524,300,000원
부산지방법원 2025타경557. 부산 수영구 광안동 수영역디온플레이스어반 3층 305호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(한의원)으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 1,070,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 524,300,000원입니다. 등기상 소유자는 이진욱이고, 경매를 신청한 채권자는 부산은행입니다. 신청채권액은 1,135,208,794원입니다.
권리구조의 기준점은 2021.08.26 설정된 부산은행 근저당권 968,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 부산은행의 두 번째 근저당권 264,000,000원과 경매개시결정, 수영구 압류 2건, 신용보증기금 가압류 202,179,461원은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 크게 남더라도 그 부족액이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경557 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 50-1 수영역디온플레이스어반 3층305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로 712 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(한의원) · 18층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 이진욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 524,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,135,208,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021.06.11 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.08.26 이진욱 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권 968,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 264,000,000원, 2025.05.15 임의경매개시결정, 2026년 수영구 압류 2건, 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·이용 및 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
감정평가상 이 호실은 제1종근린생활시설(한의원)으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐으며, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 현재 확인되지 않습니다.
가격 측면에서는 현재 최저매각가 524,300,000원이 감정가 1,070,000,000원의 49%까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에 대한 별도 검증이 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 524,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,643,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 968,000,000원 | 516,657,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 202,179,461원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,434,179,461원 중 516,657,000원이 배당되고, 미배당액은 917,522,461원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족액과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 524,300,000원 | 516,657,000원 | 917,522,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 367,010,000원 | 361,071,860원 | 1,073,107,601원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 256,906,999원 | 252,510,301원 | 1,181,669,160원 | 0원 |
현재 회차에서도 부산은행의 신청채권은 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에는 매각대금이 더 내려가면서 채권 미배당액이 각각 1,073,107,601원, 1,181,669,160원으로 커집니다. 하지만 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2·3호선 수영역 북동측 인근으로, 주위에 대단지아파트·시장·근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 주상복합 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리한 지역으로 조사됐습니다.
- 이용. 제1종근린생활시설(한의원)로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 내 3층 305호이며 승강기·공동현관기·급배수·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 573.2㎡, 공시지가는 9,703,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.26 부산은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현재 한의원으로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 현재 수영역 인근 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 수영구 압류 2건은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 367,010,000원, 4회 유찰 시 256,906,999원으로 내려가지만 각 시나리오에서도 가격의 적정성은 시세와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “감정가 49%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.08.26 부산은행 근저당권을 기준으로 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 큰 승계 부담이 확인되지 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 524,300,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제1종근린생활시설(한의원)로 이용 중인 이 물건의 실제 시장가격을 비교할 실거래 기준 없이 ‘49%니까 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이미 2회 유찰됐다는 진행 결과까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 권리보다 현재 근린시설 가치와 점유·임대관계를 얼마만큼 정확하게 검증하느냐에 있습니다.
