감정가 64%라도 ‘싸다’가 아니다 — 인수 5.11억·유치권·중단공사가 겹친 제천 근린시설

청주지방법원 2025타경123. 제천중앙시장 북서측 인근의 근린생활시설·토지와 의림동 51-7 부설주차장을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 의료시설 및 근린생활시설인 5층 건물은 현재 근린생활시설로 이용되다가 리모델링공사가 중단됐고, 다른 3층 건물은 근린생활시설이지만 공실입니다. 토지와 건물이 여러 목록으로 나뉘고, 목록3은 지분매매이며, 별도 부설주차장과 제시외 건물까지 포함돼 물건 구조부터 단순하지 않습니다.

가격도 최저가 하나만 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 4,176,197,000원이지만, 배당으로 회수되지 않는 것으로 계산된 대항력 임차인 보증금 511,000,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 알려진 실질취득은 4,687,197,000원으로 올라가 감정가의 71.8% 수준입니다. 대항력이 미상인 제천킹스파찜질방과 임해경의 보증금까지 전부 인수된다고 보면 보증금 기준 실질취득은 4,742,197,000원까지 증가할 수 있습니다. 유치권 신고는 보증금과 공사대금이 함께 포함돼 있어 이 금액과 단순 합산해서는 안 되지만, 성립 여부 자체가 별도 쟁점으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 기록부터 확인해야 한다

본건의 분석상 말소기준은 2021.03.31 신제천새마을금고 근저당권 2,520,000,000원입니다. 같은 날 문화새마을금고 근저당권 2,880,000,000원이 함께 설정됐고, 2024년 주식회사동원홈푸드 근저당권 300,000,000원, 2025년 제천시 압류 2건과 경매개시결정은 후순위로 배당 후 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 연혁에는 1986년부터 설정된 근저당권과 2000년대 가압류가 다수 존재하고, 해지·말소·일부해제·권리이전 기록이 여러 차례 이어집니다. 배당계산에서도 을구의 오래된 선순위 근저당권 일부는 채권액 미상으로 0원 처리돼 있습니다. 이 권리들의 현재 존속 여부와 말소 범위가 달라지면 배당 순서와 후순위 채권 회수액도 달라질 수 있으므로, 등기사항전부증명서 원본의 말소선과 공동담보목록을 직접 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 알려진 인수 5.11억

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 7명입니다. 이 가운데 정병기·이범수·이정희·김정헌·정진숙은 모두 전입일이 2021.03.31 말소기준보다 앞서고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당에서 보증금을 받지 못하는 경우 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것으로 계산됐습니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,176,197,000원 가정)

집행비용을 제외한 예상 채권자 배당은 4,132,035,030원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 오래된 선순위 근저당권 중 채권액이 확인되지 않은 항목과 당해세·최우선변제는 계산에서 제외돼 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰돼 매각가가 내려가도 알려진 임차보증금 511,000,000원은 별도로 더해집니다. 따라서 회차별 입찰전략은 최저가가 아니라 매각가 + 인수보증금 + 명도·공사·법적 분쟁비용을 기준으로 세워야 합니다. 신청채권자의 청구액은 1,916,597,098원이지만 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원으로 계산돼, 선순위 채권 부담이 매우 큰 구조입니다.

④ 유치권·건물상태 — 현장 확인 없이 가격을 정할 수 없다

• 중단된 리모델링. 5층 철근콘크리트 건물은 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나, 현재 근린생활시설로 이용되며 리모델링공사가 중단된 상태입니다.
• 공실 건물. 3층 철근콘크리트 건물은 공부상·현황 모두 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
• 위반건축물. 목록4는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 위반내용과 시정명령·이행강제금 여부를 제천시에 확인해야 합니다.
• 지하층 불명. 목록5는 공부상 지하1층이 있으나 출입구를 찾지 못했고, 건물관리인과 임차인도 지하의 존재를 모른다고 주장했습니다. 내부 확인이 어려워 가격 변동 가능성이 있습니다.
• 매각 제외 컨테이너. 목록2·3·4 옥상층에는 매각대상이 아닌 제시외 컨테이너가 있습니다.
• 부설주차장. 의림동 51-7은 중앙로1가 112-3·112-4 시설물 부지 인근에 별도로 설치된 부설주차장입니다.
• 토지 구성. 목록2·3은 용도상 불가분 관계의 일단으로 이용 중이며, 목록3은 지분매매입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 제천중앙시장 북서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구와 중점경관관리구역에 포함되며, 일부 토지는 시가지경관지구와 도로에 접합니다.
• 주차장 토지. 의림동 51-7은 평지의 자루형 토지로 소로 한 면에 접하고, 부설주차장 전용부지로 지정돼 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 근린시설 2개 동, 토지, 지분, 별도 주차장, 제시외 건물과 다수 임차인이 결합된 일괄매각입니다. 매수층과 금융기관 담보평가 범위가 제한될 수 있습니다.
• 가격판단. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 최저가 4,176,197,000원이 아니라 알려진 인수액을 더한 4,687,197,000원을 출발점으로 수익성을 계산하세요.
• 임차인 계약 원본. 대항력 있는 임차인 5명의 계약서, 보증금 지급내역, 사업자등록·주민등록, 실제 점유부분과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 대항력 미상 2명. 제천킹스파찜질방과 임해경의 점유개시일을 확인해 보증금 55,000,000원의 추가 인수 가능성을 확정하세요.
• 2층 중복점유. 정병기와 정진숙이 모두 2층 전부를 점유한 것으로 기재된 이유와 각 계약의 목적물을 현장에서 확인하세요.
• 유치권 검증. 38,149,600원 채권의 공사계약서·세금계산서·공사내역, 주차장 점유 상태와 2026.06.01 유치권배제신청서의 내용을 확인하세요.
• 선순위 등기. 1986년 이후 근저당·가압류의 말소선, 일부해제 범위, 공동담보목록과 채권계산서를 원본으로 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
• 건축물대장. 목록4의 위반건축물 내용, 시정 가능성, 이행강제금과 리모델링 인허가 상태를 제천시에 확인하세요.
• 지하층 실측. 목록5 지하층의 실제 존재 여부와 접근 가능성, 누수·구조·소방·전기 상태를 기술자와 확인하세요.
• 명도·공실비용. 임차인 7명과 유치권 신고자의 점유를 전제로 명도기간, 영업보상 요구, 공사재개비와 공실 유지비를 입찰가에서 차감하세요.

맺으며 — 할인율보다 ‘인수 범위 확정’이 먼저다

이 사건은 감정가 6,525,308,120원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 4,176,197,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 5명의 보증금 511,000,000원을 반영하면 알려진 실질취득은 4,687,197,000원으로, 감정가의 71.8%입니다. 대항력 미상 임차인 2명의 보증금 55,000,000원, 제천킹스파찜질방의 유치권 신고 38,149,600원, 오래된 선순위 등기와 당해세, 중단된 리모델링·위반건축물·확인되지 않은 지하층도 남아 있습니다.

배당 측면에서는 현재 최저가에서도 채권 미배당이 6,153,833,153원이고, 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 물건의 가격보다 앞선 권리와 점유관계가 훨씬 큰 사건입니다. 최저가 64%를 할인으로 보지 말고, 인수액·유치권·등기·세금·공사비를 모두 확정한 뒤 역산한 금액만 입찰상한으로 삼아야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리와 현장조사 선행입니다.