창원지방법원 2025타경766. 김해시 어방동 대우유토피아아파트 7층 702호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물의 7층입니다. 등기상 소유자는 박상태이며, 말소기준권리는 2011.04.20. 설정된 부산은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2015년 부산은행 근저당 37,200,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치며 감정가 86,000,000원에서 42,140,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 59.99㎡ 최근 12건 평균은 79,375,000원이고, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 65,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 53.1%로, 단순 가격 비교만 놓고 보면 최근 실거래보다 상당히 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 5동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 비교대상 59.99㎡ · 22층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 박상태 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 85,009,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 표기 확인사항 | 공부상 5동이나 현황 105동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.04.20. 부산은행 근저당권 60,000,000원입니다. 2015.06.05. 설정된 같은 부산은행의 후순위 근저당권 37,200,000원과 2025.10.16. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2005년 김해농업협동조합 근저당과 2009년 김해시 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 7,937만원, 현재 최저 4,214만원
대우유토피아 동일면적 59.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 79,375,000원이며, 최신 거래는 2026년 8월 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 71,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 82,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 21 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 19 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 79,375,000원 |
실거래 범위는 60,000,000원~117,000,000원이고 평균은 79,375,000원입니다. 현재 최저가 42,140,000원은 이 평균의 53.1%입니다. 최신 거래 65,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 감정가 86,000,000원은 최근 평균보다 높은 반면, 두 차례 유찰 후 최저가는 실거래 구간 아래까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 37,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 97,200,000원 중 예상배당은 40,981,480원이며 미배당은 56,218,520원입니다. 이 미배당은 배당상 부족액이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어방초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 대우유토피아는 2,041세대이고 준공일은 1994.11.24.입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 아파트단지 4면으로 도로와 접하고 동측 진입도로를 통해 접근합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 동 표기는 공부상 5동·현황 105동으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동 표기 대조. 공부상 5동과 현황 105동 표기가 같은 목적물을 가리키는지 현장·건축물 표시·등기사항을 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 현황조사와 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 평균 79,375,000원, 최신 거래 65,000,000원, 거래 범위 60,000,000원~117,000,000원을 기준으로 수리·명도·취득비용까지 반영한 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 예상 미배당 56,218,520원은 채권자 배당 부족분이며 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 2회 유찰 뒤 달라졌다
이 물건은 말소기준인 2011년 부산은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 가격은 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰돼 42,140,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 79,375,000원의 53.1%입니다. 최신 거래 65,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 공부상 5동·현황 105동 표기와 실제 점유상태, 내부 상태를 확인하지 않고 가격 차이만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 현장 확인 과제를 함께 보는 물건입니다.
