창원지방법원 2025타경648. 창원시청 북서측 인근 한마음프라자 8층 801호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 숙박시설 ‘한마음장모텔’로 이용된 집합건물입니다. 소유자는 김진희이며, 2000.10.07. 농업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 520,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 현재 최저매각가는 감정가 615,000,000원에서 한 차례 유찰된 430,500,000원입니다.
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 유선애 명의 소유권이전청구권가등기, 2025년 현재 경매개시결정, 2026년 창원시 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 조사상 점유자 유선애의 전입일도 2009.12.04.로 말소기준보다 약 9년 늦습니다. 다만 이 점유자는 등기부상 가등기권자이자 과거 채무자와 동일인으로 확인돼, 단순 임차인인지 관계인 점유인지 점유 경위와 명도 상대를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 8층 801호 도로명: 경상남도 창원시 성산구 용지로153번길 12 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 8층 801호 · 현황 숙박시설(한마음장모텔) |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 김진희 (2000.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 430,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사(양도인: 농업협동조합중앙회) / 466,194,646원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 점유 경위는 확인
말소기준은 2000.10.07. 을구 6번 농업협동조합중앙회 근저당권 520,000,000원입니다. 2014.10.21. 접수된 유선애 명의 가등기와 현재 경매개시결정, 창원시 압류는 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 가등기는 후순위여서 인수되지 않지만, 담보가등기 여부 등 권리 성격과 원인 서류는 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선애 | 376.5000㎡ | 2009.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유선애의 전입은 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당으로 보증금을 전부 받지 못하더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 동일인이 등기부상 가등기권자이자 과거 채무자로 나타납니다. 따라서 신고·조사상 점유자 1명으로 보되, 임대차의 실체와 점유권원·인도 협의 상대를 현장에서 재확인해야 합니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 430,500,000원으로 감정가 615,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 2회 유찰 가격은 301,350,000원, 3회 유찰 가격은 210,945,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 비율은 법원의 회차별 저감률일 뿐, 주변 근린시설이나 숙박시설의 실제 거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 430,500,000원 | 96,205,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 301,350,000원 | 223,668,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 210,945,000원 | 312,808,230원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 430,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,705,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 520,000,000원 | 423,795,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 96,205,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 6,705,000원을 제외한 423,795,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 96,205,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 숙박시설 ‘한마음장모텔’로 이용된 것으로 조사됐습니다. 현재는 영업하지 않는다고 확인됐습니다.
- 7층 연결 구조. 801호는 7층 701호와 연결된 내부계단이 있고, 두 호실을 일체로 하여 숙박시설로 영업한 것으로 조사됐습니다. 801호만 낙찰받아 독립적으로 사용할 수 있는지 출입동선과 경계·설비를 확인해야 합니다.
- 승강기 접근. 승강기 버튼에 8층 표시가 없어 승강기를 통해 본건에 직접 연결되지 않는 상태입니다. 실제 출입 방법과 7층 호실을 거치지 않는 별도 접근 가능 여부가 중요합니다.
- 시설 상태. 급·배수설비, 승강기, 소화전, 주차타워가 구비돼 있으나 내부는 폐문으로 조사하지 못했습니다. 내부 객실·배관·전기·소방 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 입지. 창원시청 북서측 인근으로 상가·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역이며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 북서측 대로3류, 남서측 중로3류, 북동측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,359,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 근린시설과 달리 숙박시설로 사용됐고 7층과 물리적으로 연결돼 있어, 독립 활용 가능성·용도 정리·시설 정상화 비용에 따라 매수층과 재매각 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 유선애의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 소유자·가등기 관계를 확인해 명도 상대와 인도 절차를 특정하세요.
- 7층 701호와의 경계. 내부계단의 소유·사용 관계, 폐쇄 가능 여부, 소방구획과 출입동선을 확인하고 801호 단독 사용이 가능한지 검토하세요.
- 승강기·출입 검증. 8층 버튼 부재 상태에서 공용부를 통한 합법적이고 독립적인 출입이 가능한지 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 용도 불일치 검토. 공부상 일반음식점과 현황 숙박시설의 차이에 대해 현재 용도의 적합성, 영업 재개 가능성, 용도 정리나 공사가 필요한지 확인하세요.
- 미납관리비·분담금. 약 31,600,000원의 관리비 중 공용부분과 전유부분을 구분하고, 대수선 지주 분담금·단전·공용시설 사용제한 해소 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만을 가격 메리트로 보지 말고, 인근 동종 근린시설·숙박시설의 거래가격과 임대수익, 공실·시설복구비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 가등기 원인 확인. 갑구 23번 가등기는 후순위로 매각 소멸하지만 담보가등기 여부 등 권리 성격과 점유관계에 미치는 사실관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 당해세·법정기일에 따른 조세채권·공용부분 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘독립 사용 가능성’이 승부처
이 물건은 말소기준권리 이후의 가등기·점유자·경매개시결정·압류가 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리표만 보면 위험이 크지 않습니다. 하지만 낙찰 후 실제로 활용하려면 전혀 다른 질문에 답해야 합니다. 8층 801호가 7층 701호를 거치지 않고 독립적으로 출입·영업할 수 있는지, 공부상 일반음식점과 현황 숙박시설의 용도 차이를 어떻게 정리할지, 약 31,600,000원의 미납관리비와 대수선 분담금·단전·시설 제한을 얼마에 해소할 수 있는지가 핵심입니다.
현재 최저가 430,500,000원은 감정가의 70%지만, 그 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 합격, 가격·용도·접근성·시설 정상화는 보류. 이 물건의 가치는 유찰 횟수보다 801호 단독 활용 가능성과 추가 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.