이 사건은 오피스텔 신건이고, 데이터상 실제 임차인 목록은 없습니다. 다만 배당표는 과거 선순위 전세권 2건을 채권으로 반영해 현재 회차에서도 총 674,489,220원 미배당을 표시합니다. 등기 흐름에는 해당 전세권 말소등기도 함께 보이므로, 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 선순위 전세권 말소 및 배당표 원본대조입니다.
부산지방법원 2025타경587. 부산 해운대구 좌동 ‘해운대옥스포드빌딩’ 6층 606호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 142,000,000원, 최저매각가도 같은 142,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 표면상으로는 임차인 목록이 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보입니다. 그러나 권리흐름을 보면 과거 전세권 설정과 말소, 여러 근저당의 설정과 말소가 반복되어 있습니다. 단순히 “임차인 없음”으로 끝낼 사건이 아니라, 말소된 선순위 전세권이 배당표에 왜 반영되어 있는지를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
특히 데이터상 배당표는 을구 1번 전세권 최순임에게 139,212,000원을 배당하고, 을구 3번 전세권 이영택 및 후순위 근저당·가압류에는 0원 배당으로 표시합니다. 그 결과 총 채권액 813,701,220원 중 배당액은 139,212,000원, 미배당은 674,489,220원입니다. 다만 등기 내역에는 을구 1번 전세권의 말소, 을구 3번 전세권의 말소도 함께 기재되어 있어, 배당표 기준 분석과 등기 말소 흐름 사이의 확인 포인트가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1485-3 해운대옥스포드빌딩 6층606호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 63.62㎡ · 13층 건물 중 6층 606호 |
| 소유자 | 권가빈 (2021.08.25. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 124,279,750원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소된 전세권과 배당표 반영을 함께 봐야 한다
데이터상 실제 임차인 목록은 없습니다. 따라서 실제 임차인 0명으로 보되, 보증금·확정일자·점유관계가 확인된 임차인 표는 작성할 수 없습니다. 감정요항표도 임대관계는 미상이라고 되어 있습니다. 반면 권리 내역에는 2016년 전세권 2건이 나타나고, 각각 말소등기도 이어서 기재됩니다. 그럼에도 배당표는 이 전세권들을 선순위 배당항목으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없음, 신건 최저가만으로 메리트 판단 금지
제공 데이터에는 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실거래 표본이 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 시세 대비 할인율을 계산하지 않습니다. 확인 가능한 가격지표는 감정가와 최저가가 모두 142,000,000원이고, 현재 회차가 신건이라는 점뿐입니다.
매수인 인수액은 시나리오상 0원으로 표시되어 실질취득은 현재 회차 기준 142,000,000원입니다. 다만 배당표상 미배당이 매우 크고, 선순위 전세권의 말소 여부 확인이라는 구조적 체크포인트가 남습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 “싸다”고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,788,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 최순임 | 170,000,000원 | 139,212,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 이영택 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 104,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 147,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 26,201,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 813,701,220원 중 예상배당 139,212,000원, 미배당 674,489,220원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡중학교 북서측 인근의 해운대옥스포드빌딩 6층 606호입니다. 주위는 상업·업무용빌딩, 아파트단지, 단지내상가 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 장산역(해운대백병원)이 소재해 대중교통시설은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 전유면적 63.62㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 및 열병합에 의한 지역난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 위반건축물 여부는 false, 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본대조. 을구 1번·3번 전세권은 각각 말소등기가 있으나, 예상배당표에는 채권으로 반영되어 있습니다. 등기부 원본과 매각물건명세서, 배당요구 내역을 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. tenants 데이터는 비어 있으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 점유자를 확인하기 전까지 점유 리스크를 완전히 배제하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 감정가와 최저가가 모두 142,000,000원입니다. 제공 데이터에 실거래 표본이 없으므로 시세 대비 저가 여부는 판단 보류가 맞습니다.
- 신청채권자 배당 여부. 시나리오상 신청채권자의 청구금액 124,279,750원에 대한 배당은 현재 회차와 유찰 회차 모두 0원으로 표시됩니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담, 전입·사업자 점유 여부를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터만으로 작성했습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조가 필수입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 배당표가 이렇게 나왔나”가 먼저다
이 물건은 신건 최저가 142,000,000원, 실제 임차인 목록 0명, 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 배당표는 말소등기가 확인되는 과거 전세권을 선순위 채권으로 반영해 현재 회차에서 674,489,220원의 미배당을 표시합니다. 이 구조를 해소하지 않고 “권리 깨끗한 오피스텔”로 결론 내리는 것은 위험합니다. 가격은 보류, 원본대조가 우선. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 권리자료의 정합성 확인입니다.
