,600,000원의 미납관리비 가운데 공용부분과 전유부분을 구분하고, 현재 체납액 및 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 대수선 분담금 확인. 상가 대수선 지주 분담금의 채무자, 미납액, 승계 여부 및 공용시설 사용제한 해제 조건을 확인하세요.
• 단전 상태 확인. 전기 공급 재개 조건과 급·배수시설 등의 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 공부상 용도와 현황 대조. 일반음식점으로 등재된 시설을 숙박시설로 사용한 경위, 영업 관련 인허가 및 용도변경·원상복구 필요성을 확인하세요.
• 7층 연결구조 확인. 701호와 801호 사이의 내부계단, 층간 구획, 출입구 및 독립 사용 가능성을 점검하세요.
• 승강기 접근성 확인. 8층 버튼이 없는 이유와 801호에 도달할 수 있는 독립적인 출입 동선을 확인하세요.
• 유선애의 권리관계 확인. 점유자와 가등기권자가 동일한 이유, 실제 임대차계약, 보증금, 사업자등록 등 대항요건과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 가등기 성격 확인. 갑구 23번 가등기의 구체적인 권리 성격과 매각 후 말소 처리 가능성을 원본 서류와 대조하세요.
• 채권양수·배당관계 확인. 농업협동조합중앙회 근저당권과 현재 신청채권자의 권리양수 관계 및 배당 예상액을 확인하세요.
• 독립 사용 및 재매각 가능성 검토. 현재 구조를 유지하거나 변경할 때 필요한 비용과 해당 물건의 실제 매수 수요를 확인하세요.
• 실질취득비용 계산. 낙찰대금 외에 취득세, 관리비 승계액, 시설 복구비, 용도 관련 비용 및 명도비용을 포함한 총비용을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 독립 사용 가능성

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2000년 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가등기와 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 등기상 인수액이 없다는 것과 실제 취득 위험이 작다는 것은 다릅니다. 미납관리비 약 3,160만원, 숙박시설로 사용된 이력, 공부와 실제 용도의 차이, 7층 연결계단, 승강기 직접 접근 불가, 점유자의 임대차관계 불확실성이 복합적으로 존재합니다.

더구나 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인할 수 없어 현재 최저가 301,350,000원이 시세보다 저렴하다는 근거도 부족합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 낙찰가의 적정성을 평가하기 어렵습니다.

이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것 자체가 아니라, 8층 801호를 낙찰 후 독립적으로 사용하고 정상적인 수익을 창출할 수 있는지, 그리고 그 과정에서 얼마의 추가 비용이 발생하는지를 확인하는 데 있습니다.