창원지방법원 2025타경688. 김해시 화목동 1580-3의 근린시설 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 620㎡, 지목은 대이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층으로 감정평가 당시 사무실 및 창고로 이용 중입니다. 매각에는 제시 외 건물 (2-1)도 포함됩니다.
등기부상 현재 권리의 중심은 2023.09.13 주식회사부산은행 근저당권 715,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 박용완 근저당과 부산은행의 추가 근저당, 다수 가압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 2026.01.26 파산선고가 등기돼 있어 관련 절차와 최신 등기 상태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경688 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 화목동 1580-3 · 경상남도 김해시 화목로 74-66 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 사무실 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 620㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 제시 외 건물 (2-1) 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 변종고 |
| 감정가 / 최저가 | 895,690,000원 / 307,221,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 34.3% |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 부산은행 근저당
2019년 주식회사신한은행 근저당 420,000,000원과 360,000,000원은 2023.09.13 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사부산은행 715,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 307,221,000원으로 감정가 895,690,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 215,054,700원, 5회 유찰 시에는 150,538,290원입니다.
다만 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 사무실·창고로 이용 중인 근린시설과 토지의 일괄매각이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 34.3% | 307,221,000원 | 302,119,906원 | 823,664,026원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 215,054,700원 | 211,243,934원 | 914,539,998원 |
| 5회 유찰 · 16.81% | 150,538,290원 | 147,630,754원 | 978,153,178원 |
③ 예상배당표 (매각가 307,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,101,094원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 715,000,000원 | 302,119,906원 |
| 을구 5번 근저당 · 박용완 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 24,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 22,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 푸드밸리 주식회사 | 17,271,102원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 65,352,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이선희 | 18,179,168원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,770,274원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,011,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,125,783,932원, 채권자 예상배당은 302,119,906원, 미배당은 823,664,026원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이나, 명세서의 대항력 임차인 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 화목동 소재 “화목1교” 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 위치 및 대중교통상황을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 사무실 및 창고로 이용 중이며, 위생설비와 급·배수설비가 시설돼 있습니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕 2층으로 외벽은 사이딩판넬, 바닥은 콘크리트하드너, 천장은 철골트러스 노출 위 판넬 구조입니다.
- 토지. 620㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 380,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고, 모든 축종 제한 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이라는 명세서 기재가 있으므로 현황 점유자와 임대차 계약의 존재부터 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 점유자가 확인되더라도 보증금·사업자등록 또는 전입 관련 시점·확정일자 등이 확인되기 전까지 대항력은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 파산선고 확인. 소유자 변종고에 대해 2026.01.26 파산선고가 등기돼 있으므로 최신 등기와 경매절차 진행 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시 외 건물 (2-1)이 함께 매각되므로 현황과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설·창고·토지의 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당이 823,664,026원이고 신청채권 50,000,000원의 예상배당도 0원이므로 채권관계가 매우 과다한 사건입니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 점유와 임차관계
현재 최저가 307,221,000원은 감정가 895,690,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없고 물건도 사무실·창고와 토지가 함께 매각되는 형태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
등기상으로는 2023.09.13 부산은행 근저당이 명확한 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 명세서의 대항력 있는 임차인 가능성과 감정평가의 임대관계 미상이 남아 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유·임대차 확인 전에는 이를 확정적인 실질취득비용으로 단정하기 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계와 점유 실체를 확인하는 사건입니다.
