창원지방법원 2025타경721. 진해구 남양동 남양에스티엑스칸 105동 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 189,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 92,610,000원입니다. 말소기준권리는 2017.12.27 설정된 수협은행 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·국민은행·한화생명보험의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 차경주의 전입신고일과 확정일자는 모두 2018.12.18로, 말소기준권리인 2017.12.27 수협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금 액수 자체는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.10.17 접수되어 있어, 배당관계는 최종 매각물건명세서와 배당표를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 105동 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9818㎡ · 13층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정선혜 · 2017.11.20 매매 · 거래가액 190,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 156,748,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.12.27 수협은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤에 설정된 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 수협은행 근저당 채권최고액은 168,000,000원이고, 경매 청구액은 156,748,399원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차경주 | 미상 | 2018.12.18 | 2018.12.18 | 미상 | 2025.10.17 | 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 -4.0%
STX칸 동일 면적 거래는 12건이며 전체 평균은 156,916,666원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 153,200,000원, 최신 거래는 2026.05 150,000,000원입니다. 현재 최저가 92,610,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%로 낮습니다.
반대로 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -4.0%입니다. 따라서 단순히 전체 평균보다 싸다는 사실만으로 낙찰가를 높게 잡기보다는, 최근 평균 153,200,000원과 최신 거래 150,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 153,200,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 168,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 28,516,377원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 7,290,394원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 18,036,893원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 12,962,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 234,805,843원에 대해 예상 배당액은 90,543,020원, 미배당액은 144,262,823원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 144,262,823원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 171,545,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 45,378,899원 | 44,162,079원 | 190,643,764원 | 0원 |
유찰이 계속되어도 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격 하락은 그대로 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양에스티엑스칸 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정과 진입도로·주차장 상태는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 501호이며, 급·배수·위생·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 포함되며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 558,600원/㎡이며, 토지면적은 32,776.0㎡입니다.
- 단지. STX칸 385세대, 2009.02.12 준공입니다. 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 156,916,666원보다 최근 12개월 평균 153,200,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 잡습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -4.0%이므로 할인율이 커도 향후 가격 변동성을 고려합니다.
- 임차관계 확인. 차경주는 대항력이 없지만 보증금 액수와 점유부분은 미상입니다. 배당요구 및 명도 상황을 원본 서류에서 다시 확인합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태·수리 필요성·관리상태를 점검합니다.
- 압류·배당 확인. 국민건강보험공단 압류를 포함한 실제 조세·공과금 배당관계를 최종 배당표에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 상태와 적정 낙찰가’가 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2017.12.27 수협은행 근저당이고, 임차인 차경주의 전입은 2018.12.18이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 92,610,000원은 최근 12개월 평균 153,200,000원의 60.5%, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다.
다만 최근 가격 흐름이 -4.0%이고, 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점은 반드시 가격에 반영해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인폭은 크지만, 내부 상태와 최근 하락 추세를 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정하는 물건입니다.
