창원지방법원 2025타경678. 김해시 진영읍 신용리 243-4 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층이며 외벽은 대리석과 적벽돌 치장 마감, 창호는 샷시창호입니다. 토지는 지목 대, 면적 1,284.0㎡의 평지·사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
권리관계의 출발점은 2014년 10월 16일 설정된 진례농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 경매개시결정과 김해시 산림조합·진영농업협동조합의 가압류가 들어왔으므로, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 모든 회차에서 0원으로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 신용리 243-4 · 경상남도 김해시 진영읍 진영로 444 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 · 대리석 및 적벽돌 치장 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 1,284.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 411,500원/㎡ |
| 소유자 | 김문기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,502,000원 / 994,351,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진례농업협동조합 / 499,849,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 구축물 목록 1-1 포함 · 지상 비닐하우스 감정평가 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2014년 10월 16일 진례농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 494,000,000원이고, 2016년 9월 22일 변경계약으로 576,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025년 12월 23일 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리 이전은 기존 근저당권의 승계이므로 별도의 선순위 부담이 새로 생기는 구조는 아닙니다.
2025년 경매개시결정과 두 건의 가압류는 모두 말소기준 이후에 접수됐습니다. 따라서 정상적인 매각으로 소유권을 취득하면 후순위 가압류와 경매기입은 소멸하고, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 994,351,000원으로 감정가 1,420,502,000원의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 994,351,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 인근 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가에서 30% 낮아졌다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 실제 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다. 토지 1,284.0㎡와 단층 주택을 함께 취득하는 비표준 물건인 만큼, 토지가격·건물가치·철거 또는 활용비용을 분리해 재검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 994,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,343,510원 |
| 1. 근저당 · 진례농업협동조합 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김해시 산림조합 | 50,704,722원 | 50,704,722원 |
| 3. 가압류 · 진영농업협동조합 | 19,849,917원 | 19,849,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 417,452,851원 |
현재 최저가 기준으로 기재된 채권은 모두 배당되고 소유자 잔여금이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자에게 미배당이 생기더라도 후순위 소멸 권리가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
④ 토지·건물 및 매각 범위
등기상 건물은 신용리 243-4, 243-7, 243-9, 243-10 지상에 소재하는 것으로 표시돼 있으나, 해당 필지들은 2013년 12월 18일 신용리 243-4로 합병됐고 현재는 243-4 지상에 소재합니다. 매각은 토지와 건물을 함께 넘기는 일괄매각입니다.
| 구분 | 매각·평가 내용 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 토지 | 신용리 243-4 · 대 1,284.0㎡ | 합병 후 지적도·현황 경계 대조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 주택 | 공부상 위치와 실제 배치 확인 |
| 제시 외 구축물 | 목록 1-1 매각에 포함 | 구조·면적·사용상태 확인 |
| 비닐하우스 | 이설·이동이 용이해 감정평가 제외 | 소유관계와 철거·이동 협의 여부 확인 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진영읍 설창리 설창사거리 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목 대, 면적 1,284.0㎡, 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·기반시설부담구역이며 폭 10m~12m의 소로1류에 접합니다.
- 제한사항. 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 단층 주택을 함께 취득하는 개별성이 강한 물건으로, 동일 유형의 반복 거래가 많은 집합건물보다 가격 비교와 재매각 검토가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인·점유자 면담을 통해 임차관계와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 494,000,000원, 변경 후 576,000,000원, 신청채권자 청구액 499,849,796원 및 근저당권 이전 내용을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지·건물과 제시 외 구축물 목록 1-1이 함께 매각되는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 비닐하우스 처리. 비닐하우스는 이설과 이동이 용이해 감정평가에서 제외됐습니다. 소유자, 철거 또는 이동 책임, 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 합병 필지 확인. 과거 243-4·243-7·243-9·243-10 지상으로 표시된 건물이 2013년 12월 18일 합병된 현황 243-4의 어느 위치에 있는지 지적도와 현황측량으로 대조해야 합니다.
- 가격 재검증. 감정가 70%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 토지와 유사 단독주택의 실제 거래를 기준으로 실질취득액 994,351,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 세금·공법 제한. 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 따른 활용 제한과 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격과 현장은 확인”
등기만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2014년 진례농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득액은 994,351,000원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 토지와 주택 및 제시 외 구축물을 일괄매각하며, 이동 가능한 비닐하우스는 감정평가에서 제외됐습니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 감정가 70%만으로 가격상 이익을 단정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·매각 범위·근저당 금액·현장 가치 검증을 마쳐야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
