창원지방법원 2025타경678. 김해시 진영읍 신용리 243-4 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층이며 현재 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,284.0㎡로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시 외 구축물의 매각 포함 사항이 명시되어 있습니다.

경매는 진례농업협동조합의 신청으로 개시되었으며 청구액은 499,849,796원입니다. 최초 근저당권 채권최고액은 494,000,000원이었지만 이후 576,000,000원으로 변경되었고, 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 따라서 최초 설정금액만으로 현재 채권관계를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 변경·이전 등기

말소기준권리는 2014.10.16. 설정된 을구 1번 진례농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 494,000,000원이며, 2016.09.22. 변경등기로 576,000,000원이 되었습니다. 2025.12.23.에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이전등기는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 독립된 근저당채권으로 중복 계산하지 않습니다.

경매개시결정과 김해시 산림조합·진영농업협동조합의 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 이 판단은 확인된 건물 등기를 중심으로 한 것입니다. 토지가 함께 매각되므로 토지 등기상 선순위 권리와 공동담보 범위를 확인한 후 최종 인수 여부를 확정해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%여도 저가 매수는 미확정

최초 감정가는 1,420,502,000원입니다. 현재까지 3회 유찰되어 최저매각가는 487,231,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 34% 수준이지만, 감정가와 실제 시장가격은 같지 않습니다. 특히 주택과 대규모 토지가 함께 매각되는 물건이므로 개별 주택의 실거래가만으로 전체 가치를 판단하기도 어렵습니다.

각 회차 금액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 미래 회차의 실제 매각가와 진행 여부는 확정되지 않았습니다. 미배당액은 채권자 측의 예상 미회수액으로, 매수인이 자동 승계하는 채무가 아닙니다. *인수 0원은 확인된 권리와 가정에 따른 추정치이며 미확인 임차인·토지 권리는 별도 검토가 필요합니다. 배당 시뮬레이션은 근저당권 변경 후 채권최고액과 실제 채권액이 완전히 반영된 확정 계산이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 487,231,000원 가정)

*근저당권의 최초 채권최고액과 설정 당시 권리자에 기초한 기존 배당 추정입니다. 이후 채권최고액은 576,000,000원으로 변경되었고 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 신청채권자의 청구액 499,849,796원 및 실제 배당요구액 등을 반영하여 재확인해야 합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

기존 계산에서는 매각대금 487,231,000원 중 집행비용 7,272,310원을 제외한 479,958,690원이 근저당권 채권자에게 배당되고, 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 84,595,949원으로 추정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 진영읍 설창리 소재 설창사거리 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건물로, 외벽은 대리석 및 적벽돌 치장 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 위생설비와 난방설비가 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다. 토지면적은 1,284.0㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·기반시설부담구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 411,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 거래가격이나 경매 적정 입찰가와 동일하지 않습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 종전 필지 합병 이력과 제시 외 구축물, 비닐하우스의 매각 범위는 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 토지가 함께 매각되는 물건으로, 주변 주거·근린생활시설·농경지의 혼재 특성과 일괄매각 조건을 고려해야 합니다. 실제 거래가격과 매수 수요에 대한 확인이 없어 환금성의 우열은 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지·건물 권리 대조. 토지 등기사항전부증명서와 건물 등기, 공동담보목록 제2014-1290호를 대조하여 선순위 권리 및 매각 후 존속할 권리가 있는지 확인합니다.
• 근저당권 변경 확인. 채권최고액 494,000,000원에서 576,000,000원으로 변경된 내용과 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기를 반영하여 실제 채권액과 배당관계를 확인합니다.
• 임차인·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시 외 구축물(목록 1-1)의 포함 범위를 확인하고, 감정평가에서 제외된 비닐하우스의 소유관계와 인도·철거 문제를 별도로 확인합니다.
• 필지 합병 확인. 신용리 243-4, 243-7, 243-9, 243-10번지가 2013.12.18. 합병된 이력과 현재 지적도·토지대장·건축물대장·매각목록을 대조합니다.
• 시세 검증. 토지와 건물의 실제 시장가치를 각각 검토하고 일괄매각 대상 전체의 적정가격을 산정합니다. 감정가 대비 약 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 현장 확인. 건물의 실제 이용상태, 구조·설비 상태, 제시 외 구축물, 비닐하우스의 현황 및 인도 가능성을 확인합니다.
• 배당 및 추가 비용. 집행비용·당해세·실제 채권액과 배당요구 내역을 확인하고, 인도 및 철거 등에 필요한 비용을 별도로 검토합니다.
• 매각기일과 원본 확인. 2026.09.29 매각 진행 여부 및 변경사항을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 공고를 대조합니다.

맺으며 — “34%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 취득가와 권리”

이 사건은 감정가 1,420,502,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 487,231,000원까지 내려온 주택·토지 일괄매각 물건입니다. 확인된 건물 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 기존 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.

그러나 임대관계가 미상이고 토지 권리 확인이 필요하며, 근저당권의 변경·이전 사항과 배당 추정의 불일치도 해소해야 합니다. 시세 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 가치보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 특히 미확인 대항력 임차인이 발견되면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 가격 판단 보류·권리 및 매각범위 우선 확인입니다. 토지 등기와 점유관계를 확인하고, 일괄매각 대상 전체의 시장가치 및 실제 인수 가능 금액을 산정한 다음 입찰 여부와 입찰가를 검토해야 합니다.