창원지방법원 2025타경688. 김해시 화목동 1580-3 토지 620㎡와 지상 일반철골구조 2층 건물을 함께 매각하는 근린시설·토지 물건입니다. 감정평가 당시 건물은 사무실 및 창고로 이용 중이었고, 제시 외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 주변은 단독주택과 농경지가 형성돼 있으며 본건까지 차량 진입이 가능합니다.
권리 흐름만 보면 2019년 신한은행 근저당 2건은 2023.09.13. 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 부산은행 채권최고액 715,000,000원의 근저당이 현재 분석의 말소기준입니다. 이후 박용완과 부산은행의 추가 근저당, 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계가 확정되지 않았다는 점이 이 물건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 화목동 1580-3 · 경상남도 김해시 화목로 74-66 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지·건물 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 |
| 토지 | 620㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 이용상태 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 사무실 및 창고 |
| 소유자 | 변종고 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,690,000원 / 626,983,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용완 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 부산은행
2019.07.19. 설정된 신한은행 근저당 420,000,000원과 360,000,000원은 2023.09.13. 해지로 함께 말소됐습니다. 따라서 말소기준은 같은 날 설정된 부산은행 근저당 715,000,000원입니다. 그 이후 설정된 박용완 근저당과 부산은행 추가 근저당, 경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차 — “임차인 없음”으로 보면 안 된다
이름과 보증금이 확인된 임차인은 없지만, 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 매각물건명세서 비고에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이라고 명시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인 수, 전입·사업자등록 시점, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 모두 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 임대관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 미상 점유자 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 감정가의 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 626,983,000원입니다. 2회 유찰 시 438,888,100원, 3회 유찰 시 307,221,670원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사한 사무실·창고 및 토지의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 어느 회차부터 시세 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 626,983,000원 | 1,295,115,195원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 438,888,100원 | 1,481,329,146원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 307,221,670원 | 1,611,307,798원 |
④ 예상배당표 (매각가 626,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,669,830원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 198,313,170원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 715,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 박용완 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 24,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 22,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 푸드밸리 주식회사 | 17,271,102원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 65,352,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,644,433원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이선희 | 18,179,168원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,770,274원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,011,388원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,913,428,365원 중 예상 배당액은 618,313,170원, 미배당액은 1,295,115,195원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유관계와 등기 말소내역을 반영한 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 화목동 소재 화목1교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 위치 및 대중교통 상황을 고려한 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 사무실 및 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 외벽은 사이딩판넬 잇기, 바닥은 콘크리트하드너 마감, 천장은 철골트러스 노출 위 판넬 잇기이며 새시창호 구조입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 620㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고, 모든 축종 제한 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 380,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현장 방문을 통해 사무실·창고 실제 사용자와 점유 시작 시점, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 사업자등록 확인. 근린시설은 주민등록 전입뿐 아니라 사업자등록과 건물 인도 시점이 대항력 판단에 영향을 줄 수 있으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 점유자가 있다면 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 예상 미배당액을 별도로 계산해야 합니다.
- 등기·배당표 재검산. 이미 말소된 신한은행 근저당과 해제된 롯데카드 가압류가 배당 추정에 포함된 이유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2026.01.26. 파산선고와 매각·배당 절차의 관계를 사건기록 및 최신 명세서로 대조해야 합니다.
- 제시 외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시 외 건물의 위치·구조·현황과 사용승인·철거 위험을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에서 현재 사무실·창고 사용과 향후 활용계획이 가능한지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 비율만 보지 말고 인근 토지 및 유사 사무실·창고의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 점유자다
이 물건은 감정가 895,690,000원에서 1회 유찰돼 626,983,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 부동산의 최근 거래 근거가 없으므로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없고, 무엇보다 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인 가능성을 직접 경고하고 있습니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 이름·보증금·점유 시점이 밝혀지지 않은 임차인이 실제로 존재한다면 실질취득액은 달라집니다. 여기에 이미 말소된 신한은행 근저당이 배당되는 것으로 계산된 수치상 불일치와 파산선고까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 판단 보류, 권리는 원본 재검산, 점유는 반드시 현장 확인. 확인되지 않은 임차인 위험이 해소되기 전에는 최저가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.